Externe: Piata de logistica, neatinsa de criza fina nciara

Criza declansata de prabusirea pietei americane a creditelor subprime a condus la incetinirea ritmului de crestere pe majoritatea segmentelor pietei imobiliare europene, in conditiile in care investitorii au inceput sa tina din ce in ce mai mult cont de r

Chiar si in aceasta situatie insa, piata spatiilor industriale pare sa-si continue expansiunea impulsionata de estimarile privind cresterea volumului tranzactiilor comerciale la nivel mondial si de cererea puternica pentru spatiile logistice, potrivit unui studiu al Jones Lang LaSalle.
In conditiile in care piata imobiliara devine din ce in ce mai interconectata la nivel global, segmentul care beneficiaza cel mai mult de pe urma unei astfel de situatii este cel industrial, care in 2007 a inregistrat o crestere de 23%. In urmatorii doi ani este de asteptat ca pe piata europeana sa fie construiti peste 16 milioane de metri patrati de spatii industriale, cea mai mare parte pe piata central si est-europeana.
Principala piata din regiune este Rusia, care ar putea inregistra o crestere de 3,3 mil. mp. In acelasi timp, in vizorul investitorilor au intrat o serie de noi piete din regiune, precum Serbia, Croatia si Slovacia, unde desi segmentul industrial inregistreaza deocamdata o crestere limitata, exista perspective foarte bune pentru urmatorii ani.

Costurile imping investitorii spre Est
Piata spatiilor logistice din Europa se afla intr-o etapa in care se pregateste o schimbare radicala, investitorii indreptandu-se spre zonele cu economii emergente, in conditiile in care operatiunile de pe pietele mature cunosc un ritm de cresterea nesemnificativ.
Mai mult, dat fiind gradul ridicat de ocupare al spatiilor industriale pe piata vest-europeana se asteapta ca nivelul chiriilor din regiune sa inregistreze anul acesta o crestere relativ modesta, potrivit analistilor Jones Lang LaSalle.
In 2008, cresterea medie a chiriilor pentru spatiile logistice din vestul Europei nu va depasi 3%, potrivit estimarilor existente in acest moment. Ritmul lent de crestere a chiriilor pe piata industriala occidentala se datoreaza atat presiunilor pentru reducerea costurilor pe care le au de infruntat companiile, cat mai ales unei reechilibrari a cererii si ofertei in urma cresterilor semnificative intregistrate in ultimii ani pe segmentul spatiilor industriale.
In schimb, in estul continentului chiriile pentru astfel de spatii continua sa inregistreze cresteri puternice. In ultimul trimestru al anului trecut, chiriile pentru spatii logistice au urcat cu 9,5% in Varsovia si 8,3, respectiv 7,1 pe pietele din Budapesta si Moscova. Cererea pentru spatiile industriale existente in Europa a urcat cu 19% in 2007, cele mai ridicate rate de crestere fiind inregistrate de pietele din Europa Centrala si de Est. Principalele piete din acest punct de vedere sunt cele din Polonia, Cehia si Ungaria, unde cei care investesc in spatii logistice se bazeaza pe explozia segmentului manufacturier si al pietei de consum, potrivit Jones Lang LaSalle.
De exemplu, peste o treime din proiectele derulate pe segmentul spatiilor industruiale de catre Segro se afla in Europa Centrala si de Est.
In 2006 si 2007 compania britanica a construit in aceasta regiune 2,4 milioane de metri patrati de spatii logistice, in acest moment existand in diferite faze de constructie inca 1,5 milioane de metri patrati.
Dezvoltatorii au fost impulsionati sa intre pe aceasta piata ca urmare a cererii puternice venite din partea producatorilor din industria auto si cea de electronice, care au migrat in ultimii ani spre Europa de Est in incercarea de a gasi forta de munca ieftina.
Insa, in ciuda ritmurilor semnificative de crestere inregistrate in estul continentului, in termeni de volum, pietele mature vor continua sa domine segmentul spatiilor industriale datorita marimii populatia si implicit a pietei de consum.
In apropiere de Lodz un nou complex industrial pare ca incearca sa reinvie o epoca in care orasul polonez era unul din principalele centre ale industriei textile din fosta tara comunista.
Dar in loc sa raspandeasca in aer fum si gaze toxice, cladirea in forma de cutie reprezinta un avanpost al industriei moderne, care atrage din ce in ce mai puternic dezvoltatorii de proiecte imobiliare industriale. Complexul de 1,4 milioane de metri patrati gazduieste centrul de distributie si linia de asamblare a producatorului de cabluri din fibra optica Corning, un centru de ambalare pentru jucariile Lego si produsele
Gillette, dar si un nod de distributie pentru produsele companiei americane Cosmetic Essence. Constructia complexului a inceput in 2006, fiind parte a planului companiei britanice Segro de a se extinde pe pietele din Europa Centrala si de Est.
Si asta in situatia in care, ca urmare a dezvoltarii industriei manufacturiere si a cresterii nivelului de trai al consumatorilor, investitorii au inceput sa parieze puternic pe piata imobiliara industriala din regiune. In 2007, pe piata est-europeana au fost construite 2,2 milioane de metri patrati de spatii industriale, un nivel similar cu cel inregistrat in partea vestica a continentului in aceeasi perioada, potrivit unui studiu al Jones Lang LaSalle.
Iar in conditiile in care ritmul de crestere a economiilor vest-europene incetineste, este de asteptat ca piata imobiliara industriala din state precum Cehia, Ungaria sau Polonia sa depaseasca, pana in 2009, ritmul de dezvoltare al celei din zona euro.

Cehia - veriga slaba
In ultimii ani, explozia pietei manufacturiere din Cehia a contribuit semnificativ la dezvoltarea segmentului spatiilor logistice. Acum insa din ce in ce mai multi economisti isi pun intrebari cu privire la viitorul pietei imobiliare industriale, in conditiile in care unele regiuni ale tarii inregistreaza o lipsa severa de forta de munca, arata un studiu al CIJ Magazin.
Pana recent, investitorii straini aveau in vedere doar trei locatii din Cehia: Praga, Brno si Pielsen, Ostrava intrand in atentia acestora mult mai tarziu, dupa investitia din zona a celor de la Hyundai. Insa acum, spun analistii, investitorii s-ar putea reorinta spre orasele mici (cu o populatie cuprinsa intre 50.000 si 100.000 de locuitori), in conditiile in care activitatea din marile centre urbane cunoaste o relativa stabilizare.
Insa, spre deosebire de cele patru orase mari, noile locatii nu au capacitatea de a sustine decat o suprafata limitata de spatii logistice. Si tocmai de aceea dezvoltatorii s-au inscris intr-o cursa nebuna in incercarea de a obtine proprietatea asupra celor mai bune terenuri din zonele vizate.
Cazul Ostrava indica insa foarte clar ca piata imobiliara industriala urmeaza indeaproape dezvoltarea industriei manufacturiere, in special a celei constructoare de masini si electronice. Unii analisti sustin chiar ca gradul de dependenta dintre cele doua segmenete ajunge pana la 80%. Iar in conditiile in care abilitatea tarii de a atrage noi investitii depinde in mod esential de forta de munca existenta, investitorii se gandesc de doua ori inainte de a se orienta spre fosta tara comunista.
Un exemplu in acest sens este reprezentat de recenta incercare a Mercedes de
a-si extinde productia in zona Europei Centrale si de Est. Producatorul german a exclus insa din ecuatie Cehia, care are deja 121.000 de oameni angajati in industria auto. Unii jucatori de pe piata locala spun ca lipsa de forta de munca pe anumite segmente ale industriei auto este atat de acuta, incat o decizie rationala din partea unui asemenea investitor nu poate fi decat aceea de a alege o tara unde acest segment este mai putin dezvoltat.

Budapesta - dominata de piata speculativa
In ultimii doi ani, piata imobiliara industriala din capitala ungara a fost extrem de dinamica, beneficiind de investitiile agresive ale unor dezvoltatori precum ProLogis, companie care a reusit sa ajunga la o cota de piata de 40% pe segmentul pe care activeaza, potrivit unui studiu al Colliers International. In a doua jumatate a anului trecut rata de ocupare a spatiilor logistice a urcat semnificativ (aproximativ 91% din total), cererea puternica fiind insa sustinuta de o oferta pe masura, peste 120.000 de metri patrati fiind construiti in prima parte a acestui an. Dintre acestia 44.000 de metri patrati au fost construiti pe baza unor precontracte incheiate in cadrul a doua tranzactii mari.
In 2007, astfel de precontracte au fost incheiate doar pentru aproximativ 18.000 de metri patrati, tendinta de scadere inregistrata de asemenea tranzactii fiind in linie cu evolutia inregistrata din 2005 incoace, potrivit analistilor Colliers. Aceasta situatie se datoreaza cresterii volumulului operatiunilor speculative, dar si faptului ca tranzactiile majore care au implicat companiile ce doreau anumite locatii si anumite standarde tehnice au fost incheiate in perioada 2000-2004.
Mai mult, exista foarte multe tranzactii ale caror termene-limita au expirat sau expira in scurt timp, iar in conditiile in care cladirile nu sunt gata pentru a fi predate ajung pe piata speculativa. Astfel, la sfarsitul lui 2007, stocul spatiilor logistice existente pe piata speculativa, la nivelul intregii tari, ajunsese la 1,1 milioane de metri patrati, potrivit datelor Colliers. Dintre acestea, peste 400.000 de metri patrati erau inclusi in proiecte construite pe baza unui precontract. Pentru 2008, analistii estimeaza o crestere cu 390.000 de metri patrati a stocului de spatii logistice speculative.
Aparitia investitorilor pe piata industriala central si est-europeana a condus, in acelasi timp, la o explozie a serviciilor de transport din regiune, in conditiile in care companiile care au achizitionat spatii logistice in fostele state comuniste isi exporta produsele in intreaga Europa. Mai mult, se estimeaza ca fluxul transporturilor dintre estul spre vestul continentului va cunoaste o apreciere semnificativa dupa ce in perioada urmatoare autoritatile din Polonia, Ungaria sau Cehia vor da in folosinta mai multe tronsoane de autostrada.