Proprietati evaluate la jumatate fata de acum doi ani: Britanicii din imobiliare incearca sa scape de proprietati, dupa ce au fost in topul investitorilor

Fondurile de investitii listate la Londra erau in 2007, alaturi de investitorii austrieci, printre cei mai agresivi in achizitii. O analiza a ZF realizata in urma cu trei ani arata ca o serie de fonduri au ajuns la un portofoliu local de aproape un miliard de euro, format din 30 de proprietati situate in Bucuresti si in alte orase din tara. Intre timp, piata locala pare un pariu pierdut pentru cei mai multi dintre acestia. Britanicii au schimbat radical perceptia de la o piata cu "potential", catre una "dificila, care nu isi va reveni prea curand".

"Portofoliul cuprinde mai multe parcele de teren care ar necesita noi investitii pentru a fi finalizate, motiv pentru care probabil fiecare proprietate va fi vanduta cand acest lucru va fi fezabil, tinand cont de conditiile pietei. (...) Terenul de 39.200 de metri patrati detinut in Ploiesti este parte a unui ansamblu mai mare, care a fost abandonat. Evaluat la un moment dat la 154 de euro pe metrul patrat, terenul este propus acum pentru vanzare la 70 de euro/mp", spun reprezentantii fondului de investitii Equest Balkan Properties.

Vand in pierdere

Fondul a mai vandut in ultimele doua luni in pierdere doua proprietati din Bucuresti (un teren din zona Sfanta Vineri) si Targoviste (un spatiu inchiriat catre Praktiker si Technomarket), pentru a atrage lichiditati in conditiile in care majoritatea proiectelor din portofoliu au dificultati in ceea ce priveste chiriasii.

"Moldova Mall a avut cele mai slabe performante din intreg portofoliul. Gradul de ocupare a scazut la 76% si facem eforturi pentru a pastra si inlocui chiriasii". "Piraeus Bank a finalizat contractul de inchiriere a cladirii Casa Mosilor, urmand sa lase neocupate cinci etaje cu o suprafata de 2.327 mp de birouri din iunie 2010". "Mai multi chiriasi au iesit din Vitantis, in timp ce altii au solicitat si primit reduceri de chirii" - sunt doar trei din paragrafele care descriu situatia dificila a proprietatilor detinute de Equest pe piata locala.

Cu probleme asemanatoare s-au confruntat insa majoritatea investitorilor de pe piata.

Un alt investitor britanic care a ales sa vanda in aceasta perioada este Carpathian, care a renuntat la participatiile detinute in mallul Atrium Center din Arad, dar si in terenul pentru constructia unui alt centru comercial in Cluj. "Compania nu mai este pregatita sa aloce alte fonduri pentru aceste proiecte. Piata imobiliara din Romania este inca fragila, cu o lichiditate redusa", au justificat reprezentantii Carpathian exit-ul din cele doua proiecte.

Fondul de investitii mai detine participatii in doua terenuri din Satu Mare si Baia Mare, precum si un centru comercial in Brasov.

De cinci ani in Romania

Fondurile britanice au inceput sa vina in Romania acum patru-cinci ani, perioada in care proprietarii acceptau sa vanda proiectele imobiliare la preturi care le ofereau randamente de 10-12%, in euro pe an, mult mai mari decat pe pietele vestice. Intre timp, proprietarii au ridicat pragul, iar britanicii au continuat sa cumpere si la randamente de 7%, dar acum, cand ar trebui sa vanda, acestea au crescut inapoi la nivelul de acum cinci ani.

"Cei care au avut un apetit deosebit pe timp de «boom» si s-au cam «fript» dupa ce au cumparat terenuri scumpe care acum nu mai valoreaza mare lucru sunt intr-un proces de restructurare a portofoliului. Eu nu vad insa un fenomen de exit. Din contra, as putea spune ca vad mai mult interes, dar s-au schimbat numele si structura investitorilor", spune Mihnea Serba nescu, general manager si actionar al firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

ECPC a reusit sa scoata profit

Unul dintre primele fonduri intrate la inceputul anului 2006 este Fabian, ai carui actionari au acceptat insa in urma cu mai bine de un an oferta omului de afaceri Dinu Patriciu de a prelua pentru circa 50 de milioane de euro fondul ale carui active erau evaluate la acea vreme la 138,3 milioane de euro, inclusiv potrofoliul de credite in suma de 76,1 milioane de euro.

Singurul fond britanic care a reusit sa vanda pe profit proprietatile de pe piata locala este European Convergence Property Company (ECPC), administrat de Charlemagne Capital. ECPC a cumparat in 2006 pentru mai putin de 90 de milioane de euro trei cladiri de birouri din Bucuresti (Construdava, PGV Tower si Millen nium Business Center) - imobile pe care le-a vandut la pachet un an mai tarziu catre DEGI pentru 110 milioane de euro. Cu alte cuvinte, profit de 20 de milioane de euro in decurs de un an, prin achizitia si vanzarea ulterioara, la momentul potrivit, a trei proprietati.

Britanicii nu au "scapat" insa definitiv de piata locala, fiind activi aici si cu un fond de dezvoltare imobiliara, actionar in ansamblul rezidential Asmita Gardens si in cladirea de birouri Euro Tower, dar si proprietar al unui teren din zona Baneasa.

Proiectul de birouri este preinchiriat 85%, dar apartamentele din Asmita sunt pe jumatate nevandute, iar pe terenul din Baneasa inca nu au fost incepute niciun fel de lucrari.

Pe cat de usor au reusit unii romani sa se imbogateasca din imobiliare, pe atat de mari pot fi evaluate acum pierderile investitorilor care au gresit calculele in urma cu trei ani.

La ce renunta britanicii

• Carpathian a vandut participatiile detinute la mallul Atrium Center din Arad si la terenul fabricii Somes din Cluj, considerand ca "piata imobiliara din Romania este inca fragila, cu o lichiditate redusa.
• Equest a vandut un teren din Bucuresti (Sfanta Vineri), un spatiu comercial din Targoviste si cauta cumparator pentru un teren din Ploiesti. "Evaluat la un moment dat la 154 de euro pe metrul patrat, terenul este propus acum pentru vanzare la 70 de euro/mp".
• Administratorii fondului TRI Investments au declarat recent ca intentioneaza sa vanda toate proprietatile din Romania in maximum doi ani.
• Actionarii Fabian au acceptat in urma cu mai bine de un an sa renunte la intreg portofoliul din Romania, vanzand fondul pentru 50 mil. euro catre Dinu Patriciu.
• ECPC este singurul fond care a iesit la timp din piata, obtinand un profit de 20 de milioane de euro in mai putin de un an prin achizitia si revanzarea a trei cladiri de birouri din Bucuresti.