Opinie Dragoş Dragoteanu, Euroest: Uşor cu boom-ul imobiliar pe scări, că vine criza cu liftul. Pregătiţi-vă!
Oficial, asta-i ''boom''-ul clamat ani si ani la rand de ''specialisti''. Din 2010 pana in prezent, preturile caselor au crescut, in medie, cu...1,5% pe an!
Dragi dezvoltatori, antreprenori imobiliari de orice fel, investitori in real estate, revanzatori si, mai ales, brokeri care incercati sa manipulati potentialii cumparatori prin indici imobiliari scosi din joben. Va cunosc pe toti si vorbesc in cunostinta de cauza. Va propun sa nu mai mintiti populatia frumos. Imobiliarele sunt ciclice si cred ca intre 2008 si 2010 cu totii am simtit asta. De peste 10 ani am citit nenumarate articole umilitoare la adresa inteligentei oamenilor care se pricep la acest domeniu. Si ei nu sunt putini. Cateva exemple:
1. Odata cu inceperea razboiului din Ucraina, a crescut si inflatia. In cateva luni, pretul materialelor de constructii s-a marit cu cateva zeci de procente. Toti ''expertii'' imobiliari au clamat explozia noilor costuri si iminenta cresterii preturilor caselor. Asa cum am mai scris pe aici, in opinia mea, inflatia nu are nicio legatura cu imobiliarele. Nu trebuie sa ma credeti. Doar constatati! De ce nu au marit dezvoltatorii preturile cu procentul inflatiei in 2022? Pentru ca nu ar mai fi vandut nimic. Profitul este adesea si de 100%, deci aveau suficenta marja de negociere/scadere. In 2023, dupa parerea mea, unii vor vinde la pretul de cost, ca sa supravietuiasca;
2. Ani la rand, dupa 2010, am incercat sa explic public ca nu mai suntem intr-un boom imobiliar, cum a fost intre 2004 si 2008. Primii cu care am fost in dezacord, erau ''colegii'' din domeniul imobiliar, care au tot timpul cate ceva de vanzare. Nu conta nici locatia, nici calitatea constructiei, nici vechimea/starea imobilelor de vanzare. Totul era promovat ca ''lux'' sau ''unic''. In opinia ''marilor'' promotori imobiliari, Chiajna a devenit un fel de New York si Navodari noul Dubai din UE. In opinia mea, curand veti vedea firme din domeniul imobiliar care vor ajunge in situatia ''Blue Air''. Ele s-au bazat pe ''boom''-ul invocat si au ignorat contextul economic international;
3. Desi exista date oficiale recente care arata clar ca in tari dezvoltate economic, precum Germania, Suedia, SUA sau China, numarul tranzactiilor si preturile au scazut dramatic, ''experti'' din tara noastra refuza sa lase steagul (mai) jos. De ce? Simplu: ei au ceva de vanzare, un proiect in derulare sau la promovare! Unii dezvoltatori nu au nicio retinere sa „garanteze”un venit mai mare decat obligatiunile emise de stat sau decat depozitele generoase oferite de banci. Tupeul manipulatorilor nu are limite, atunci cand interesele imediate sunt puse in fata realitatii.
Datele oferite in link-ul prezentat mai sus releva un fapt cert. Imobiliarele au continuitate, raman atractive, sunt investitii bune, dar la un pret corect. Prezentul articol nu are sub nicio forma intentia de a dilua importanta dezvoltarilor imobiliare noi, cu atat mai mult cu cat eu sunt parte din acest domeniu de evolutie economica pe termen mediu si lung. Mesajul pe care doresc sa-l transmit public este unul de respect reciproc, intre mediul de afaceri care promoveaza imobiliarele si investitorii avizati sau care asteapta sa fie tratati corect si de o maniera profesionista, in perspectiva unor noi tranzactii.
Pentru cei care nu vor/pot sa accepte/inteleaga demersul meu, subliniez ca statistica prezentata de Eurostat se refera la apartamentele comune, adica cele care formeaza grosul tranzactiilor imobiliare, in proportie de peste 95%, care au un pret in jur de 1.500 euro/mp. Evident ca exceptiile fac diferenta, respectiv exista imobile premium conform standardelor internationale, dezvoltari cu adevarat de lux aflate in prime-location, vile si apartamente elitiste sau aflate in cartiere exclusiviste, unde preturile depasesc lejer 3.000 euro/mp. Se fac tranzactii chiar si mult peste aceasta valoare, fara finantari bancare.
In schimb, pentru casele de vacanta, imobilele aflate in orase mici (de cele din mediu rural nu mai vorbesc!), pentru tranzactiile de apartamente comune aflate in ''cartiere dormitor'' sau in zone nedezvoltate, in opinia mea, urmeaza o perioada crancena in privinta numarului tranzactiilor si a preturilor de vanzare. Aceste tipuri de bunuri imobiliare pot cunoaste corectii importante in functie de evolutia economiei nationale si, in special, a contextului regional.
Vine criza cu liftul? Ca sa se miste, liftul trebuie chemat. Prin ceea ce fac guvernele sau liderii politici nationali si mondiali criza se lasa chemata. Din pacate, in actuala conjunctura, eu cred ca recesiunea economica preconizata invita criza imobiliara si in Romania. In alte tari a venit deja. Ca sa fie clar, pentru nimeni nu este un motiv de bucurie. Nu trebuie sa intram in panica, dar nici sa ignoram complet semnalele primite de peste tot si ce se intampla la altii, mai tari ca noi dpdv imobiliar.
A fi prevazator pentru situatiile neplacute face parte din intelepciunea investitorilor avizati, iar domeniul imobiliar nu face exceptie.