De ce a venit atat de repede primul default la „Prima Casa”?
Rapiditatea cu care Ministerul de Finante a facut plata de peste 50.000 de euro catre BCR dupa ce barbatul din Constanta a ramas fara loc de munca si nu si-a mai putut plati ratele la "Prima Casa" ridica din nou intrebarea daca nu cumva bancile castiga prea mult (o marja de dobanda de 4% peste indicele Euribor la creditele in euro) in conditiile unor riscuri practic inexistente.
Beneficiarii de "Prima Casa" platesc doar cu 50-100 de euro mai putin pe luna datorita interventiei statului prin garantarea creditelor - pe exemplul unui credit de 60.000 de euro pe 30 de ani. Asumarea riscului de catre stat nu a convins bancile sa sacrifice mai mult de un punct procentual sau doua la dobanda practicata la produsele lor obisnuite.
In vara anului trecut, la lansarea programului, au existat opinii potrivit carora marja bancilor in acest program ar trebui sa fie de 2% pentru ca beneficiarii sa aiba un avantaj mai mare, iar bancile un castig mai mic, insa negocierile statului cu bancile nu au mers prea departe.
Nici macar cu o marja de 4% bancile nu erau prea doritoare sa intre in program.
"La demararea programului, altele erau datele problemei. Oferta guvernului nu a fost deloc profitabila in acel moment al pietei, iar bancile au acceptat propunerea de a initia «Prima casa» mai mult ca un exercitiu de imagine. Astazi insa, odata cu primele executari, apar si avantajele: banca are dreptul sa gaseasca un client eligibil care sa preia ratele si creditul debitorului executat,
iar daca nu reuseste, atunci statul plateste imediat despagubirea si trece el la executarea imobilului, scutind banca de aceasta sarcina ingrata", spune Titel Florea, director de marketing la Euroest Invest, firma de consultanta imobiliara.
Castiguri pentru banci, defaulturi pentru stat?
Nimeni anul trecut nu anticipa defaulturi in primul an de functionare a programului "Prima Casa". Mai mult, in mod traditional, defaulturile la creditele ipotecare nu apar in primul an de la acordare, fiind imprumuturi pe termen lung, de 20-30 de ani si implicit angajamente ferme asumate de contractanti. Care este explicatia pentru ca primul default la "Prima Casa" a venit atat de repede, in mai putin de un an? Riscul nu a fost evaluat corespunzator sau banca a fost prea confortabila la recuperarea ratelor?
"O astfel de situatie (pierderea locului de munca si neputinta de a mai plati ratele - n.r.) este fortuita si deci imposibil de anticipat, exact genul de caz pentru care a fost prevazut mecanismul de garantare. Programul «Prima Casa» este bine structurat, cu criterii de analiza si acordare riguroase, menite sa protejeze atat persoana imprumutata, cat si bancile. Ca urmare, s-a inregistrat pana acum doar un singur caz din cele 18.000 de credite acordate", comenteaza purtatorul de cuvant al BCR Corneliu Cojocaru. Iar daca in cazul produselor proprii, bancile mai pot gasi solutia unei reesalonari, in cazul creditelor prin "Prima Casa", lucrurile sunt simple: pana la 90 de zile de la data scadenta banca trebuie sa isi incaseze valoarea integrala a creditului acordat.
"Scopul programului era, dupa cum se stia inca de la inceput, chiar acesta: sa ia povara riscului de pe umerii bancilor. Si pot aparea probleme atunci cand riscul este asumat de catre stat. Este mai probabil ca imprumuturile de genul acesta sa intre in default. (...) Bineinteles ca este frustrant ca din taxele si impozitele romanilor sunt platite aceste garantii, dar nu avem de ales cum sa ne fie directionate contributiile", spune analistul Aurelian Dochia.
Daniel Raeceanu, director general al agentiei imobiliare Rasig Grup, crede ca statul nu are de pierdut si ca nu se platesc garantiile bancilor din banii contribuabililor. "Statul vinde imobilul si isi recupereaza garantia. Poate doar daca pierde 1.000 sau 2.000 de euro. Iar pe de alta parte, castiga din taxele din tranzactiile de vanzare-cumparare. 2-3% din valoarea fiecarei tranzactii ajung la stat. Onorariul notarului este iarasi impozitat. Nu pierd ei (cei de la stat, n.r.)."