Declinul pietei imobiliare loveste si in multinationalele din FMCG: terenurile fostelor fabrici nu mai gasesc cumparatori
Autor:
Mihaela Popescu
23.02.2009
Vanzarea unor active neutilizate, altadata cea mai rapida metoda de a creste lichiditatile unei companii, a devenit in ultimul an un proces anevoios, tocmai cand presiunea pe lichiditati este la cote maxime.
Vechile fabrici ale unor producatori de top din sectorul FMCG (bunuri de larg consum), precum Unilever, Colgate-Palmolive sau Cadbury, ar putea ramane pe piata mult peste termenul normal al procesului de vanzare a unor astfel de active, de 6-9 luni.
Sunt dispusi producatorii sa astepte pretul corect, in conditiile in care dificultatile de finantare ii preseaza sa gaseasca rapid noi surse de cash?
Printre terenurile scoase la vanzare, altadata "vanate" de dezvoltatorii imobiliari, se numara active ale producatorului de dulciuri Cadbury sau ale grupului din panificatie Overseas, acestea fiind situate in Capitala.
Cadbury a anuntat recent ca intentioneaza sa vanda doua terenuri, unul intr-o zona semicentrala a Capitalei - vechea locatie a fabricii de ciocolata Kandia-Excelent -, iar al doilea amplasat in Voluntari, langa Bucuresti, dupa ce in 2006 vanzarea unor active neutilizate a contribuit semnificativ la cresterea profitului de patru ori fata de 2005.
Lichiditatile generate de aceste tranzactii au avut ca scop acoperirea unor investitii in productie si in activitatea curenta, potrivit datelor comunicate la acea data de Kandia-Excelent (actuala companie Cadbury Romania).
La randul lor, proprietarii Overseas au scos pe piata in luna iulie din 2008 locatia fabricii de paine Lujerul, terenul de peste trei hectare fiind evaluat la acea data la circa 30 mil. euro (sau 1.000 de euro/mp), suma care acum nu mai poate fi obtinuta pentru ca cererea de pe piata s-a diminuat drastic.
"Am vazut si terenuri pentru care proprietarii au lasat pretul la o treime din cat cereau inainte. Multe scaderi de preturi sunt in jurul a 20-25%", spune Attila Peli, directorul departamentului Investment Advisory Group Joint Ventures in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers. In cursul anului trecut producatorii nu si-au putut valorifica activele mari neutilizate, precum fabricile scoase din folosinta, pentru ca limitarea accesului la credite i-a lovit puternic pe dezvoltatorii imobiliari.
"Dificultatile de finantare pentru achizitiile de terenuri s-au facut resimtite pe piata inca de la inceputul lui 2008. De atunci, numarul tranzactiilor cu terenuri s-a redus semnificativ. Practic, anul trecut nu au fost tranzactii noi cu locatii ale unor foste fabrici", precizeaza Attila Peli.
Din acest motiv, durata unui astfel de proces, care in mod normal era de 6-9 luni in cazul unor proprietati amplasate in orasele mari - potrivit Colliers -, se prelungeste foarte mult, iar producatorii raman cu active neutilizate, pentru care trebuie sa plateasca taxe si impozite la stat. "Mutarea unor fabrici din centrul oraselor in zone marginase este o tendinta mai veche, generata de reglementarile de protectie a mediului sau de restrictionarea accesului camioanelor in interiorul oraselor. Producatorii vand fabrici si pentru ca acestea sunt active cu valoare foarte mare, care nu justifica desfasurarea unor activitati industriale, insa in prezent principalul motiv cred ca este faptul ca acestea aduc cash in firma, iar nevoia de lichiditati este cea mai arzatoare", explica Peli.
Consultantul Colliers a fost implicat in vanzarea terenurilor fostelor fabrici Muntenia (de la grupul american Bunge, cel mai mare producator de uleiuri vegetale) din Capitala, IUS din Brasov si Electrotehnica din Bucuresti, in cursul anului 2007.
"In urmatoarea perioada ma astept sa vad tot mai multe locuri de foste fabrici scoase la vanzare. Problema este: cine le va cumpara?", mai spune consultantul Colliers.
Cele mai bune tranzactii pentru vanzatorii de spatii industriale cu amplasamente in interiorul oraselor au fost realizate in perioada 2006-2007, cand preturile terenurilor au explodat, potrivit consultantilor din real estate.
Printre tranzactiile incheiate in acea perioada se numara vanzarea fostelor fabrici Laromet, Titan, Tricodava, Helitube, Lujerului sau Compania Industriala Grivita, toate localizate in Bucuresti. Aceste platforme au fost preluate de dezvoltatori imobiliari, iar unele din aceste proiecte au fost deja inaugurate in ultimul an.
Mai genereaza cash?
- Compania Colgate-Palmolive vrea sa vanda cladirea si terenul (de 3.500 mp) din zona centrala a Brasovului, unde a derulat pana la finele lui 2008 activitati de productie. Liniile de productie din Romania au fost mutate in Polonia.
- Unilever incearca sa vanda locatia fostei fabrici de margarina din Targu-Mures, care este neoperationala de circa 2-3 ani.
- Cadbury Romania a anuntat recent ca scoate la vanzare locatia fostei fabrici de ciocolata Kandia, situata intr-o zona semicentrala a Capitalei, precum si terenul pe care se afla un depozit neoperational din Voluntari (langa Bucuresti).
- Producatorul elvetian Nestlƒ Ice Cream a inchis anul trecut fabrica de inghetata de la Glina (langa Bucuresti), dar nu a anuntat inca ce va face cu aceasta locatie.
Castigatori din imobiliare
- Americanii de la Bunge au vandut in 2007 terenul fostei fabrici de ulei Muntenia din Capitala, cu o suprafata de 58.000 mp, pentru 30 mil. euro. Cumparatorul a fost dezvoltatorul spaniol Gea Prasa. Bunge a preluat compania Muntenia Bucuresti in anul 2003, in urma unei tranzactii de 3 mil. dolari derulate pe bursa Rasdaq (pentru 92% din actiuni).
- La finele lui 2007, compania multinationala Unilever anunta ca a vandut terenul fostei fabrici Knorr din Otopeni producatorului italian de echipamente frigorifice Mondial Elite, insa nu a precizat valoarea tranzactiei.
- Gran Via a platit in iunie 2007 aproximativ 42 mil. euro pentru terenul de sub fabrica Tricodava din cartierul bucurestean Drumul Taberei, respectiv 780 de euro/metrul patrat. Vanzatorul a fost fondul american de investitii New Century Holding (NCH).
- Terenul de sub fabrica Laromet, cu o suprafata de 155.000 de metri patrati, a fost preluat in 2007 de compania imobiliara Africa - Israel, care a semnat un precontract cu o valoare de 77,5 mil. euro - cea mai mare tranzactie cu un teren din Capitala. Actionarul majoritar al Laromet era la inceputul lui 2007 compania elvetiana Trim Materials, cu o pariticipatie de 80%.
- Tot in 2007, proprietarii fabricii clujene Tricotaje SomeSul au vandut un teren de 18.000 de metri patrati din zona centrala a orasului Cluj-Napoca pentru 12 mil. euro britanicilor de la Dawnay Day. Fabrica de textile a fost mutata pe platforma industriala din apropierea Clujului, prin investitii de circa 2 mil. euro, astfel incat actionarii au ramas cu un profit de aproximativ 10 mil. euro din aceasta mutare.
- Compania olandeza Friesland a obtinut in 2006 o suma de 4,2 mil. euro din vanzarea terenului de 7.200 de metri patrati din Cluj-Napoca pe care se afla fostul sediu administrativ al producatorului Napolact. Cumparatorul a fost fondul de investitii Morava, care a construit in aceasta zona un supermarket SPAR.