Seminar ZF pe imobiliare: Cât costă să construieşti un metru pătrat de apartament în România

Ileana Nicolae, director general al Sika, a arătat că nu costul de construcţie este cel mai relevant, ci mai degrabă preţul total care este plătit la final de cumpărător, "pentru că acesta este cel care ne va afecta pe toată durata de viaţă a locuinţei respective". Totodată, Alexandros Ignatiadis, director general al Octagon, a afirmat că cererea şi venitul disponibil al unui cumpărător sunt criterii mult mai importante pentru evaluarea situaţiei în care se află piaţa imobiliară.

În prezent, costul mediu brut de construcţie ("hard cost") al unui bloc cu un subsol şi zece etaje se ridică la circa 450-550 de euro pe metru pătrat, în acest preţ însă nefiind incluse terenul, utilităţile, precum şi cheltuielile de proiectare, contingency (cheltuielile nepre­văzute - n. red.) sau finanţarea, a declarat Florin Popa, managing partner al companiei de consultanţă în construcţii Vitalis Con­sulting. "Dacă includem şi 10% costuri de proiectare, 5% contingency şi 10% finanţare, ajungem la un preţ de 700-800 de euro pe metru pătrat", a explicat Popa.

În urmă cu doi ani, aşa-numitul "hard cost" era cu circa o treime mai mare, situându-se între 680 şi 800 de euro.

Pe de altă parte, în cazul locuinţelor dezvoltate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe, costul unui metru pătrat este de 380 de euro, cu circa 25% mai mic decât în 2008, potrivit standardelor de cost aprobate de guvern, care nu includ însă cheltuielile pentru obţinerea şi amenajarea terenului, plus alte costuri accesorii, a afirmat Eugen Curteanu, secretar de stat în cadrul Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului.

În prezent, costul de construcţie al unui metru pătrat de apartament în România este de cel puţin 2,5 ori salariul mediu, în timp ce în Vest, acest cost este relativ egal cu venitul mediu, a explicat Andrei Uleia, arhitect coordonator al biroului de arhitectură Da_Sein. Astfel, dacă în România salariul mediu net se ridică la circa 350 de euro, construcţia unui metru pătrat de apartament ajunge la 800-900 de euro. Pe pieţele din Vest, salariul mediu ajunge la 2.000-2.500 de euro.

"Proiectele care sunt acum pe piaţă vizează salariile peste medie. Avem nevoie de o minte vizionară care să gândească în viitorul apropiat cum să vindem mai mult, dar şi în viitorul îndepărtat, astfel încât şi cei cu venituri mai mici să fie vizaţi", a afirmat Uleia.

La conferinţa "Cât costă să construieşti un metru pătrat de apartament în Româ­nia", organizată de Ziarul Financiar în parte­neriat cu Sika şi Octagon Contracting & Engineering, au participat Eugen Curteanu, secretar de stat în Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului, Romeo Drăgan, director general adjunct al Agenţiei Naţio­nale pentru Locuinţe (ANL), Ileana Ni­colae, director general al Sika, Dan Ioan Popp, preşedinte al Impact Developer & Contractor, Alexandros Ignatiadis, director general al Octagon Contracting & Engi­neering, Andrei Uleia, arhitect coordonator al Da_Sein, şi Florin Popa, managing partner al Vitalis Consulting.

Romeo Drăgan, director general adjunct al Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe (ANL)

• ANL a recepţionat de la începutul anului 482 de locuinţe dintr-un total de 4.820 aflate în diverse stadii de construcţie. În 2010 numărul locuinţelor recepţionate s-a ridicat la 2.501.

• În perioada 2001-2010 au fost finalizate 27.590 de locuinţe în regim ANL.

• Guvernul ia în calcul problema scăderii cotei de TVA la materialele de construcţii, aşa că în perioada următoare vom avea o poziţie oficială în acest sens.

• Bugetul ANL în 2011 se ridică la 128 mil. lei (circa 30 mil. euro).

• Una dintre priorităţile ANL este cea de a implementa parteneriate public-private.

• Chiria unui apartament ANL cu 2 camere este de 120-150 lei/lună. Sunt primării care au ales însă să majoreze aceste chirii.

• Preţul la care pot fi achiziţionate locuinţele din cadrul programului de construire de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, se ridică la 448 euro/metru pătrat cu TVA. Până în prezent au fost vândute 57 de locuinţe din totalul de circa 27.590.

Andrei Uleia, arhitect coordonator al biroului de arhitectură Da_Sein

• Costul mediu de construcţie al unui metru pătrat de apartament în România este de cel puţin 2,5 ori mai mare decât salariul mediu, în timp ce în Vest, acest cost este relativ egal cu venitul mediu.

• Proiectele care sunt acum pe piaţă vizează salariile peste medie. Avem nevoie de o minte vizionară care să gândească în viitorul apropiat cum să vindem mai mult, dar şi în viitorul îndepărtat, astfel încât şi cei cu venituri mai mici să fie vizaţi.

• Doar 20% din clienţii noştri au ştiut ce înseamnă CUT (costul de utilizare al terenului, adică raportul dintre totalul suprafeţei construite supraterane şi suprafaţa terenului). În Bucureşti, CUT-ul mediu este de 3,5.

• Construcţia supraterană este singura care va aduce profit; subsolul nu aduce niciodată profit, eventual poţi ajunge la break-even.

• 81% din valoarea finală a unei locuinţe este reprezentată de preţul terenului şi preţul construcţiei.

Florin Popa, managing partner al companiei de consultanţă în construcţii Vitalis Consulting

• Preţul mediu brut de construcţie ("hard cost") al unei clădiri cu un subsol şi zece etaje se ridică la 450-550 de euro pe metru pătrat, cost la care se adaugă cheltuieli adiacente ("soft cost"), care pot suplimenta cu 25% costul final.

• În acest preţ nu sunt incluse terenul şi utilităţile. Dacă includem şi 10% costuri de proiectare, 5% contingency (cheltuieli neprevăzute - n. red.) şi 10% finanţare, putem ajunge la un preţ de 700-800 de euro pe metru pătrat.

• În urmă cu doi ani, preţul mediu brut de construcţie ("hard cost") se ridica la 680-800 de euro.

• Dacă ne uităm la costuri, care au mai scăzut, putem spune că ar fi momentul potrivit pentru demararea unor proiecte de apartamente, dar având în vedere cererea actuală, nu consider că este momentul propice.

• S-a atins nivelul minim în ceea ce priveşte costurile de construcţie, nu vor coborî şi mai mult.

Eugen Curteanu, secretar de stat în Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului

• Standardul de cost pentru construcţia unui apartament ANL este de 380 de euro pe metru pătrat, fără TVA. La acest cost se adaugă cheltuieli pentru obţinerea şi amenajarea terenului, plus alte cheltuieli accesorii.

• Standardele de cost din 2010 prevăd costuri cu 25% mai mici decât în 2008, an în care ne-am confruntat cu preţuri conjuncturale.

• În configurarea bugetului (MDRT - n. red.), am avut ca punct de pornire anul 2010, an de criză. Sperăm ca parametrii bugetari să fie revizuiţi în semestrul al doilea.

• Dacă vorbim strict de piaţa construcţiilor, din semnalele pe care le avem, aceasta începe să-şi revină. Datele pe primul trimestru al lui 2011 ne fac să privim cu încredere restul anului.

Dan Ioan Popp, preşedinte al dezvoltatorului imobiliar Impact Developer & Contractor

• Trebuie să privim cu atenţie PIB-ul. Cu cât ANL cheltuie mai mult, cu atât PIB-ul scade.

• Dacă impozitul pe tranzacţiile imobiliare din România ar fi dublat (de la circa 2% în prezent), la bugetul de stat ar mai intra circa 280 mil. euro.

• Rolul imobiliarelor în creşterea PIB nu este bine înţeles. O parte din clădiri trebuie dărâmate după o anumită perioadă de timp, noi vrem PIB fără însă să consumăm.

• Ne adaptăm cerinţelor de pe piaţă, astfel că vom scoate la vânzare locuinţele de tip "3 camere într-una", cu o suprafaţă de 32 de metri pătraţi, şi un preţ de 39.990 de euro.

• Faţă de 2008, preţurile lucrărilor de construcţii, aici incluzând manopera şi materialele, au crescut cu 10% în lei.

Ileana Nicolae, director general al producătorului de materiale de construcţii Sika România, filiala locală a grupului elveţian Sika

• Ne mişcăm pe o piaţă unde foarte mulţi jucători scad preţul în detrimentul calităţii. Poate că nu punem întrebarea corectă, iar aceasta ar trebui să fie: care e preţul pe care îl plătim la final pentru o locuinţă?

• Consumul de apă şi energie, deşi momentan nu reprezintă o problemă stringentă, trebuie avut în vedere. Spre exemplu, folosirea aditivilor de beton reduce consumul de apă, în timp ce faţadele eficiente energetic pot aduce o economie de 8.000 de euro pe an la 1.000 mp.

• Noi, ca şi producători de materiale de construcţie, n-o să aşteptăm ca ţara să o ia la vale, ci încercăm să venim cu soluţii care sunt adoptate deja în alte ţări.

Alexandros Ignatiadis, director general al companiei de construcţii Octagon Contracting & Engineering

• Pentru a avea o piaţă mai fluidă şi mai funcţională, ar trebui întocmite nişte standarde concrete. Statul ar trebui să propună încadrarea clădirilor rezidenţiale pe clase acceptate în industrie, la fel cum există în cazul clădirilor de birouri.

• Cererea şi venitul disponibil al cumpărătorilor sunt criterii mult mai relevante decât costul de construcţie al unei locuinţe pentru a vedea dacă piaţa s-a deblocat.

• Chiar dacă preţul de construcţie ar ajunge la 10 euro/metru pătrat, locuinţa tot nu s-ar vinde dacă veniturile populaţiei sunt de 8 euro.

• Locuinţele sunt un bun capital. Facilităţile fiscale ar trebui acordate cumpărătorilor finali şi nu firmelor.