Nici terenurile agricole nu scapa de criza: achizitiile realizate de straini sunt la un sfert fata de anul trecut

"Daca inainte de criza cumparau si 200-300 hectare pe luna, acum cumpara 50-70 ha. Majoritatea prefera ca in pararel sa isi consolideze infrastructura, sa faca schimburi de terenuri cu alti investitori pentru a-si compacta loturile si sa demareaza lucrarile agricole", a declarat pentru ZF Vlad Cirjan, avocat in cadrul Gilescu&Partenerii CHSH, una dintre cele mai active firme de avocatura pe acest segment, cu peste 20 de clienti in portofoliu.

 

Principalii investitori in agricultura, danezii, austriecii si italienii, au fost atrasi in Romania de pretul de zece ori mai mic al terenurilor fata de tarile de origine si au intrat masiv incepand cu 2006 mai ales in vestul tarii, unde terenurile au fost deja comasate de italieni.

"Zona de vest este ceva mai dezvolatata pentru ca au venit mai de mult investitori speculativi, in principal italieni, dar si belgieni, nemti sau austrieci, care au luat cu 200 de euro/ha si au inceput sa compacteze. Si-au creat suprafete de 1.000 ha care au devenit interesante pentru agricultorii profesionisti care vor sa investeasca intr-un start-up", spune Cirjan.

Odata cu primii fermieri veniti, semnalele au fost trase in tarile de origine, s-au creat capitaluri, s-au format grupuri de investitori care au tras aceste capitaluri si a inceput ofensiva in centrul si estul Europei. Multi au inceput cu tarile baltice, cu Slovacia, cu parti din Cehia si odata ajunse proiectele la maturitate au venit in Romania. Chiar daca pe viitor si Bulgaria sau Serbia ar putea face cu ochiul agricultorilor straini, pentru moment

 

"Terenul este nelucrat, iar asta este un avantaj pentru agricultura ecologica. Multi isi fac ferme zootehnice, cultiva terenurile sau investesc in energia eoliana, mai ales in Dobrogea", spune Cirjan.

Ovidiu Valeanu, avocat in aceeasi companie, il completeaza pe colegul sau spunand ca "pe langa profitul obtinut din exploatarea terenurilor mai sunt si fondurile importante atrase prin Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura (APIA). Pe langa subventiile directe la hectar, clientii nostri, care au suprafete de peste 10.000 ha au aplicat pentru achizitii de utilaje, echipamente, pentru infiintarea de ferme. Cine face documentatia bine si dovedeste ca are capacitatea financiara necesara pentru 50% din proiect nu are nicio problema sa atraga fondurile europene si de la bugetul de stat".

Boom-ul in ce priveste achizitiile de terenuri agricole a avut loc in prima parte a anului trecut, mai ales ca Romania dadea impresia unei tari sigure dupa intrarea in Uniunea Europeana. Puse in balanta Romania si Ucraina, prima a castigat pentru ca a oferit garantia aderarii, chiar daca cea de-a doua are terenuri mult mai mari si mai bune. Problemele nu i-au ocolit insa pe cumparatori, care s-au lovit de lipsa documentelor, litigii sau vanzari duble. Mai mult, restituirea terenurilor catre fostii proprietari a insemnat impartirea unor suprafete de maxim 50 ha pe familie, astfel ca acum titlurile de proprietate nu depasesc in medie 3 ha.

 

Investitorii straini sunt gata sa plateasca pana la 4.000 de euro pe un hectar cu conditia ca lotul sa fie intabulat, sa aiba documentatia pusa la punct si mai ales sa fie comasat.

Tot ce nu intra in aceasta categorie se cumpara cu mai putin.

"Cand cumpara hectar cu hectar, strainii dau aproximativ 2.000 euro/ha, in timp ce pentru suprafetele comasate si intabulate platesc intre 3.500 si 4.000 de euro. In unele judete, cum este Braila, se vede si aportul statului, pentru ca s-a realizat cadastrul, iar asta da incredere companiilor sa investeasca intr-un teren sigur din punct de vedere juridic", spune Vlad Cirjan, care lucreaza deja intr-un departament special destinat agriculturii, impreuna cu alti sase avocati, patru in Bucuresti si doi in Timisoara.

Daca strainii sunt dispusi sa dea pana la 4.000 de euro pe un hectar de teren agricol, investitorii autohtoni spun ca nu au bani pentru achizitii de terenuri, intrucat cheltuielile in acest domeniu sunt foarte mari. Majoritatea se multumesc sa arendeze sau sa concesioneze suprafete extinse pe care ulterior sa le exploateze. "Cheltuielile anuale pentru infiintarea si intretinerea culturilor se ridica la 40 de milioane de euro. De unde sa mai ai bani pentru achizitii? Tot ce obtinem investim in utilaje performante, iar bancile nu ne finanteaza. In schimb strainii primesc ajutor din tara lor pentru terenuri cumparate in alte regiuni", anunta Culita Tarata, administratorul TCE 3 Brazi care cultiva teren in Insula Mare a Brailei.

Acestea sunt motivele pentru care proprietarii de terenuri isi pun sperantele in straini. "Majoritatea celor care se intereseaza de suprafetele agricole sunt straini, germani, danezi, belgieni, greci. Romanii sunt foarte putin interesati sa cumpere", spune Florin Lele, care a postat un anunt de vanzare a 200 de hectare in Arad pentru care cere peste 2.300 euro/ha.

Gilescu&Partenerii CHSH a intermediat in ultimii doi ani tranzactii care au implicat 30.000 ha, fie prin preluarea investitorilor speculativi, fie hectar cu hectar.

"Asistarea la achizitii hectar cu hectar este o munca intinsa pe 2-3 ani de zile, pentru a se ajunge la un lot care sa permita exploatarea profesionista", crede Ovidiu Valeanu.

Principalii clienti ai firmei de avocatura sunt companiile daneze Agri Consortium si First Farm, fiecare achizitionand peste 11.000 ha de teren agricol din 2007 pana in prezent in judete ca Teleorman, Buzau, Timis sau Caras-Severin. De asemenea, Agricultural real Estate Trust, Black Soil Farming, Danish Canadian Holding, Arland sau Agraria Nord au fost jucatori care au preluat intre 500 ha si 2.500 de teren agricol in aceeasi perioada. Daca luam in calcul pretul mediu al terenurilor agricole, valoarea acestora fi cuprinsa intre 60 de milioane de euro si 110 milioane de euro.

 

Incepand cu noiembrie, piata s-a blocat. Multi investitori au sistat proiectele, iar altii au anulat orice achizitie.

"Nu toti investitorii au reusit sa obtina finantari sau sa continue proiectele", anunta Valeanu, care nu face insa comparatie cu sectorul imobiliar, doar pentru faptul ca in agricultura mai sunt jucatori care profita de criza si implicit de scaderea preturilor. "Preturile nu au scazut la vanzatorul primar, dar italienii care cereau 6.000 de euro la hectar au fost nevoiti sa ajusteze in jos preturile cu 10-15%", continua el.

In ultimele saptamani avocatii au primit semnale ca piata reincepe sa se miste, dupa ce au fost contactati de cateva companii din Marea Britanie si Germania.

"Apar nume noi. Niste investitori din Germania au anuntat ca vor sa investeasca 300 de milioane de euro in urmatorii 10 ani. Daca acum sase luni in fiecare zi se oprea cate un proiect sau se suspenda, iar agentii erau limitati si in suprafete si in achizitii, acum mai sunt sanse, mai ales legate de posibilitatea de finantare", crede Ovidiu Valeanu.

O alta tendinta care se va contura din ce in ce mai mult in viitor este preluarea terenurilor in arenda si de catre straini. Daca pana acum jucatorii romani, Ioan Niculae, Adrian Porumboiu, Culita Tarata sau Mihai Anghel au strans impreuna sute de mii de hectare pe care le exploateaza in arenda, in urmatorii ani strainii vor fi cei care vor "alerga" dupa micii proprietari.

"Pana acum nu erau interesati pentru ca aveau acces la finantare. Nemaifiind acest acces la finantare, dar avand know-how, vor lua terenuri in arenda. Acela va fi momentul in care romanii vor trebui sa se ridice la standarde internationale pentru ca daca strainii reusesc sa intre in posesia unor suprafete atat de mari, cifrele de productivitate vor fi mult peste media de aici. Mai mult, ei au si o piata mai buna de desfacere si mai multe canale de obtinere a profitului", explica Valeanu.

 

Firma de avocatura Gilescu&Partenerii CHSH a asistat din 2004 pana in prezent achizitii de peste 10.000 ha de paduri in judetele Arges, Valcea, Harghita, Covasna sau Prahova, principalii interesati - austriecii de la Schweighofer Holzindustrie si Danonesti Beechwood.

Spre deosebire de terenurile agricole, padurile nu sunt "la indemana oricui".

Suprafete foarte mari au fost retrocedate in totalitate mostenitorilor fostelor asociatii de proprietari, carora li s-a interzis vanzarea padurilor si sunt acum administrate de Romsilva, mai ales ca multi proprietari sunt in varsta si nu mai vor sau nu mai pot sa exploateze suprafetele detinute.

"Veniturile sunt foarte bune din padure. Doar din vanzarea lemnului o companie poate sa acopere investitia facuta intre cinci si 10 ani. Un hectar de padure costa intre 2.000 si 5.000 de euro in functie de amenajament, de vechimea padurii, de calitatea lemnului. Sunt arbori care se vand si cu 10.000 de euro bucata, daca e cires sau stejar. Strainii nu vor doar sa exploateze asa terenul. Vor sa creeze statiuni turistice, partii de schi, sau rezervatii", precizeaza Vlad Carjan, care spune ca anul acesta s-au achizitionat doar 2.000 de hectare de paduri prin intermediul companiei sale.