Cum a găsit Nusco în criză chiriaşi pentru un turn de birouri cu 18 etaje

Michele Nusco, cel care co­ordonează afacerile din Ro­mânia ale familiei oa­menilor de afaceri italieni Nusco, care au extins pe piaţa locală afacerea cu uşi la începutul anilor '90, povesteşte, proaspăt întors de pe şantierul turnului de birouri Nusco Tower că "terenul pe care se află proiectul a fost cumpărat în 2001-2002 pentru un show-room al fabricii de uşi, dar eu am dorit apoi să facem un turn cu 18 etaje".
Nusco a făcut, la fel ca numeroşi oameni de afaceri locali, pasul dinspre pro­ducţie către imobiliare în perioada de boom a pieţei şi s-a trezit în faţa situaţiei de a începe lucrările la o investiţie de circa 40 de milioane de euro la începutul anului 2008, exact când piaţa îşi începea declinul.
Zona Aurel Vlaicu a cunoscut însă o dezvoltare imobiliară deosebită în ultimii ani. Dacă la începutul anilor 2000 era o zonă prăfuită prin care se făcea trecerea dinspre câmpurile din Pipera către centrul oraşului, acum tinde să devină un pol important de birouri moderne, în care şi-au stabilit sediile companii precum Price­water­houseCoopers, Colgate-Palmolive, Oracle sau Holcim.
"A fost greu ca proprietar să închiriem clădirea făcută în timpul crizei. Am început construcţia în aprilie 2008, dar pot spune că aş fi construit-o şi dacă aş fi ştiut cât de dificilă va fi această perioadă de criză", spune Nusco. El a preluat afacerile începu­te de tatăl său încă din perioada comunis­mului, când acesta venea în Bucureşti pentru a comanda uşi şi componente din lemn de la fabricile din Pipera.

Acum, fiul lui se ocupă atât de pro­duc­ţie, cât şi de imobiliare şi spune că are chi­riaşi pentru 12 din cele 18 etaje ale Nusco Tower după ce a semnat contracte cu Oracle, Bayer, Centrofarm şi Raif­feisen Lea­sing, în timp ce A&D Pharma va des­chide la etajul 1 o clinică medicală Anima.
În ultimii ani au fost purtate discuţii cu circa 30 de companii. Primii chiriaşi se vor muta începând cu luna decembrie, astfel că "în Nusco Tower vor fi organizate mai multe petreceri de Crăciun", spune şi Horaţiu Florescu, preşedintele firmei de consultanţă imobiliară The Advisers Knight Frank, agentul proiectului.
"Avem opţiuni pentru restul clădirii şi cred că o vom închiria integral până la sfârşitul anului. Am vrut să facem o clădire sănătoasă din punctul de vedere al chi­riaşilor şi am preferat companii dispuse să împartă riscul. Putem să mai luăm doi-trei chiriaşi care să plătească o chirie mai mare sau unul care să ia tot spaţiul. Depinde însă şi de cât de repede îşi iau aprobările să sem­neze", spune Florescu, cel mai puter­nic broker de pe piaţa de birouri.
Cel mai important chiriaş al clădirii va fi gigantul IT Oracle, care a preluat un spaţiu de 7.000 de metri pătraţi în care îşi va extinde operaţiunile derulate în imediata apropiere, în clădirile Oracle Tower şi Floreasca Business Park.

Cât de greu este să semnezi un con­tract de circa 6 milioane de euro cu Oracle?
"Negocierile cu Oracle au durat în jur de două-trei luni. Oracle şi-a trimis con­sul­tanţii din Marea Britanie pentru a realiza un audit al clădirii", spune Florescu. Cei de la Oracle îşi vor amenaja sin­guri spa­ţiul, deşi în timpul crizei amenajarea gratuită a birourilor de către proprietarul clădirii devenise o practică destul de des folosită.
În ciuda crizei, Nusco estimează că turnul de birouri va genera venituri anuale din chirii de 4,5-5 mil. euro, în funcţie de valo­ri­le la care vor fi semnate ultimele contracte.
"Investiţia în proiect s-a ridicat la circa 34 de milioane de euro plus terenul, care era evaluat la un mo­ment dat la nouă milioane de euro. Nu vrem să vindem clădirea. Nu ducem lipsă de bani şi nu cred că mi-ar influenţa viaţa prea mult. Dacă am primi însă o ofertă la un randament de 5% în euro pe an pentru cumpărător, bineînţeles că am vinde", spune Nusco, care a luat de la UniCredit un credit de circa 30 de milioane de euro pentru dezvoltarea clădirii de birouri.
Italienii au realizat în România investiţii de circa 30 de milioane de euro, iar afacerea cu uşi, sub brandul Pinum, generează venituri anuale de aproximativ 15 milioane de euro.
O parte din bani au fost direcţionaţi către achiziţia de terenuri, portofoliul firmei fiind format din aproximativ 50 de hectare de teren.
"Mai avem 30 de hectare de teren aici în Pipera, alte loturi în oraş cu o suprafaţă de cinci hectare şi 15 hectare lângă Bucureşti. Lângă Nusco Tower vrem să facem o altă clădire de birouri cu 12 etaje şi circa 12.000 de metri pătraţi suprafaţă închiriabilă, dar banca solicită un contract de preînchiriere de 30-40% din clădire. Dacă voi avea un chiriaş care să ia 4.000 de metri pătraţi, încep construcţia. Aşteptăm întâi să terminăm închirierea Nusco Tower", mai spune italianul.

Florescu este optimist şi spune că din septembrie piaţa birourilor s-a schimbat, odată cu întoarcerea managerilor din concedii.
"Anul trecut clienţii spuneau "da, da, da" şi nu se întâmpla nimic. Oamenii nu puteau lua decizia de a se muta. Din septembrie chiriaşii au început să se uite, vizitează clădiri, compară, întreabă agenţii. Mai sunt însă chiriaşi care cred că piaţa este încă a lor, dar aş vrea să văd unde se vor muta peste un an, ţinând cont că nu vor mai fi livrări", spune el.
The Advisers a intermediat anul acesta semnarea unor contracte de închi­rie­re sau reînchiriere a unor spaţii de bi­rouri cu o suprafaţă de 42.000 de metri pă­traţi, având o cotă de circa 45% din piaţa tranzacţiilor realizate prin intermediul agenţilor, potrivit datelor lui Florescu.
Nusco în schimb este mai rezervat şi apreciază că piaţa imobiliară încă nu începe să crească, dar are un plan "de rezervă" în cazul în care nu va începe un al doilea proiect de birouri. "La început, când am venit în România, mi-a plăcut energia care era aici. În 20 de ani însă au fost făcute doar investiţii private - drumu­rile sunt la fel. Iar în ultimii doi ani s-a prăbuşit totul. Nu mai poţi face programe de dezvoltare. Anul viitor dacă va fi tot criză, voi pleca mai mult în va­canţă", conchide italianul.