Exclusiv online - Cine are dreptate in lupta pe TVA dintre dezvoltatorii imobiliari, Fisc si cumparatori? Peste 7.000 de persoane sunt urmarite de Fisc pentru tranzactii imobiliare de 3,5 mld. euro. Cum comentati?

Persoanele care si-au cumparat locuinte noi sau terenuri pana anul trecut risca sa ajunga in instanta si chiar sa plateasca niste bani in plus fata de pretul de cumparare, reprezentand TVA de 19%, daca dezvoltatorii imobiliari urmariti de Fisc pentru neplata TVA aferenta tranzactiilor imobiliare aleg calea justitiei.

Incepand din toamna anului trecut, Fiscul a demarat controale la nivel national in cazul persoanelor fizice care au realizat in perioada 2006 - 2008 tranzactii imobiliare pentru a verifica plata TVA. Principalul criteriu de selectie a fost caracterul de continuitate, comercial al tranzactiilor imobiliare efectuate.

In ultimii ani au existat foarte multi dezvoltatori imobiliari care au facut afacerile pe persoana fizica pentru a evita plata TVA.

Unii dezvoltatori imobiliari au inclus in contractele de vanzare- cumparare si clauze prin care stipulau ca in cazul in care intr-un moment viitor se va percepe TVA "retroactiv" pe tranzactiile imobiliare, cumparatorul va fi cel care o va plati. Astfel, multi dintre cei care si-au cumparat locuinte noi sau terenuri in anii trecuti si nu au citit bine contractele pe care le-au semnat s-ar putea sa aiba surprize neplacute acum.

"Astfel de clauze puse in contractele de vanzare -cumparare par a fi abuzive. Pretul trebuie sa fie cert la momentul incheierii tranzactiei. Obligatia de a plati TVA statului revine dezvoltatorului care a construit locuinte in scopul vanzarii. Fiscul se poate indrepta doar asupra dezvoltatorului. Raspunderea solidara a vanzatorului si cumparatorului apare doar in situatia in care a fost emisa o factura si cumparatorul nu a platit", a explicat Emilian Duca, tax partner la BDO Tax Advisors.

El a precizat ca, in cazul in care vanzatorii ar avea castig de cauza, cumparatorii ar trebui sa plateasca dezvoltatorului TVA, nu si majorari de intarziere. Urmand ca ulterior sa se solutioneze problema platii TVA si a majorarilor de intarziere intre dezvoltatorul imobiliar si Fisc.

O parte dintre dezvoltatorii imobiliari controlati de Fisc s-au reunit in Asociatia pentru Prevenirea Abuzurilor Fiscale (APAF), pentru a incerca solutionarea problemelor.

Cei care au facut tranzactii imobiliare in scop personal nu platesc

Persoanele fizice care efectueaza tranzactii imobiliare in scop personal sunt scutite de plata TVA. Iar in ultimii ani au existat foarte multi dezvoltatori imobiliari care au facut afacerile pe persoana fizica, si nu prin intermediul unor firme pentru a evita declararea si plata TVA.

In viziunea ANAF, persoanele fizice care au construit blocuri si ansambluri rezidentiale fara sa plateasca TVA au facut evaziune fiscala. Sunt impozabile tranzactiile cu terenuri in intravilan si constructii noi.

In schimb, persoanele fizice care au cumparat constructii noi si terenuri construibile in vederea utilizarii in scop personal nu trebuie sa plateasca TVA, obligatia achitarii taxei avand-o doar cei care au realizat operatiuni comerciale cu imobile.

Pana acum Fiscul a instituit masuri asiguratorii pentru 154 de persoane care au derulat tranzactii imobiliare cu scop comercial in perioada 2006 - 2008 si nu au platit TVA, valoarea prejudiciului de recuperat fiind de 238 milioane de lei. Totodata, au fost realizate 38 de sesizari penale, pentru un prejudiciu de 34,5 milioane de lei.

Tranzactiile imobiliare de natura comerciala realizate de persoanele fizice in ultimii ani sunt o sursa de venituri la buget.

Valoarea totala a tranzactiilor imobiliare vizate este de aproape 15 mld. lei (circa 3,5 mld. euro), fiind urmarite in principal persoanele care au derulat peste cinci tranzactii. Statul are posibilitatea sa solicite TVA de 19%, reprezentand aproape 2,5 mld. lei (700 mil. euro). ANAF a selectat pentru controale 7.145 de persoane, pentru un numar de 85.442 de tranzactii imobiliare.

Fiscul a analizat cazurile in care a fost depasit plafonul de scutire de 35.000 de euro, valoarea tranzaciilor si efectuarea a mai mult de cinci tranzactii intr-un an.

Conform Codului fiscal, orice persoana fizica ce desfasoara acte de comert a caror valoare depaseste suma de 35.000 de euro trebuie sa se inregistreze ca platitor de TVA.

Iar o persoana fizica care construieste 20 de apartamente sau 30 de vile pentru a le comercializa face in mod evident un act de comert, nu face un act civil.

Ambiguitatea legislatiei

Prevederea ca orice activitate economica este supusa taxarii exista in legislatia romaneasca inca de la implementarea TVA. Insa prevederile legislative referitoare la obligativitatea platii TVA au fost interpretabile, fiind invocate neclaritati legate de definirea caracterului de continuitate.

Practic, inca de la 1 iunie 2002, data intrarii in vigoare a Legii privind TVA, persoanele fizice care realizau tranzactii imobiliare in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate ar fi avut obligatia sa plateasca TVA.

Consultantii fiscali apreciaza ca desi la nivelul Ministerului de Finante se stia ca aceste tranzactii sunt impozabile, a lipsit o procedura clara si unitara pentru a identifica cazurile care reprezinta acte de comert. Pare sa fi fost o modalitate de aplicare tacit asumata si de dezvoltatorii imobiliari persoane fizice si in mare parte si de catre autoritati.

Statul a lasat falsa impresia ca nu se va aplica aceasta taxare, in conditiile in care in ultimii ani nu a derulat actiuni pentru recuperarea acestor sume, potrivit consultantilor fiscali de la Nexia.

Insa acum, cand veniturile bugetare s-au diminuat drastic pe fondul crizei, Fiscul si-a amintit de aceste tranzactii.

Consultantii fiscali de la NNDKP considera ca nu este vorba de retroactivitate, ci de aplicarea legii in cadrul termenului de prescriere a unui drept al statului asupra taxei la care era indreptatit. Si in termeni reali, prescriptia in domeniul fiscal inceteaza dupa cinci ani. Iar daca se dovedeste ca a fost vorba de evaziune fiscala, se poate merge pana la zece ani.

In majoritatea cazurilor ajunse la Curtea Europeana de Justitie, deciziile au stabilit ca activitatile prin care s-a intentionat obtinerea de profit au fost supuse TVA, potrivit lui Duca.