Cum văd austriecii din imobiliare piaţa locală: se feresc de proiecte noi, dar Bucureştiul rămâne un „hot-spot“

Investitorii austrieci în imobiliarele locale, cei mai activi pe parcursul ultimilor zece ani, sunt interesaţi mai degrabă de consolidarea portofoliului actual decât de noi investiţii, deşi observă că lucrurile încep să se îmbunătăţească şi în România.

Austriecii mizează pe revenirea în special a Bucureştiului, văzut drept cel de-al şaselea conglomerat urban la nivelul Uniunii Europene, după Paris, Londra, Berlin, Madrid şi Varşovia.

În linii mari, austriecii controlează aproape un sfert din stocul modern de birouri din Bucureşti, respectiv circa 400.000 de metri pătraţi, cel mai mare mall din Capitală, Sun Plaza, dar şi alte centre comerciale în Piteşti, Cluj, Baia Mare şi Arad.

De-a lungul timpului, târgul imobiliar Real, organizat la Viena, avea o importanţă strategică pentru investiţiile de pe piaţa locală, alături de cele din Cannes şi München, dar criza îşi face încă simţită prezenţa şi în mijlocul Europei. Spaţiul de expoziţie al târgului din acest an a fost mai redus chiar şi faţă de cel din 2010, evenimentul fiind organizat într-o singură hală, nici aceea ocupată complet, a centrului Messe din Viena, centru de expoziţii situat în imediata vecinătate a sediului central al companiei OMV, mai puţin spectaculos decât noile birouri ale Petrom.

Per total, faţă de perioada de boom, târgul din acest an a fost de trei ori mai mic.

La intrare un autoturism Mini cu însemnele Immofinanz pare să reflecte şi el dimensiunea la care au ajuns "giganţii" austrieci, care în ultimii ani s-au cumpărat între ei pentru a se consolida şi evita un eventual colaps.

Primele standuri şi printre cele mai mari sunt chiar cele ale Erste şi Immofinanz, două companii care au mizat miliarde de euro pe România în ultimii ani. La standul Immofinanz însă, în ultima zi de târg, "doar board-ul de conducere poate face declaraţii către presă şi nimeni nu este disponibil".

Immofinanz are la ora actuală un portofoliu de circa 900 de milioane de euro în România, fiind cel mai mare investitor străin în imobiliarele româneşti, dar în lucru are un singur proiect - mallul Maritimo din Constanţa, a cărui construcţie este programată pentru toamna acestui an -, deşi compania dispune de terenuri cu o suprafaţă cumulată de circa 180 de hectare.

La standul Erste în schimb se află şi reprezentanţii Sparkassen Immobilien, companie de dezvoltare imobiliară în care Erste este acţionar şi care deţine mallul Sun Plaza din Bucureşti, o investiţie de 200 mil. euro.

Pentru retailerii internaţionali e mai uşor

"Suntem mulţumiţi de Sun Plaza datorită locaţiei şi a faptului că vânzările şi numărul de vizitatori cresc, aceştia fiind principalii indicatori pe care îi urmărim.Toată piaţa centrelor comerciale este lovită, astfel că şi noi a trebuit să ajutăm chiriaşii prin diverse campanii să supravieţuiască, să aibă vânzări şi să poată plăti chiriile. Este mai uşor pentru retailerii internaţionali", explică Friderich Wachernig, membru al consiliului de administraţie în cadrul Sparkassen.

Reprezentantul Sparkassen spune că media zilnică de vizitatori a depăşit 30.000 de oameni, în timp ce în week-end-ul dinainte de Crăciun au fost peste 50.000 de oameni într-o zi.

"Cifrele sunt foarte bune". Câţiva chiriaşi au închis o serie de spaţii mai mici din Sun Plaza, astfel că la mijlocul lunii mai în cadrul mallului de la Piaţa Sudului erau neocupate circa 15 magazine.

În restul centrelor comerciale din sudul Capitalei numărul acestora depăşeşte 20, deşi proiectele sunt mai mici ca suprafaţă.

"Este cunoscut faptul că un centru comercial are nevoie de doi ani integrali de operare pentru a se stabiliza. Puterea de cumpărare rămâne scăzută faţă de alte oraşe din Europa, dar este mai bine decât în Iaşi sau Constanţa. Oricum, pe termen mediu nu cred că vom avea probleme cu Sun Plaza. Gradul de ocupare este de circa 99%", mai spune Wachernig.

Nu la fel de bine stă Sparkassen când vine vorba de spaţiile de birouri din Sun Plaza, unde în prezent este un singur chiriaş important, respectiv reţeaua de servicii medicale Regina Maria, care a ocupat un spaţiu de 1.000 de metri pătraţi dintr-un total de 9.500 mp, în timp ce pentru alte spaţii cu o suprafaţă de 5.000 mp compania poartă negocieri cu diverse companii.

"Sunt mai multe cereri pentru birouri, dar negocierile durează foarte mult. Cei care ar trebui să ia decizii tot amână, vizitează şi alte proiecte, apoi se întorc. Trebuie să faci mulţi kilometri ca să convingi un chiriaş să semneze", spune reprezentantul Sparkassen, companie care deţine pe Calea Griviţei din Bucureşti un alt teren pentru dezvoltarea unei clădiri de birouri de 27.000 mp.

"Pentru proiectul de pe Griviţei am obţinut aprobarea PUZ-ului şi sperăm să avem şi autorizaţia de construire până la sfârşitul anului. Nu vom începe lucrările însă decât după ce închiriem spaţiile din birourile Sun Plaza. După experienţa avută cu potenţialii chiriaşi, nu are rost să începem de acum discuţiile pentru închiriere. Am avut cazuri în care am negociat chiar şi doi ani pentru un contract."

Antecontracte pentru 30-40% din spaţii pentru a construi birouri

Tot despre închirierea spaţiilor de birouri vorbeşte şi Robert Wolf, asset manager în cadrul companiei CA Immo, care a cumpărat în ultimul an şi fostul rival Europolis, astfel că prin cumularea portofoliilor deţinute de cele două companii a rezultat un jucător de top 3 pe piaţa birourilor din Bucureşti. CA Immo controlează astfel în prezent circa 100.000 mp de birouri în Capitală, respectiv clădirile Europe House, Opera Center şi primele două imobile din Sema Parc, respectiv parcul de afaceri Bucharest Business Park.

Compania deţine însă acum şi terenuri pe strada Barbu Văcărescu şi pe Şoseaua Orhideelor pentru realizarea unor noi clădiri de birouri, dar aceste proiecte vor trece printr-un nou proces de analiză.

"Preluarea oficială a Europolis a avut loc la începutul acestui an. În prezent ne uităm la portofoliu şi evaluăm potenţialul de dezvoltare al proiectelor, dar nu este luată nicio decizie. Pentru proiectul de pe Şoseaua Orhideelor căutăm chiriaşi. Am avea nevoie de antecontracte pentru 30-40% din suprafaţa clădirii pentru a începe lucrările. Pentru finanţare lucrăm în special cu bănci din Austria", explică Wolf de la CA Immo.

În piaţa de birouri din Bucureşti sunt în prezent disponibile spaţii cu o suprafaţă de circa 300.000 de metri pătraţi, respectiv un grad de neocupare de 15- 17%, astfel că asupra proprietarilor este exercitată presiune din partea chiriaşilor în vederea scăderii preţurilor.

"Consider că suntem foarte norocoşi că avem un portofoliu bun de birouri în Bucureşti, cu imobile aflate atât în zone centrale, cât şi în zone mai puţin centrale, cum este Bucharest Business Park, astfel că putem oferi potenţialilor clienţi variante la chirii diferite", spune Wolf, care admite că nivelul chiriilor a scăzut şi în birourile deţinute de CA Immo, câţiva chiriaşi au plecat, dar în schimb au fost atrase alte companii, în timp ce cu o parte din chiriaşii existenţi a fost extinsă durata contractelor.

Ce chirii mai cer austriecii

Unul dintre puţinele proiecte de birouri aflate în construcţie în Bucureşti este dezvoltat de o altă companie austriacă, S+B Gruppe, chiar pe bulevardul Magheru, unde un imobil mai vechi este reconstruit la intersecţia cu strada Maria Rosetti.

"Ne propunem să finalizăm renovarea clădirii de pe Magheru până la sfârşitul acestui an sau la începutul anului viitor. Investiţia se ridică la 6 milioane de euro şi este suportată atât din fonduri proprii, cât şi dintr-un împrumut de la Erste Bank. Chiriile solicitate sunt de 20 de euro/metrul pătrat de birouri şi 100 de euro/metrul pătrat pentru magazinele mici de la parter", spune Reinhard Schertler, managing director şi unul dintre acţionarii S+B Gruppe, companie care mai deţine un imobil în Bucureşti, respectiv Pipera Business Tower.

Închirierea spaţiilor de birouri reprezintă însă o provocare chiar şi pentru imobilele centrale, astfel că acest proces a fost uşor amânat.

"Cât timp clădirea este în construcţie, este greu să faci o prezentare a spaţiilor, astfel că proiectul de pe Magheru deocamdată nu este pe piaţă. Vom începe marketarea în septembrie, când potenţialii chiriaşi vor putea să-şi facă o impresie mai clară despre acest proiect", spune Schertler referitor la clădirea cu şapte etaje care va avea o suprafaţă de aproape 4.000 de metri pătraţi.

La aproape doi ani de la finalizarea lucrărilor la Pipera Business Tower clădirea încă mai are circa 5.000 de metri pătraţi disponibili, în ciuda faptului că germanii de la Lidl şi-au stabilit sediul central în această clădire şi chiar s-au extins în ultimele luni.

"Gradul de ocupare al Pipera Business Tower este de 60%, iar chiriile sunt de 12 euro/metrul pătrat. Lidl s-a extins în acest an cu 1.000 de metri pătraţi şi a ajuns la 4.000 de metri pătraţi în clădire, iar un alt contract semnat recent a fost cu Star Storage, companie care a închiriat 1.000 de metri pătraţi. Sunt optimist că această clădire va fi plină până la începutul anului viitor."

România vs. Polonia sau Cehia

S+B deţine şi alte terenuri în România, în oraşele Arad, Oradea, Satu Mare, Târgu-Mureş şi Sibiu pe care intenţiona să dezvolte centre comerciale, dar aceste proiecte sunt în prezent "on hold", în condiţiile în care România a devenit o piaţă secundară pentru companie.

"Principalele noastre pieţe acum sunt Varşovia, Praga şi Viena. În Varşovia am şi făcut recent o tranzacţie, am vândut birourile Zebra Tower cu 80 de milioane de euro şi am cumpărat apoi un proiect cu birouri şi hotel pentru 40 de milioane de euro", spune Schertler.

Pentru CA Immo, în schimb, piaţa locală a crescut în importanţă după achiziţia Europolis, iar reprezentanţii companiei vorbesc despre primele semne de revenire.

"După achiziţia Europolis, România este o piaţă foarte importantă pentru noi, în top trei în afara Austriei. Piaţa începe să-şi revină după doi ani de conso lidare, în care multe proiecte s-au oprit. Puţine pro iecte vor fi reîncepute, dar într-un orizont de 2-5 ani consider că Bucureştiul este un oraş cu potenţial în care investitorii se vor întoarce. Se văd deja primele semne."

Şi reprezentantul Sparkassen consideră Bucureştiul o piaţă cheie pentru compania pe care o conduce, fiind unul dintre cele mai mari oraşe din Uniunea Europeană.

"Bucureştiul este al şaselea conglomerat urban din Uniunea Europeană după Paris, Londra, Berlin, Madrid şi Varşovia, astfel că rămâne un «hot-spot» pentru noi. Trebuie să vedem însă o economie stabilă, iar cum criza a venit mai târziu în România, credem că va trece cu un oarecare decalaj faţă de restul Europei", spune Wachernig.

Chiar dacă reprezentanţii S+B, companie controlată de două familii din Austria, spun că România nu este în prezent în centrul atenţiei pentru ei, reprezentanţii firmei spun că se bucură că nu şi-au "pierdut calmul" în ultimii ani şi observă că se fac "paşi mărunţi în direcţia cea bună.

"Piaţa începe să fie normală, nu mai este o loterie sau un cazinou, cum era acum câţiva ani, şi sper ca 2012 să fie un an cu preţuri normale. Toată lumea obişnuia să facă real estate. Noi avem 40 de ani în imobiliare şi asta face diferenţa, astfel că noi vom realiza proiectele pe care le avem, chiar dacă cu o întârziere de câţiva ani."