ZF Investiţii Smart, un proiect ZF şi Meta Estate Trust. Oriol Casellas Deig, Meta Estate Trust: Investim în proiecte imobiliare din Bucureşti, Ilfov şi alte cinci oraşe
♦ Diversificarea portofoliului investiţional poate aduce randamente nete de 10-14%, având în vedere plasarea capitalului atât în apartamente, cât şi în spaţii comerciale, birouri sau proiecte logistice.
Meta Estate Trust (simbol bursier MET), companie de tip holding care activează în sectorul imobiliar şi prezentă pe piaţa AeRO a Bursei de Valori Bucureşti, mizează pe diversificarea portofoliului investiţional astfel încât să aibă în portofoliu atât apartamente pe care să le vândă la finalizarea proiectului sau pe care să le închirieze, dar şi investiţii în proiecte comerciale care să genereze venituri din chirii.
„Meta investeşte sub diverse forme şi instrumente. La început, acum doi ani, compania investea în apartamente în faza de construcţie în proiecte care urmau a fi gata în următorii doi ani. Imediat cum obţineau autorizaţia de construire şi demarau lucrările, noi cumpăram şi plăteam un avans cât mai redus, pentru ca la finalizare să existe o apreciere a apartamentului. Acesta era planul în 2021. Pe lângă acestea, există şi parteneriatele cu dezvoltatorii cu două sisteme - de a deveni acţionar minoritar în companie şi să finanţăm compania respectivă cu un randament investiţional. O altă strategie reprezintă achiziţia unui număr mare de apartamente direct de la dezvoltator, cu un preţ mult scăzut, iar dezvoltatorul îşi rezervă dreptul să le răscumpere la un preţ stabilit“, afirmă Oriol Casellas Deig, CEO al Meta Estate Trust, în cadrul emisiunii ZF Investiţii Smart, un proiect ZF şi Meta Estate Trust.
Propunerea companiei şi modelul de business reprezintă flexibilitatea.
„Pentru a fi acţionar în companie sunt două momente - când face o majorare de capital - şi intenţionăm să facem una pe an, sau a doua, să cumpere acţiuni de pe bursă, compania fiind listată pe piaţa AeRO a Bursei de Valori Bucureşti. Orice persoană doreşte poate cumpăra acţiuni de la BVB. Noi propunem ca persoana care istoric ar fi cumpărat un apartament pe care să îl închirieze să investească la noi - o companie condusă de o echipă profesionistă, care are cunoştinţe despre piaţă. Astfel investitorul nu mai realizează el analiza pieţei şi nici nu mai trebuie să fie cel responsabil de apartament. Mai mult, când el va dori să vândă apartamentul, operaţiunea poate dura câteva luni şi nu poate fi realizată parţial. La noi poate vinde o parte din acţiuni“, a explicat CEO-ul companiei.
În general Meta Estate achiziţionează pachete de cel puţin 10 apartamente.
„Totul depinde însă şi de condiţiile de piaţă. Dacă cumpărăm 10 de 100.000 de euro cu 15% avans, înseamnă 150.000 de euro avans. O tranzacţie relativ mică. Maximul ar fi de 30 deoarece vrem şi să diversificăm portofoliul, să nu concentrăm riscul într-un singur proiect, zonă sau oraş. Noi cumpărăm şi vile, garsoniere, apartamente premium, apartamente de lux, de două camere, trei camere - o diversificare mult mai mare faţă de o persoană care investeşte într-un singur apartament sau două pe care le închiriază“, a spus Oriol Casellas Deig.
El a subliniat că în vizorul Meta Estate nu este doar Bucureştiul. „Avem în prezent în portofoliu imobile din Braşov, Constanţa, Neptun, Iaşi şi Sibiu, în afară de Bucureşti şi Ilfov, unde avem şi vile şi apartamente. Căutăm să cumpărăm şi spaţii comerciale şi vorbim de săptămâni sau luni până la prima astfel de achiziţie“.
La majorarea de capital investitorul poate alege să investestească de la circa 1.000 - 2.000 de lei, iar la bursă poate cumpăra o singură acţiune. Astfel acesta nu trebuie să plaseze 100.000 de euro pentru a investi în imobiliare. „În acest moment compania investeşte în proiecte cu randamente de peste 20% - randamente brute. Aici mai există şi cheltuieli, dar randamentele nete sunt de peste 10%, poate chiar spre 14%“, a explicat Oriol Casellas Deig.
Pasul următor este extinderea portofoliului.
„Ne uităm să avem în portofoliu o serie de produse de tip income producing assets, active generatoare de venit, care oferă o vizibilitate şi o predictibilitate companiei. Apartamentele se pot vinde mai bine într-o lună şi mai slab în alta, în timp ce veniturile din chirii pot genera venituri stabile. Este un element dorit de investitor dar şi de băncile finanţatoare, care vor să vadă componanta de venituri recurente. La apartamente închiriate vorbim de randamente de 5-6% din chirii, iar la birouri, logistică, putem vedea şi de 8,5% - 9%, în funcţie de activ şi calitatea chiriaşului. Atunci când dobânzile vor scădea, şi acele yielduri vor scădea şi ele şi va exista o apreciere în valoarea activului achiziţionat pe o perioadă de 3-5 ani“, a subliniat executivul.