Criza a readus terenurile de la periferia Capitalei la nivelul de camp agricol
Preturile terenurilor au scazut in ultimii doi ani mai putin in centrul oraselor, unde oferta este destul de limitata, si mai mult la periferii si in zonele rurale, unde investitorii achizitionau in perioada 2006 - 2008 loturi imense, mizand pe o extindere rapida a oraselor pe orizontala.
"Criza
a aratat ca dezvoltarea urbana a Bucurestiului nu va avea loc la
fel de repede cum se credea in perioada in care terenurile din
jurul orasului, pana la Frumusani, se vindeau in prostie. Aceste
terenuri au revenit la stadiul lor normal, acela de loturi
agricole", a declarat Filip Stoica, presedintele Asociatiei
Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR).
Omul de afaceri Ioan Niculae, proprietarul grupului Interagro cu
afaceri de 500 mil. euro in agricultura, spunea recent ca a ajuns
sa cumpere un hectar de teren agricol cu 2.300 de lei (560 de
euro), ceea ce face ca metrul patrat de teren agricol sa coste
cinci centi in sudul Romaniei.
In apropierea Capitalei, una dintre putinele tranzactii recente
care ar putea stabili un reper de pret s-a realizat la un nivel de
9 euro/mp, cu 78% mai putin fata de o evaluare facuta la jumatatea
anului 2008. Chiar si cu aceasta scadere, unii consultanti au
apreciat ca pretul terenului de peste 120 de hectare din Crevedia a
fost inca destul de ridicat. In urma cu doi-trei ani, investitorii
cumparau terenuri la 10-15 kilometri de Bucuresti pentru
constructia unor mega-proiecte de locuinte. Cele mai multe au ramas
insa deocamdata pe hartie, in conditiile in care proiectele de
infrastructura intarzie, astfel ca cea mai mare parte a populatiei
prefera sa ramana in interiorul orasului, aproape de punctele de
interes.
Cine este ANEVAR
Printre membrii ANEVAR se numara cei mai mari jucatori din
consultanta imobiliara (Colliers, CBRE Eurisko, DTZ sau Cushman
& Wakefield), dar si firme precum Deloitte sau Ernst &
Young.
ANEVAR este o asociatie cu peste 5.000 de membri evaluatori si
circa 250 de firme care concureaza pe o piata a onorariilor de
circa 30 de milioane de euro. Paradoxal, desi mai bine de jumatate
din evaluari sunt in imobiliare (firmele de profil mai evalueaza si
intreprinderi, bunuri mobile si instrumente financiare), seful
ANEVAR spune ca piata a avut o scadere mica in 2009, an in care
numarul tranzactiilor a scazut puternic.
"Scaderea din domeniul tranzactiilor, la iesirea din patrimoniu a
proprietatilor imobiliare, a fost compensata de o crestere pe zona
evaluarilor necesare pentru raportare financiara. Atata timp cat in
piata era o anumita perceptie, imaginea asupra valorilor era destul
de clara. De cand a aparut criza, societatile nu mai stiu cat este
valoarea proprietatilor; o parte dintre firme necesita si auditare,
unele sunt listate pe piata de capital, astfel ca in zona de
afaceri proprietatile imobiliare sunt reevaluate acum anual", a mai
spus Stoica.
Pe partea de tranzactii, inclusiv cu apartamente, seful ANEVAR nu
vede inca o revitalizare a pietei. "Lumea se abtine - cumparatorii
asteapta sa mai scada, iar vanzatorii asteapta vremuri mai
bune".
In vocabularul evaluatorilor romani a intrat in ultimul an o noua
expresie, "evaluarea in conditii de criza", din cauza variatiilor
prezentate pe piata chiriilor.
"In conditiile unei piete previzibile, poti aprecia cat sunt
chiriile pe termen lung, si te simti confortabil. Cand este criza
insa si nu poti prevedea, trebuie sa ai anumite variatii si iti pui
problema «ce se intampla daca scade chiria sau creste rata de
capitalizare?». In aceste cazuri de cele mai multe ori trebuie sa
dai o marja valorica", spune Filip Stoica.
Cum poti deveni evaluator?
Pentru a deveni evaluator trebuie urmat un curs de formare
profesionala, un curs de 120 de ore in cadrul ANEVAR sau un master
care acopera cunostintele necesare in universitatile cu care exista
conventii de agreere, printre acestea numarandu-se ASE,
Universitatea de Vest sau Universitatea Babes Bolyai.
Ulterior, absolventii trebuie sa urmeze o perioada de stagiatura,
care dureaza intre sase luni si doi ani, la sfarsitul careia
evaluatorul trebuie sa prezinte o serie de rapoarte realizate.
Pentru evaluarea unui apartament cu doua camere, un expert poate
incasa in jur de 100 de euro sau chiar mai mult, tarifele nefiind
insa direct proportionale cu valoarea locuintei evaluate.
Cum se face o evaluare?
Evaluatorii apeleaza in special la trei variante de realizare a
raporturilor de evaluare. Prima metoda este bazata pe comparatia de
piata, in care sunt analizate tranzactiile cu proprietati
comparabile si elementele care pot creste sau reduce valoarea de
piata - zona, etajul, finisajele sau, mai nou, informatiile din
certificatul energetic. A doua metoda de evaluare este legata de
veniturile generate de acea proprietate - nivelul chiriilor si rata
de capitalizare a cumparatorului -, in timp ce a treia abordare
este cea prin costul de inlocuire, ajustat cu deprecierile
constatate - model folosit recent de ANL pentru evaluarea
apartamentelor din portofoliu.