Clădit pe datorie şi hrănit cu datorie, sectorul imobiliar european nu mai este iubit de investitori, se prăbuşeşte pe burse şi se îndreaptă spre o „furtună“

Un bloc de locuinţe sau o clădire de birouri sunt proiecte dezvoltate pe datorie, iar cei care cumpără cel mai adesea se împrumută ca să poată face acest lucru. Când dobânzile cresc, când o criză bancară restricţionează accesul la credit şi când economia încetineşte, datoria pe care este clădit sectorul imobiliar şi cu care acesta creşte devine toxică.

Acest lucru se întâmplă acum, iar pe bursele de acţiuni real estat-ul din Europa are cea mai dificilă perioadă de la începutul pandemiei. Previziu­nile marilor bănci şi pariurile investi­torilor anunţă vremuri şi mai grele.

În luna martie, indicele MSCI Europe Real Estate al acţiunilor com­paniilor mari şi mijlocii din sectorul imobiliar european a căzut cu 24%, iar nivelul la care a ajuns este cel mai scăzut din 2009 încoace, scrie Financial Times.

Spre compa­raţie, indicele gene­ral Stoxx 600 este cu doar 2,4% mai jos. Investitorii cred că săptămâni de furtună banca­ră vor restricţiona accesul la credit şi vor eroda valorile proprietăţilor.

Analişti şi investitori sunt de câteva luni îngrijoraţi de impactul pe care creşterile de dobânzi îl vor avea asupra sectorului de imobiliare din SUA şi Europa, iar aceste temeri au devenit realitate după prăbuşirea băncilor Silicon Valley Bank şi Credit Suisse.

Unii se aşteaptă la apariţia unui blocaj în creditare care va întrerupe finanţarea pentru companiile imo­bi­liare, dintre care multe se con­fruntă deja cu costuri mai mari ale datoriilor şi rate de ocupare slabe. Cel mai rău pare să stea nordul Europei, o zonă dependentă de do­bânzile ultrare­duse. Agenţia de ra­ting Moody’s apreciază că riscul de refinanţare în sector „a crescut sem­nificativ“.

„Dobânzile mici au reprezentat un fel de subvenţii pentru real estate-ul comercial timp de 15 ani. Asistăm la o resetare gigantică a sectorului“, spune Ron Dickerman, preşedintele Madison International Realty. „Pro­babil tot sectorul imobiliar valorează mai puţin decât în urmă cu 6-12 luni.“ Analiştii de la Citigroup prognozea­ză că acţiunile companiilor din imo­biliarele vest-europene s-ar putea prăbuşi cu 50% până la sfârşitul anului viitor.

Titlurile grupului german Vono­via au picat deja cu 30% doar în luna martie, la cel mai scăzut nivel de la listare. Cu toate acestea, compania stă mai bine decât Gecina, din Franţa, care a pierdut peste 40% din valoare. Iar Banca Centrală Euro­peană probabil că nu şi-a epuizat toate creşterile de dobânzi.

De aceea, JP Morgan avertizează că imobilia­rele europene ar putea fi lovite de o „furtună“, scrie Bloomberg, care concluzionează că nimic nu mai arată bine în sectorul de real estate al Europei. Companiile de proprietăţi imobiliare se confruntă, în plus, cu scăderea cererii, în condiţiile în care dobânzile în creştere au descurajat eventualii clienţi să acceseze credite ipotecare, iar acest lucru a redus valoarea activelor. Apoi, venirea unei recesiuni poate duce la erodarea veniturilor din chirii.