Ce îi lipseşte pieţei imobiliare pentru a reveni pe creştere
Piaţa imobiliară locală nu se poate desprinde de economiile străine care au adus-o pe creştere şi care încă sunt în "convalescenţă" după tsunami-ul economic început în urmă cu doi ani.
Problemele economice, care inhibă investitorii dar şi oamenii
interesaţi de achiziţia unei locuinţe, sunt considerate de către
consultanţi principalele motive pentru care piaţa imobiliară se
află încă în letargie.
Numărul proiectelor "în viaţă" a scăzut de la o lună la alta în
ultimii doi ani. O parte au fost finalizate, în timp ce marea
majoritate au fost blocate pe termen nedeterminat. La polul opus,
în primăvara acestui an au fost anunţate noi proiecte în zona de
retail, dar construcţia nu a fost încă demarată la nici unul dintre
ele, pe fondul problemelor cu care încă se confruntă piaţa de
profil.
În aceste condiţii, potrivit unui studiu al firmei de consultanţă
imobiliară Cushman & Wakefield, în următorii doi ani va mai fi
livrat un singur mall în România şi nici pieţele de birouri şi
locuinţe nu arată mai bine.
"Evident că cererea este întotdeauna problema în piaţă. În prezent
este limitată pe toate sectoarele, uneori aproape de zero. Pentru a
avea cerere însă ai nevoie de o economie care să funcţioneze, iar a
noastră pare blocată. Ne aflăm în contra-direcţie. Te uiţi în toată
regiunea şi noi suntem ultimii. Şi este greu de înţeles acest
lucru", spune Bogdan Georgescu, managing partner al firmei de
consultanţă imobiliară Colliers International.
Cele aproximativ 5.000 de apartamente goale noi din Bucureşti, cele
peste 200 de spaţii neocupate din malluri şi cele aproximativ 30 de
hectare de birouri goale arată faptul că dezvoltatorii au mers cu
două viteze mai repede decât cererea solvabilă, cu gândul la
continuarea trendului de creştere economică susţinută.
"Nivelul cererii unei pieţe este determinat de economie, care se
transpune în locuri de muncă, în venituri pentru populaţie, iar mai
departe în cerere pentru locuinţe şi produsele din magazine",
explică Georgescu.
Legătura dintre economie şi piaţa imobiliară este subliniată şi de
către Mihnea Şerbănescu, general manager al firmei de consultanţă
imobiliară DTZ Echinox, care apreciază că piaţa locală este în
continuare dependentă de apetitul pentru investiţii al
străinilor.
"Până când nu vor înregistra economiile de care depindem o creştere
serioasă, astfel încât să intrăm şi noi în sfera lor de intenţie,
nu avem ce să vorbim despre creştere în imobiliare", spune
Şerbănescu.
Austriecii şi britanicii, care în perioada 2005 - 2008 au "ras"
aproape tot în imobiliare, sunt în prezent într-o expectativă
aproape totală şi încearcă să îşi rezolve problemele cu acţionarii
şi creditorii de pe pieţele locale.
Numeroşi consultanţi apreciau că o listă lungă de falimente ar
putea debloca într-un final piaţa, dar acestea au întârziat să
apară, iar dosarele de insolvenţă pot prelungi cu câţiva ani
"viaţa" unor firme aflate în pragul prăpastiei, inclusiv cu
complicitatea principalilor creditori, de cele mai multe ori
instituţii financiare.
"Băncile de la noi nu au pierdut deocamdată, ceea ce nu pare a fi
tocmai în regulă. În timp ce toată lumea pierdea, băncile continuau
să facă profituri bune", apreciază Şerbănescu.
Potrivit unei analize ZF, pentru doar 50 dintre cele mai mari
proiecte imobiliare din România au fost acordate credite de
aproximativ 3,5 miliarde de euro în ultimii ani. Pentru o bună
parte dintre acestea termenele de rambursare au fost decalate, ca
urmare a obţinerii unor venituri sub aşteptări din închirierea
spaţiilor centrelor comerciale sau a clădirilor de birouri. În
aceste condiţii, şi băncile arată o reticenţă pentru acest segment,
care nu reprezintă în un motiv, ci o consecinţă a scăderii
activităţii imobiliare, apreciază consultanţii.
"Finanţarea este un mecanism prin care poate fi stimulată piaţa
imobiliară, dar până când nu există cerere aceasta nu reprezintă o
problemă" apreciază Georgescu de la Colliers.
Instabilitatea politică şi măsurile uneori haotice privind
fiscalitatea contribuie de asemenea la declinul imobiliar, în
condiţiile în care investitorii au nevoie de stabilitate şi
predictibilitate pentru a putea începe investiţii care durează de
regulă între doi şi cinci ani.
"În plus, factorul politic reprezintă un bun motiv pentru a nu te
mai uita la televizor. Acesta dă o imagine care inhibă orice apetit
pentru investiţii", conchide Şerbănescu de la DTZ.