Administrare: Facility management sau cine are grija de cladiri
Autor:
Vlad Anastasiu
24.06.2009
Conceptul de facility management (FM) este unul relativ nou pe piata romaneasca, iar companiile specializate in astfel de servicii coordoneaza toate sistemele din cladiri de sute de mii de metri patrati, cateodata doar prin simpla atingere a unor butoane. Viitorul cladirilor depinde de cateva companii care au decis sa educe mai bine piata locala despre cum si ce inseamna administrare eficienta. Principalul avantaj este reducerea costurilor de intretinere cu pana la 25%, in conditiile in care criza a subtiat veniturile proprietarilor de imobile.
Cu alte cuvinte, facility management reprezinta interfata dintre o cladire si serviciile de care aceasta beneficiaza si are scopul de a facilita realizarea acestora la parametri optimi, astfel incat costurile de intretinere a cladirii sa fie cat mai reduse.
„Serviciile de FM se refera la operarea si intretinerea unei cladiri sau proprietati, fiind vorba mai exact despre mentenanta predictiva, preventiva si corectiva, de managementul mentenantei si al contractelor cu furnizorii, de serviciile de curatenie si paza, de cele de gradinarit sau peisagistica, revizii sau receptii si multe altele ce tin de administarea unei cladiri", a declarat Adrian Balasu, directorul de marketing si vanzari din cadrul Building Support Services, companie specializata in livrarea de servicii de facility si property management.
BSS este unul din principalii furnizori de servicii de facility si property management din Romania, compania administrand peste 1,6 milioane de metri patrati de cladiri, atat din sectorul industrial, cat si din cel rezidential si de birouri.
In Capitala, potrivit estimarilor, aproximativ 70% din cladirile noi de birouri beneficiaza de servicii de facility sau property management si sunt dotate cu un sistem BMS (Building Mangement System). BMS este o platforma informatica care asigura monitorizarea si controlul din punctul de vedere al parametrilor de functionare a echipamentelor unei cladiri.
„Un sistem de management computerizat al cladirii permite monitorizarea functionarii echipamentelor, setarea parametrilor de functionare si a programului de operare, cat si alertarea operatorului in cazul aparitiei unor avarii sau disfunctionalitati", a adaugat Balasu.
BMS, sistem de 1 mil. euro. Pretul unui sistem BMS depinde in principal de echipamentele cu care cladirea este echipata si care urmeaza sa fie gestionate, precum si de dimensiunile punctelor de control si masura. „Un astfel de sistem este destinat cladirilor moderne si in functie de complexitatea si functiile sistemului, acesta poate costa intre 150.000 si 500.000 de euro. Este posibil ca pentru un sistem foarte complex pretul sa se aproprie chiar si de un milion de euro", a continuat Balasu.
Implementarea unui sistem BMS permite in primul rand obtinerea unor economii energetice si in acelasi timp asigura exploatarea cladirii in parametri de confort optim. „Toate cladirile de birouri de clasa A sunt cladiri de varf din punctul de vedere al conceptiei, realizarii, echiparii sau confortului si sunt administrate profesional. Aproximativ 70% din cladirile noi de birouri sunt echipate cu un sistem BMS", a explicat directorul BSS.
Potrivit acestuia, reducerea costurilor pentru un sistem foarte performant poate merge pana la 25% in comparatie cu cladirile care nu sunt operate cu un sistem BMS.
In afara reducerii costurilor, BMS mai prezinta alte avantaje, precum securitatea sporita a cladirilor, reducerea timpului de interventie sau eliminarea acestora prin actiuni predefinite, integrarea diferitelor tipuri de echipamente existente in cladirile sub o singura platforma, precum si generarea de facturi custom pentru fiecare utilitate sau echipament in parte.
In ceea ce priveste costul intretinerii unui sistem BMS variaza intre 2.000 si 5.000 de euro, in functie de caracteristicele si mentenanta acestuia. „Raportat la investitie, costul intretinerii unul BMS nu este mare. Variatia este intre 2.000 si 5.000 de euro pe an, dar de retinut faptul ca un astfel de sistem se amortizeaza rapid prin economiile rezultate din exploatarea lui", a spus Balasu.
Concentrare mare in Capitala. Piata serviciilor de facility si property management este concentrata in proportie de peste 90% in Bucuresti, majoritatea cladirilor de birouri si parcuri logistice beneficiind de astfel de servicii. Cu toate acestea, se apreciaza o tendinta de extindere a serviciilor si in afara Capitalei, vestul tarii reprezentand un important centru de interes pentru furnizorii de servicii FM si PM.
„In toata tara exista interes pentru sistemele moderne de management al cladirilor tip BMS, dar in prezent cea mai mare concentratie de servicii de FM si PM se inregistreaza in Capitala. In restul tarii exista foarte putine cladiri care sa fie echipate cu un sistem de management al cladirii", a continuat Balasu.
In Bucuresti, BSS administreaza cladiri din sectorul industrial precum Cefin Logistics Park sau ProLogis Park, dar si cladiri de birouri ca Europe House sau Sema Parc. In afara Capitalei, unul dintre principalii clienti ai BSS este City Business Centre din Timisoara, complex de birouri dezvoltat de compania ModaTim, cu o suprafata inchiriabila in prezent de 7.800 de metri patrati.
„City Business Center din Timisoara este una din putinele cladiri din oras echipate cu un sistem BMS. Sistemul din aceasta locatie controleaza atat conditiile de mediu intern, precum climatizarea si iluminarea cladirii, dar si conditiile externe, precum vantul sau ploaia, prin adaptarea si configurarea unor elemente automatizate din fatada cladirii", a explicat directorul BSS.
Piata tanara, dar calitativa. Tinand cont de noutatea conceptului de FM pe piata locala, aceasta nu poate fi inca evaluata valoric, insa din punctul de vedere al calitatii reprezentantii firmelor de specialitate asigura ca serviciile oferite sunt la nivel european. Diferenta dintre piata locala si cea europeana este data insa de cantitate, in conditiile in care spatiile de birouri si cele logistice din vestul Europei depasesc cu mult volumul celor de pe piata locala.
„Piata serviciilor de FM si PM din Romania nu este inca definitivata si de aceea este foarte greu sa o evaluezi fara sa detii un numar suficient de date. In ceea ce priveste nivelul de dotare a cladirilor cu sisteme moderne tip BMS, acesta este similar cu cel al cladirilor din spatiul UE, folosindu-se aceleasi tehnologii. Diferentele sunt de ordin cantitativ si respecta proportia intre volumul cladirilor de birouri de clasa A din UE fata de Romania", a apreciat Balasu.
Pentru promovarea conceptelor de FM si PM, principalii furnizori de astfel de servicii au luat initiativa infiintarii Asociatiei Romane de Facility Management (ROFMA), BSS fiind compania initiatoare a proiectului. Alaturi de BSS, compania germana Drees & Sommer, de asemenea specialziata in furnizarea de servicii de FM si PM, este membru fondator al Asociatiei si face parte din consiliul director al acesteia.
„Evolutiile din ultimii 10-15 ani in domeniul FM si PM din Romania au facut ca aceasta piata sa se diversifice si sa se specializeze in mod semnificativ, capatand o identitate din ce in ce mai definita in sfera afacerilor. In comparatie cu alte tipuri de servicii, cele de FM si PM sunt inca un domeniu tanar in Romania, cu un numar de jucatori in crestere pe o piata aflata inca in expansiune", a declarat Renate Kremer, directorul general al Drees & Sommer.
Pe plan international, exista de asemenea asociatii ale furnizorilor de servicii de FM si PM printre cele mai cunoscute fiind IFMA, Asociatia Internationala de Facility Mangement, EUROFM, Asociatia Europeana si GEFMA, Asociatia Germana de Facility Management. Obiectivele propuse de ROFMA vizeaza in principal educarea pietei, a clientilor actuali, precum si a celor potentiali si a furnizorilor cu privire la serviciile de FM, precum si asupra avantajelor specifice care rezulta din serviciile externalizate de facility si property management.
„La o prima evaluare, principalele avantaje ale Asociatiei ar putea fi cresterea vizibilitatii domeniului si a valorii adaugate pe care o reprezinta FM si PM in sfera imobiliarului. Cresterea accesului la informatii specifice, la conferinte si traininguri realizate cu experti nationali si internationali, precum si dezvoltarea de relatii cu profesionistii internationali reputati", a apreciat Kremer.
Alte obiective pe care ROFMA si le propune sunt promovarea tendintelor si tehnologiilor specifice facility si property management., precum si realizarea unui sistem de contacte intre membrii asociatiei si extinderea relatiilor pe plan mondial.