Patriciu încearcă să-şi cureţe afacerea imobiliară

Omul de afaceri Dinu Patriciu, care a surprins pe toată lumea la sfârşitul anului 2008, când a cumpărat portofoliul imobiliar din România al fondului de investiţii Fabian, dar şi prin achiziţiile externe din vara lui 2009, a anunţat în această săptămână două mutări importante în holding-ul imobiliar pe care şi l-a creat: cooptarea în echipa de management a Ioanei Momiceanu, fostul CEO al BNP Paribas Real Estate, respectiv vânzarea a şapte clădiri de birouri din Suedia.

Dacă la Mic.ro Patriciu se arată deocamdată preocupat doar de continuarea investiţi­ilor, în imobiliare a realizat şi un prim exit, astfel că a anunţat vânzarea proiectului Karolinen, format din şapte clădiri cu o suprafaţă de 75.000 mp, către un investitor suedez, Hemfosa.

Părţile nu au făcut publică valoarea tranzacţiei, dar mutarea arată preocuparea lui Patriciu pentru optimizarea afacerii şi, totodată, pentru generarea de lichidităţi, în condiţiile în care, potrivit informaţiilor din piaţă, el încearcă de mai mult timp să "rostogolească" creditele de un miliard de euro la care s-a înhămat.

Cum a ajuns Patriciu în această situaţie?

În urmă cu aproape doi ani, miliardarul a început să cumpere de pe bursa londonează acţiuni la fondurile de investiţii Deutsche Land şi Rutley, care aveau active pe pieţele din Vest, dar nu şi în România. La acea vreme, Patriciu era consiliat de britanicul Michael Lloyd, unul dintre cei mai experimentaţi executivi care au fost activi în imobiliarele româneşti. Între timp, Lloyd a părăsit afacerile lui Patriciu, la fel cum a făcut în urmă cu mai mulţi ani cu "imperiul" din Băneasa controlat de un alt miliardar, Gabriel Popoviciu.

Revenind, achiziţiile Deutsche Land şi Rutley nu au fost făcute cu sume exorbitante, în ciuda faptului că portofoliile erau evaluate la 1,1 mld. euro. Gradul mare de îndatorare al acestor proprietăţi a dus preţurile de tranzac­ţionare la ordinul zecilor de milioane de euro.

Dar în intervalul decembrie 2008 - vara lui 2009, când a cumpărat Patriciu, preţurile în imo­biliare de-abia îşi începeau scăderea, ţinând cont că în 2010, spre exemplu, pe piaţa locală au fost tranzacţionate proprietăţi chiar şi la valori de 1 euro, cât a costat, spre exemplu, preluarea integrală a Polus Constanţa. Bineînţeles, la aces­te preţuri se adaugă şi datoriile consistente pe care Patriciu şi le-a asumat la achiziţiile pe care le-a făcut: 76 mil. euro pentru portofoliul Fabian şi circa un miliard de euro pentru proprietăţile Deutsche Land şi Rutley, ale căror active le-a integrat în structura Dinu Patriciu Global Properties.

Patriciu a cumpărat proprietăţi pe pieţe mature, precum Germania (60% din portofoliu), Olanda sau Belgia, dar printre active se află atât clădiri noi, atractive, cât şi imobile care au fost construite în urmă cu 20-30 sau chiar 100 de ani. Proprietăţile având un grad ridicat de îndatorare, orice posibilă scădere a profitului operaţional poate determina dificultăţi în rambursarea creditelor, iar în această perioadă păstrarea unui portofoliu echilibrat reprezintă o provocare.

"Am considerat că este momentul oportun să ne facem exitul din portofoliul suedez, cu scopul de a ne concentra asupra pieţelor din alte ţări europene de maxim interes pentru portofoliul DPGP", a spus Mark Owen, property director al DPGP.

Pe de altă parte, portofoliul din România, moştenit de la Fabian, nu oferă în momentul de faţă cele mai bune randamente, în condiţiile în care o serie de clădiri au spaţii goale.

Cea mai mare problemă o ridică imobilul Cubic Center din Pipera-Tunari, pe jumătate gol, unde cei mai mari chiriaşi sunt firmele Mic.ro şi Bet Cafe Arena, controlate tot de Patriciu. Totodată, şi din clădirea Banu Antonache Offices a plecat anul trecut un chiriaş important, Garanti Bank, în timp ce din Băneasa Business Center americanii de la Cargill sunt pe punctul de plecare.

Imobiliarele rămân o afacere complicată, care a îmbogăţit o serie de investitori, dar în ultimii ani mai mulţi au fost cei care şi-au "fript degetele".