BUSINESS CONSTRUCT - Capcane in "Prima casa": Ce au pierdut cei care s-au grabit la cumpararea locuintelor

Diferitele analize ale site-urilor de anunturi imobiliare, indicele Colliers si chiar indicele imobiliar ZF, construit pe baza ofertelor de pe site-ul anuntul.ro indicau in perioada iulie-august o crestere substantiala a preturilor apartamentelor din Bucuresti, pe fondul inceperii programului "Prima casa", care a ajutat in primul rand proprietarii de locuinte vechi, care stateau cu ele la vanzare de mai bine de un an.

"Entuziasmul proprietarilor legat de succesul mult discutatului program guvernamental s-a reflectat pe piata, marind usor preturile pentru garsoniere si doua camere si ceva mai semnificativ pentru apartamentele de 3 si 4 camere" sau "luna iulie a adus o crestere spectaculoasa a numarului tranzactiilor cu proprietati eligibile in programul «Prima casa»" au fost doar o parte din anunturile derutante aparute pe piata imobiliara in vara acestui an.

Programul "Prima casa" a avut intr-adevar un usor efect de stimulare a creditarii, deoarece riscul de neplata si al devalorizarii proprietatilor a fost pus pe umerii statului, dar in esenta piata imobiliara locala si economia, in general, nu s-au schimbat.

Pe o piata in care somajul este in crestere, mii de apartamente noi sunt goale, iar investitorii speculativi au devenit rapid invizibili, preturile locuintelor nu aveau cum sa creasca decat conjunctural.

Iar acest lucru a inceput deja sa fie simtit, tinand cont ca preturile in luna septembrie au inregistrat deja o usoara scadere, iar cererea pentru programul guvernamental "Prima casa" a scazut la jumatate fata de inceputul programului.

"Pot sa spun ca de trei-patru luni pretul de tranzactionare al apartamentelor este cam acelasi. Nu am avut in ultima perioada variatii importante decat pentru cateva zile, odata cu lansarea programului "Prima casa", dupa care lucrurile au revenit la normal", spune Valentin Ilie, CEO al companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Se cauta locuintele mici. De tranzactionat insa, se tranzactioneaza in special garsoniere si apartamente de mici dimensiuni, "nu datorita programului «Prima casa» ci pentru ca asta isi permit romanii la ora actuala", spune Ilie.

Consultantii imobiliari iau in calcul o posibila continuare a trendului descendent al preturilor la apartamente, in conditiile in care situatia economica s-ar putea inrautati dupa alegerile prezidentiale. "Noi le facem in prezent cumparatorilor o analiza care sa le arate cat mai poate scadea pretul locuintei pe care vor sa o cumpere, dar de cele mai multe ori decid sa faca achizitia pentru a nu pierde apartamentul", spune Ilie.

Consultantul spune ca, aparent, in industria imobiliara lucrurile au inceput sa mearga mai bine, dar numarul locuintelor ieftine, care se vand cel mai bine, este in scadere.

"Piata este sensibila la numarul de oferte, ca in orice alta piata: daca este o taraba cu rosii se vinde cu un pret, daca sunt sase tarabe pretul este altul. Stocul de locuinte ieftine este insa destul de mic deoarece sunt multe persoane eligibile pentru astfel de credite", apreciaza Ilie.

In ceea ce priveste dezvoltatorii de locuinte noi, cei care au optat pentru constructia unor apartamente mai ieftine, comparabile cu cele din blocurile vechi, au inregistrat vanzari mai bune in ultima perioada. "Rezultatele le vom vedea la la sfarsit, cand vom trage linie si vom vedea cate dosare au fost aprobate. Dar, pana acum, as fi ipocrit sa spun ca acest program nu ne-a ajutat, tinand cont ca circa 90% din cele peste 100 de apartamente pe care le-am vandut in ultimele doua luni au fost prin credite garantate de «Prima casa»", a declarat recent Romeo Cazanescu, directorul general al firmei Conarg Real Estate, dezvoltatorul proiectului Rasarit de Soare din Titan.

Rasarit de Soare este un proiect format din 988 de apartamente situat in apropierea hipermarketului Auchan din estul Capitalei, in care primii locatari se vor muta incepand cu luna octombrie a acestui an.

"Mai avem disponibile aproximativ 300 de apartamente, atat datorita programului «Prima casa» cat si pentru faptul ca am tras si noi de preturi in jos, in functie de ce apartamente mai aveam disponibile. In prezent, cea mai ieftina locuinta din cadrul proiectului este o garsoniera de 37 de metri patrati, cu un pret de 41.000 de euro", a mai spus Cazanescu.

Conarg a mai dezvoltat pe piata locala si proiectul Quadra Place din apropierea Institutului Politehnic din Bucuresti, format din 343 de apartamente, unul dintre primele ansambluri rezidentiale de mari dimensiuni din oras.

Avantaj pentru locuinte vechi. Programul "Prima casa" favorizeaza in primul rand tranzactiile cu apartamente vechi, dar si cele cu locuinte noi destinate clasei medii. Cu toate acestea, nici dezvoltatorii de locuinte pentru clasa medie-plus nu pierd in urma acestui program, potrivit reprezentantilor de vanzari ai acestor proiecte.

"La noi, programul «Prima casa» nu s-a simtit direct in vanzari, dar am avut un flux mai mare de clienti care chiar sunt interesati sa cumpere, vin de trei-patru ori sa discute cu agentii sa se intereseze. Avem multi clienti care au vandut apartamente vechi prin programul «Prima casa» si acum vin la noi, deoarece vor sa faca un upgrade", a declarat Atena Tiplic, director de vanzari al proiectului Asmita Gardens.

In cadrul ansamblului format din sapte blocuri turn pe Splaiul Unirii mai sunt disponibile circa 350 de apartamente, cel mai ieftin dintre acestea fiind un apartament cu doua camere si un pret de 137.000 de euro fara TVA. "Nu ne incalzeste prea mult ca avem mai multi oameni interesati, atat timp cat vanzarile sunt tot la un nivel de 1-2 apartamente lunar, dar exista un aer de optimism pe care nu il simteam acum patru-cinci luni", a mai spus reprezentantul Asmita.

Alti dezvoltatori au ramas in portofoliu cu apartamentele mai scumpe, motiv pentru care de asemenea programul "Prima casa" nu a fost de mare ajutor.

"Din punctul nostru de vedere, nu prea ne-a ajutat programul "Prima casa", deoarece in prima faza de dezvoltare nu prea mai avem apartamente de 75.000-80.000 de euro, care sa se incadreze mai bine in acest program. Ne-a ajutat mai mult legea TVA-ului de 5% (pentru apartamentele cu un pret mai mic de 380.000 de lei " n.r.), dar speram ca si "Prima casa" sa ne ajute la vanzarea apartamentelor din a doua faza a proiectului", a declarat Cosmin Lupu, reprezentant de vanzari al proiectului imobiliar Cosmopolis, aflat in constructie la nord de Bucuresti.

A scazut cererea. Cererea de credite prin "Prima casa" s-a diminuat la jumatate in ultima saptamana, Fondul de Garantare primind zilnic circa 100 de dosare fata de 200 in prima jumatate din septembrie. Astfel, in ciuda costurilor mai mici, clientii raman reticenti cand vine vorba sa se angajeze intr-un proiect laborios cum este achizitia unei locuinte, care se intinde pe 25-30 de ani.

Recordul a fost atins la jumatatea lunii septembrie cand Fondul primea zilnic circa 200 de dosare, la doar doua luni de la lansare, fata de un nivel anticipat pentru acea perioada de 50 de dosare pe zi. De la inceputul programului, in iulie, Fondul a primit peste 5.200 de dosare, din care peste 4.700 au fost solutionate, potrivit ultimelor date disponibile.