Cum s-au transformat băncile în agenţii imobiliare

Instituţiile de credit au ajuns astfel într-o postură de care s-au temut cel mai mult, aceea de a deveni agenţii imobiliare. Bancherii au accentuat în trecut că băncile au un obiect de activitate complet diferit şi că vor încerca să găsească soluţii pentru a nu se trezi cu un portofoliu uriaş de proprietăţi imobiliare pe care să le scoată la vânzare.

De exemplu, BRD a publicat pe propriul site de vânzări peste 50 de anunţuri cu apartamente, case şi terenuri aflate în proprietatea unor clienţi a căror situaţie financiară s-a înrăutăţit şi care încearcă să vândă garanţiile înainte de a ajunge la încetarea plăţilor către bancă. Preţurile sunt însă sensibil mai mari decât în cazul bunurilor executate silit.

"Sunt garanţii pentru credite care nu au ajuns încă în neperformanţă. Sunt debitori care îşi dau seama că nu mai au bani să-şi plătească ratele pe viitor şi formulează o cerere către bancă pentru a accepta vânzarea amiabilă a bunului", au declarat reprezentanţii băncii.

În paralel, BRD are aproape 300 de proprietăţi imobiliare, autovehicule şi echipamente recuperate de la clienţii rău-platnici. Şi Banca Transilvania are anunţuri cu aproape 280 de bunuri executate silit, în timp ce Raiffeisen încearcă să vândă până la sfârşitul lui octombrie 135 de proprietăţi, în cea mai mare parte locuinţe şi terenuri.

La nivelul întregii pieţe, numărul licitaţiilor cu bunuri executate silit a trecut de 1.200, în creştere exponenţială comparativ cu toamna anului trecut, când existau cu puţin peste o sută de anunţuri. Multe proprietăţi au preţul redus cu 25% faţă de evaluarea iniţială, ceea ce arată că au mai trecut cel puţin printr-o licitaţie fără ca banca să-i găsească cumpărător. Executorii spun chiar că în medie un bun executat silit nu se vinde în cele mai multe cazuri mai devreme de a patra sau chiar a cincea licitaţie.

În contextul în care reducerea de preţ operată de bancă se adaugă în cele mai multe cazuri peste o scădere de două cifre a valorii garanţiei comparativ cu momentul la care a fost acordat creditul băncile riscă să nu-şi recupereze în totalitate creanţa nici măcar atunci când are cui să vândă bunul executat.

"Cred că băncile au deja pierderi din aceste operaţiuni. Valoarea proprietăţilor a ajuns sub cea a creanţei mai ales în contextul reducerilor de preţ pe care băncile le-au făcut", comentează analistul economic Aurelian Dochia.

El apreciază că în ciuda scăderii preţurilor băncile nu găsesc foarte uşor cumpărători, pentru că sunt destule cazuri de clienţi care deşi au bani aşteaptă ca piaţa imobiliară să mai scadă. "Lucrurile nu sunt însă deloc simple, deoarece, fiind vorba de o tendinţă pe termen lung, nu poţi spera să primeşti o ofertă mult mai bună după o lună sau două", avertizează Dochia.

Portofolii semnificative de bunuri executate silit mai au şi Leumi, care şi-a creat un site specializat cu aproape 120 de anunţuri, şi Credit Europe care publică 110 anunţuri cu apartamente, case şi terenuri scoase la vânzare. Totodată, OTP are 64 de licitaţii afişate pe site, iar Alpha Bank 40 de anunţuri.

Doar o parte mică din anunţuri se află în Bucureşti, majoritatea fiind în zona rurală sau în oraşe medii şi mici, unde băncile încearcă să scape mai repede de garanţii, pentru că perspectivele de revenire a pieţei nu există.

"Cea mai proastă situaţie a pieţei imobiliare se găseşte în zonele rurale şi în oraşele mici, unde băncile pot spera cel mai puţin la o revenire a pieţei. În schimb, în Bucureşti şi în oraşele mari se mai poate mişca ceva", spune Aurelian Dochia.

Creditele de consum cu ipotecă încep să pună probleme

Numărul clienţilor care înregistrează restanţe este în creştere aproape continuă, iar în perioada iulie 2009 - iulie 2010 a urcat cu 17%, până la 718 persoane, potrivit datelor BNR. În paralel, valoarea sumelor restante a urcat însă mult mai rapid, ajungând la 4,6 miliarde de lei (ceva mai mult de un miliard de euro), nivel de peste două ori mai mare decât în iulie anul trecut.

Aceasta arată că în această perioadă au apărut restanţe mai ales la creditele de valoare mare, după ce iniţial problemele fuseseră concentrate în zona împrumuturilor pentru consum de mică valoare.

Potrivit datelor Biroului de Credit, băncile au în derulare circa 180.000 de credite ipotecare şi peste 4 milioane de credite de consum. O bună parte dintre creditele de consum sunt însă garantate cu ipotecă, metodă care permitea clienţilor să obţină finanţări mai mari, fără să fie însă nevoiţi să justifice utilizarea sumelor. În iunie anul acesta, 43% din creditul de consum era garantat cu ipoteci, potrivit datelor BNR. De asemenea, banca centrală relevă faptul că rata de nerambursare (ponderea creditelor cu restanţe mai vechi de 90 de zile) a început să urce şi în cazul acestui tip de finanţări.

"Creditele de consum garantate cu ipoteci înregistrează o rată a restanţelor tot mai mare, dar care rămâne inferioară creditelor de consum negarantate (6% faţă de circa 11% - n. red.). Creditele imobiliare au o rată de neperformanţă care s-a menţinut la valori reduse de la începutul crizei (3%, iunie 2010). În aceste condiţii, decuplarea comportamentului de plată între creditele imobiliare şi cele de consum garantate cu ipoteci reclamă atenţie", potrivit Raportului asupra stabilităţii financiare, ediţia 2010, publicat recent de BNR.

Dacă în primăvară bancherii vorbeau de o "stabilizare" a calităţii portofoliilor de credite de retail, toamna aduce din nou dificultăţi, odată cu implementarea măsurilor de ajustare luate de guvern.