Opinie Dragoş Dragoteanu: Nici programul "Prima casă" şi nici vânzarea locuinţelor ANL nu şi-au atins scopul: relansarea pieţei imobiliare şi a construcţiilor

De când a apărut criza economică mondială, se caută un ţap ispăşitor. Cap de listă sunt imobiliarele din SUA. Inventarea de către bancheri a creditelor "sub-prime" sau a altor forme sofisticate de împrumut a declanşat o criză profundă în urma căreia vina a căzut pe imobiliare. Lăcomia bancherilor e egală cu lăcomia clienţilor peste tot în lume!

În România, situaţia nu e mult diferită... Bancherii şi-au făcut "numărul", clienţii şi-au luat "porţia"! În 2007-2008, când economia era în plin avânt, chiar dacă au existat voci care avertizau că există pericolul unui bule imobiliare, foarte puţini jucători din domeniu s-au gândit la eventualele consecinţe negative. Statul nu a intervenit. Totuşi, în toată această perioadă, piaţa de profil a fost cu adevărat liberă, chiar dacă unii nu au înţeles mai nimic din mecanismele ei. Cererea s-a întâlnit cu oferta, atingând punctele "fierbinţi" în anul 2008. De atunci, încet-încet, imobiliarele au fost folosite ca pretext pentru toate problemele legate de declinul economic actual.

Statul a găsit un pretext ideal să intervină pe piaţa imobiliară. A înfiinţat programul "Prima casă", pretinzând că va resuscita imobiliarele şi va relansa segmentul construcţiei de locuinţe noi. Rezultatul este trist! Doar una din 80 locuinţe vândute prin acest program este locuinţă nouă, deci se regăseşte în obiectivul declarat al Guvernului! Locuinţele ANL au fost scoase la vânzare în scopul strângerii de fonduri pentru noi dezvoltări. Dintre 22.000 de unităţi locative scoase la vânzare, construite de ANL, numai 100 au fost vândute până la sfârşitul anului trecut! O cifră care nu mai trebuie comentată. Programul de reabilitare termică a locuinţelor a fost un nou pretext de investiţii masive în acest domeniu. Faptul că pentru un apartament se folosesc mii de euro în vederea creşterii confortului termic poate conduce la ideea unei risipe de bani din fondurile autorităţilor. Cât de eficiente au fost programele implementate de edilii ţării rămâne un subiect de discuţie în viitor.

Bancherii au profitat la maxim de criză şi au găsit în imobiliare cel mai bun pretext pentru a-şi spori veniturile. Mii de credite aflate în dificultate au fost restructurate de nevoie. Băncile au avut grijă să ia măsuri suplimentare de garanţie imobiliară, au crescut nestingherite dobânzile la creditele respective şi au securizat afacerile din acest domeniu. Majoritatea covârşitoare a creditelor neperformante au fost ţinute pe linia de plutire de politica BNR, de împrumuturile luate şi garantate de statul român de la băncile comerciale. Presiunea exercitată pe imobiliarele aflate în insolvenţă sau faliment a fost diminuată direct prin intervenţia FMI asupra OUG 50/2010, care şi-a pierdut efectul şi obiectivul principal: accesul la credite mai avantajoase şi protecţia consumatorului bancar!

Prin situaţia creată în piaţă în ultimii doi ani, românii au cel mai bun pretext să amâne o decizie de a investi din nou în imobiliare. Dovada concretă a acestui fenomen este dată de creşterea depozitelor populaţiei în băncile comerciale de la 22 la 24 miliarde euro. Dacă situaţia economică a ţării ar fi dat semne mai rapide de revigorare, pretextul nu ar mai fi existat şi mai multe miliarde de euro puteau contribui la dezgheţarea tranzacţiilor. Deşi s-a înregistrat o scădere continuă a preţurilor proprietăţilor, românii au preferat să ţină economiile blocate în bănci, pe dobânzi confortabile, în detrimentul unei achiziţii imobiliare. Până când economia nu se va stabiliza, este greu de presupus că potenţialii investitori vor redeveni jucători activi în acest domeniu.

Investitorii străini interesaţi de România, unii cu o bogată experienţă internaţională bazată pe alte crize anterioare, s-au folosit de acelaşi pretext ca să îngheţe investiţile imobiliare. Având probleme majore în ţările de origine, majoritatea fondurilor de investiţii sau a persoanelor private au fost mult mai preocupate de a găsi soluţii pentru active mai importante din alte ţări. Deprecierea valorii portofoliului de proprietăţi a fost consistentă şi evident că pofta de noi achiziţii a dispărut. Extrem de puţinele tranzacţii de investiţii încheiate în ultimii 2 ani sunt o consecinţă a situaţiei economice globale.

Imobiliarele îşi continuă existenţa şi reprezintă un motor important al economiei în orice ţară. Odată cu ieşirea din recesiune, acest domeniu de activitate îşi poate schimba imaginea şi trendul. Dacă se vor evita greşelile trecutului, pretextul de a nu investi în imobiliare se va transforma în timp în motivaţie pentru noi investiţii.

Dragoş Dragoteanu este general manager al Euroest Invest şi Certified International Property Specialist