Care sunt paşii de recepţie la finalizarea şi darea în folosinţă a clădirilor

Recepţia la terminarea lucrărilor este o componentă esenţială a sistemului de calitate în construcţii, acesta fiind momentul la care se realizează evaluarea conformităţii şi calităţii lucrărilor efectuate de către constructor. Nerespectarea prevederilor legale privind recepţia la terminarea lucrărilor poate duce la invalidarea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi imposibilitatea de a da în folosinţă o clădire nouă potrivit destinaţiei acesteia

de Florin Ţineghe, Associate DLA Piper

Pentru a putea da în folosinţă o clădire, investitorul trebuie să facă recepţia acesteia de la constructor în conformitate cu procedura legală prevăzută prin Regulamentul de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora aprobat prin Hotărârea de Guvern nr. 273/1994 şi să obţină de asemenea unele autorizaţii şi aprobări prevăzute de lege în acest sens. Astfel, un prim pas în punerea în funcţiune a unei clădiri este recepţia la terminarea lucrărilor, recepţie prin care investitorul declară că acceptă, preia lucrarea cu sau fără rezerve şi că aceasta poate fi dată în folosinţă.

Prin actul de recepţie se certifică faptul că executantul şi-a îndeplinit obligaţiile în conformitate cu prevederile contractului şi ale documentaţiei de execuţie. Constructorul trebuie să comunice investitorului data terminării tuturor lucrărilor prevăzute în contract, printr-un document scris confirmat de investitor. Ca urmare a notificării terminării lucrărilor de construire, investitorul va numi comisia de recepţie pentru construcţii şi pentru instalaţiile aferente, care va fi de regulă alcătuită din cel puţin cinci mem­bri. Reprezentanţii executantului, ai proiectantului şi ai Inspectoratului de Stat în Construcţii - I.S.C. nu pot face parte din comisia de recepţie, aceştia având calitatea de invitat.

Totuşi, proiectantul, în calitate de autor al proiectului construcţiei, va întocmi şi va prezenta în faţa comisiei de recepţie punctul său de vedere privind execuţia construcţiei. Investitorul va organiza începerea recepţiei în maximum 15 zile calendaristice de la notificarea constructorului cu privire la terminarea lucrărilor. Un aspect deosebit de important deseori ignorat în practică este acela că la recepţia clădirilor cu înălţimea de peste 28 de metri (de regulă clădiri rezidenţiale sau de birouri înalte sau foarte înalte), cu săli aglomerate, cu capacitate pentru mai mult de 150 de persoane, a hotelurilor, a spitalelor, căminelor pentru copii şi bătrâni sau a altor clădiri destinate persoanelor ce nu se pot evacua singure, investitorii sunt obligaţi ca în comisiile de recepţie să includă şi să solicite în scris prezenţa unei persoane desemnată de inspecţiile teritoriale din cadrul Comandamentului trupelor de pompieri. Procesul-verbal de recepţie va trebui să consemneze în această situaţie şi realizarea măsurilor prevăzute în documentaţia de execuţie din punctul de vedere al prevenirii şi al stingerii incendiilor, fără de care recepţia nu este acceptată.

De asemenea, la recepţia clădirilor cuprinse în listele de monumente istorice, investitorii sunt obligaţi ca în comisiile de recepţie să includă şi o persoană desemnată de către comisiile zonale pentru monumente, ansambluri şi situri istorice. Comisia de recepţie se întruneşte la data, ora şi locul fixate, iar preşedintele acesteia, numit de investitor, stabileşte programul după care va fi făcută recepţia. Comisia de recepţie poate funcţiona numai în prezenţa a cel puţin două treimi din membrii numiţi ai acesteia. Hotărârile comisiei se iau cu majoritate simplă. Comisia de recepţie examinează obligatoriu: (i) respectarea prevederilor din autorizaţia de construire, precum şi avizele şi condiţiile de execuţie impuse de autorităţile competente; (ii) executarea lucrărilor în conformitate cu prevederile contractului, ale documentaţiei de execuţie şi ale regle­mentărilor specifice, cu respectarea exigenţelor esen­ţiale, conform legii; (iii) referatul de prezentare întoc­mit de proiectant cu privire la modul în care a fost executată lucrarea; (iv) terminarea tuturor lucrărilor prevăzute în contractul încheiat între investitor şi executant şi în docu­men­taţia anexă la contract.

În cazurile în care există dubii asupra înscrisurilor din documentele cărţii tehnice a construcţiei, comisia poate cere expertize, alte documente, încercări suplimentare, probe şi alte teste; şi (v) valoarea declarată a investiţiei. Examinarea se efectuează în toate cazurile prin cercetarea vizuală a construcţiei şi analizarea documentelor conţinute în cartea tehnică a construcţiei. În vederea realizării procedurii recepţiei la terminarea lucrărilor, investitorii trebuie să aibă în vedere şi prevederile Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor care stabilesc în sarcina proprietarilor obligaţia de a obţine certificate energetice pentru clădirile care se construiesc şi pentru care există autorizaţii de construire emise ulterior datei de 1 ianuarie 2007. Respectivele certificate energetice trebuie ataşate documentaţiei pentru recepţia la terminarea lucrărilor, iar neîndeplinirea acestei obligaţii ar putea avea drept consecinţă refuzul autorităţilor de a emite procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor. La terminarea examinării, comisia va consemna observaţiile şi concluziile în procesul-verbal de recepţie, care va cuprinde obligatoriu valoarea declarată a investiţiei. În termen de trei zile lucrătoare comisia va înainta investitorului procesul-verbal de recepţie împreună cu recomandarea de admitere, cu sau fără obiecţii, a recepţiei, amânarea sau respingerea ei. Comisia de recepţie recomandă admiterea recepţiei în cazul în care nu există obiecţii sau cele care s-au consemnat nu sunt de natură să afecteze utilizarea lucrării conform destinaţiei sale.

Comisia de recepţie recomandă amânarea recepţiei când: (i) se constată lipsa sau neterminarea unor lucrări ce afectează siguranţa în exploatare a construcţiei din punctul de vedere al exigenţelor esenţiale; (ii) construcţia prezintă vicii a căror remediere este de durată şi care, dacă nu ar fi făcute, ar diminua considerabil utilitatea lucrării; (iii) există în mod justificat dubii cu privire la calitatea lucrărilor şi este nevoie de încercări de orice fel pentru a le clarifica. Comisia de recepţie recomandă respingerea recepţiei dacă se constată vicii care nu pot fi înlăturate şi care prin natura lor împiedică realizarea uneia sau a mai multor exigenţe esenţiale, caz în care se impun expertize, reproiectări, refaceri de lucrări etc. Există şi situaţii în care investitorul solicită preluarea unei părţi din lucrare înainte de terminarea întregii lucrări prevăzute în contract, caz în care trebuie să se încheie un proces-verbal de predare-primire între executant şi investitor, în care se va consemna starea părţii de lucrare în cauză, măsurile de conservare, precum şi cele de protecţie reciprocă a desfăşurării activităţii celor două părţi.

Toate riscurile şi pericolele pentru partea preluată vor trece temporar asupra investitorului, cu excepţia viciilor ascunse şi a celor decurgând din executarea necorespunzătoare. Procesul-verbal de predare-primire încheiat în aceste condiţii nu este un proces-verbal de recepţie pentru partea de lucrare în cauză, dar investitorul poate cere înscrierea în procesul-verbal de recepţie, întocmit la terminarea lucrării în întregime, a viciilor pe care le-a constatat cu ocazia predării-primirii şi le-a consemnat în procesul-verbal respectiv. Pentru partea de lucrare preluată de investitor, perioada de garanţie pentru viciile care nu ţin de siguranţa construcţiei începe de la data terminării remedierilor. În conformitate cu Hotărârea de Guvern nr. 1739/2006 pentru aprobarea categoriilor de construcţii şi amenajări care se supun avizării şi/sau autorizării privind securitatea la incendiu, pentru o serie de categorii de construcţii este necesar ca înainte de darea în folosinţă a acestora să fie obţinută şi o autorizaţie de securitate la incendiu. Deşi în practică s-au creat uneori confuzii în aplicarea prevederilor legale, menţionăm că sfera clădirilor pentru care trebuie autorizaţie de securitate la incendiu conform Hotărârii de Guvern nr. 1739/2006 nu se suprapune în totalitate şi excede sfera categoriilor de clădiri pentru care este necesară prezenţa unei persoane desemnată de inspecţiile teritoriale din cadrul Comandamentului trupelor de pompieri, pentru procedura recepţiei la terminarea lucrărilor. Printre clădirile cele mai des întâlnite în practică pentru care este necesară autorizaţia de securitate la incendiu menţionăm clădirile civile (clădiri rezidenţiale) definite ca "înalte" sau "foarte înalte" (peste 28 de metri), construcţiile pentru structuri de primire turistică cu funcţiuni de cazare (hoteluri, moteluri, vile, cabane turistice etc.) şi clădirile sau spaţiile amenajate în clădiri, având destinaţia de birouri, financiar-bancară, de asigurări şi burse, cu aria desfăşurată mai mare sau egală cu 600 de metri pătraţi. Pentru toate categoriile de construcţii şi amenajări pentru care este necesară autorizarea privind securitatea la incendiu, proiectanţii sunt obligaţi să elaboreze scenariul de securitate la incendiu, potrivit metodologiei în vigoare de elaborare a scenariilor de securitate la incendiu.