Bucureştenii au lăsat 164 mil. € în Cotroceni Park. Proprietarii aşteaptă Pasajul Basarab pentru a lua mai mulţi vizitatori din nord

Israel Vizel, directorul mallului din Cotroceni, spune că rezultatele financiare ale retailerilor au fost cu 15-20% mai bune decât estimase, ca urmare a numărului mare de vizitatori, în condiţiile în care bugetul mediu de cheltuieli nu a fost unul impresionant, bucureştenii lăsând în medie circa 8 euro la fiecare vizită.

Consultanţii au văzut deschiderea mallului Cotroceni Park, în octombrie 2009, drept un pariu extrem de riscant, în condiţiile în care centrele comerciale inaugurate în acea perioadă aveau numeroase spaţii goale, în unele cazuri chiar şi jumătate din suprafaţă. Nici dezvoltatorii care au mizat 300 de milioane de euro pe o investiţie imobiliară nu erau mai relaxaţi, dar după primul an integral de funcţionare se arată mulţumiţi de rezultate.

"Un asemenea proiect m-a speriat iniţial. Mărimea poate fi un bumerang. Ai nevoie de mai mulţi chiriaşi, de mai mulţi vizitatori, totul se multiplică. În Bucureşti ar trebui să fie un singur mall mare, dominant, şi restul proiecte de cartier, de proximitate. Consider că ar fi o greşeală să mai facă cineva un mall de asemenea dimensiuni în Bucureşti. Un proiect de 20.000 de metri pătraţi poate merge mai bine decât unul mare. Un mall de 100.000 de metri pătraţi te poate «ucide»", spune acum Israel Vizel, general manager al mallului controlat de miliardarul israelian Lev Leviev. Vizel a fost implicat şi în dezvoltarea proiectului, alături de Reuven Havar, şi a preluat conducerea administrativă după inaugurarea din octombrie 2009.

Managerul Cotroceni Park vorbeşte despre eventualitatea construirii unui mall mai mare decât AFI Palace după anunţul companiei Nova Imobiliare de a realiza un mall de 137.000 de metri pătraţi pe şoseaua Chitila, anunţat drept "cel mai mare mall din Europa". În prezent, cele mai mari proiecte din oraş sunt Cotroceni Park şi Sun Plaza, cu suprafeţe închiriabile de circa 80.000 de metri pătraţi. Proiectul Colosseum îl "incomodează" pe Vizel şi din cauza faptului că ar putea fi un competitor pentru titlul de "cel mai mare mall din oraş", dar şi pentru că AFI Europe deţine fabrica Laromet situată în aceeaşi zonă cu Colosseum, unde este planificată de asemenea construirea unui mall.

La orele dimineţii, în mijlocul săptămânii, pe holurile Cotroceni Park pot fi observaţi răzleţ cumpărători cu plase în mână. Pe patinoar sunt circa 20 de copii şi tineri, la mesele din food-court gradul de ocupare este de circa 10%, în timp ce cinematograful va fi deschis mai târziu. Cu toate acestea, orele serii şi weekendurile compensează momentele mai slabe de peste zi, astfel că reprezentanţii Cotroceni vorbesc de 50.000 de vizitatori în zilele săptămânii şi 70.000-80.000 de oameni în weekend, cifre record pentru un mall din România.

"Vânzările în cadrul mallului au fost cu circa 15-20% mai mari decât estimam. Am reuşit să stabilizăm proiectul mult mai repede decât ne aşteptam, ştiut fiind faptul că un mall nou are nevoie de o perioadă de doi-trei ani pentru a se aşeza. Am schimbat de la inaugurare în jur de 32-33 de chiriaşi, iar 90% din cei noi au rezultate mai bune decât magazinele închise. Procesul de schimbare a chiriaşilor nu se termină niciodată. Acum mai avem circa 30 de spaţii disponibile, în timp ce gradul de ocupare este de aproape 97%", explică Vizel.

Pasajul aduce încă 7.000 de vizitatori

Mallul din Cotroceni a devenit dominant pentru zona de sud-vest a oraşului, de unde îşi atrage în prezent cea mai mare parte a vizitatorilor. După inaugurarea Pasajului Basarab însă, accesul din zona de nord, dinspre Piaţa Victoriei, va deveni mult mai facil, astfel că reprezentanţii mallului se aşteaptă la o creştere a traficului.

"În viaţă mai trebuie să ai şi noroc. Pasajul Basarab parcă a fost construit la timp pentru noi. Am înţeles că ar urma să fie inaugurat în martie. Poate va mai întârzia o lună, dar nici nu contează. Important este că după deschiderea pasajului vom fi conectaţi la inelul oraşului, inclusiv la zona Mihai Bravu, iar tramvaiele vor circula din nou către Gara de Nord. Cred că pasajul va duce la o creştere de 15% a traficului în mall şi va susţine întreaga zonă, în condiţiile în care investitori importanţi au terenuri mari pentru proiecte imobiliare aici", apreciază Vizel.

Unul dintre evenimentele aşteptate pentru mallul din Cotroceni, dar şi pentru întreaga piaţă de retail de îmbrăcăminte este venirea companiei suedeze H&M, care va inaugura în Cotroceni cel mai mare magazin al reţelei (flagship store). Vizel spune însă că pentru un mall de asemenea dimensiuni nu poţi vorbi doar de un "mix de chiriaşi", ci de un "mix de afaceri", astfel că încearcă să atragă sub acoperişul Cotroceni Park activităţi din cele mai variate.

"Magazinul H&M va fi deschis în martie, ştim data oficială, dar nu putem să o anunţăm. A fost deschisă şi sala de fitness, pentru care erau 2.000 de abonamente încă dinainte de inaugurare. Avem ofertă şi pentru construirea unei piscine, dar încă mai analizăm", spune directorul mallului.

Un "mix de afaceri" ar urma să fie desfăşurat şi în cele cinci clădiri de birouri pe care compania intenţionează să le construiască în parcările exterioare ale mallului. Lucrările la primul imobil, situat pe bulevardul Vasile Milea, au început deja, în ciuda faptului că în Bucureşti sunt în prezent circa 300.000 de metri pătraţi de birouri goale, iar alţi dezvoltatori din zonă au blocat proiectele până la semnarea unor contracte de preînchiriere.

"Clădirile vor fi conectate la mall prin lobby şi prin parcare. Prima ar urma să fie gata prin iunie-iulie 2012, iar clădirile doi şi trei vor fi ridicate în funcţie de cerere. Piaţa de birouri iese din recesiune, companiile se gândesc să se mute, să-şi îmbunătăţească spaţiul. Chiriile au mai scăzut faţă de 2007. Noi închiriem la circa 15 euro/metrul pătrat. Ne concentrăm pe chiriaşii mari, dar până în prezent nu avem contracte semnate", spune Tal Roma, directorul de dezvoltare al AFI Europe.

130 mil. euro în alte trei malluri

În afara clădirii de birouri de lângă mall, compania intenţionează să înceapă în acest an şi alte trei proiecte - AFI Palace B. Noi (Laromet), AFI Palace Ploieşti şi AFI Palace Arad - pe terenuri cumpărate încă din perioada 2006-2007, dar care au fost blocate pe timp de criză. Investiţiile totale în cele trei proiecte sunt estimate la 130 de milioane de euro, circa 40% din investiţia în Cotroceni Park. Proiectul din Bucureşti este evaluat la 60 mil. euro, în timp ce mallurile din afara Capitalei implică investiţii de 35 mil. euro fiecare.

"Suntem singurul dezvoltator imobiliar din România care va merge înainte cu patru proiecte în acest an. Performanţele AFI Cotroceni ne mulţumesc foarte tare şi credem că putem merge înainte. Semnăm contracte, dar nu le putem menţiona. Vom începe toate proiectele comerciale (B. Noi, Ploieşti şi Arad - n.red.) după ce vom avea semnate contractele cu hipermarketurile", spune Vizel, care apreciază că cea mai dificilă parte a crizei de pe piaţa locală a fost depăşită. "În criză auzi plânsete. Toată lumea se vaită. Apoi, începe o perioadă de linişte, în care toată lumea începe să-şi vadă de treabă. Consider că acum suntem în etapa de linişte." După mai bine de doi ani de criză însă proiectele au fost modificate. Astfel, pe terenul de 15 hectare de la Laromet (Bucureştii Noi), planul iniţial de dezvoltare a unui mall şi circa 6.000 de locuinţe a fost modificat aproape total. Lângă mall a fost ataşat şi un hipermarket, dar şi un magazin de bricolaj, pentru care AFI este în proces de vânzare a unei bucăţi de teren, în timp ce din 6.000 de locuinţe compania mai intenţionează să construiască doar 1.700.

"Cu cât am învăţat mai mult despre Bucureşti, despre piaţa rezidenţială, am sesizat că pentru proiectul de la Laromet ar fi mai bine să extindem parcul de retail. Am tăiat din rezidenţial pentru că în piaţă cererea este pentru birouri şi spaţii comerciale. Piaţa rezidenţială este încă blocată", spune Vizel.

Procesul de închiriere a spaţiilor comerciale nu este însă unul facil. Cu toate acestea, faptul că AFI operează în prezent un mall cu rezultate bune reprezintă un avantaj.

"Retailerii ne ştiu deja. Pot decide dacă vor să meargă mai departe cu noi sau nu. În ultimii doi ani a fost criză peste tot în lume, astfel că vor fi foarte selectivi în alegerea proiectelor", spune Tal Roma. În prezent, compania colaborează în Cotroceni Park cu o serie din cei mai mari chiriaşi din centrele comerciale de pe piaţă, cum ar fi hipermarketul Real, retailerii de îmbrăcăminte Inditex, C&A, New Yorker, Takko sau Mango, precum şi cu operatorul de cinematografe Cinema City.

Rezultatele financiare obţinute însă de retaileri în mallurile din afara Bucureştiului sunt mult sub nivelul celor din Capitală, iar numeroase oraşe sunt deja aglomerate de proiecte.

În Arad, unde AFI Europe deţine un teren în imediata vecinătate a mallului Atrium Center, inaugurat anul trecut, reprezentanţii companiei au început să colaboreze cu proprietarii Atrium pentru a dezvolta pe acel teren un proiect complementar. Între cele două proiecte este luată în calcul chiar şi construirea unui pod de legătură suspendat, asemănător celui dintre proiectul City Mall din Bucureşti şi parcarea supraetajată a acestuia.

"Decât să concurăm cu cei de la Atrium am considerat că ar fi mai bine să colaborăm. Nu cred că este loc pentru două malluri în interiorul Aradului, astfel că noi vom construi un hipermarket, magazin de bricolaj şi retail stradal, un concept care merge peste tot în lume. Ne consultăm cu cei de la Atrium şi în ceea ce priveşte mixul de chiriaşi, iar în faza a doua am putea construi şi o clădire de birouri. Cred că vom realiza clădirea deoarece în Arad nu sunt în prezent birouri decât în clădiri obişnuite sau în apartamente", spune Vizel.

Anul acesta în Arad ar urma să fie finalizat al treilea proiect comercial de mari dimensiuni - mallul Galleria - care va avea şi un hipermarket Cora, astfel că retailerii vor fi nevoiţi să lupte mai acerb pentru cei 180.000 de locuitori ai oraşului.

Mai mică este competiţia în Ploieşti, unde compania mizează pe faptul că are singurul proiect comercial anunţat în interiorul oraşului, restul investitorilor imobiliari având loturi achiziţionate la periferia Ploieştiului, localitate în care nu a fost construit până în prezent niciun mall modern.

Încet, dezvoltatorii imobiliari au început din nou să "mişte", dar pentru ca optimismul lor să se concretizeze mai este nevoie şi de o stabilitate în rândul consumatorilor finali.