Impozitul pe clădiri - un impozit arhaic ce trebuie revizuit

Pe scurt, fără a intra în detalii, atunci când proprietarul clădirii este persoană fizică, impozitul este de 0,1% aplicat asupra unei valori impozabile fixe (în funcţie de tipul construcţiei) şi ajustat cu câţiva coeficienţi în funcţie de amplasare (rang localitate, zona în localitate), vechime, numărul de proprietăţi deţinute, în timp ce atunci când proprietarul clădirii este persoană juridică, impozitul este între 0,25% şi 1,8% din valoarea contabilă a clădirii, sau între 5% şi 10% dacă imobilul nu a fost reevaluat în ultimii 3 ani.

Un calcul simplu ne arată că persoana fizică va plăti, pentru aceeaşi clădire, situată în centrul Bucureştiului, de cel puţin 10 ori mai puţin impozit decât persoana juridică. Factorul este de numai 10 doar dacă aplicăm coeficienţii maximi de corecţie pentru zonă (2,6) şi număr de clădiri deţinute (3) şi dacă în cazul persoanei juridice valoarea contabilă este la preţ de construcţie şi nu calculată în funcţie de DCS. În caz contrar, impozitul plătit de persoana fizică poate fi şi de 100 de ori mai mic decât cel plătit pentru aceeaşi clădire de persoana juridică.

Poate că unora un impozit de 1,5% li se va părea mic. Procentul poate părea mic, baza de aplicare a acestuia este însă una foarte mare. Chiar şi luând în considerare un randament al investiţiei de 9% (în 2006 coborâse până la 6%), impozitul de 1,5% este echivalent cu 2 luni de chirie, ceea ce înseamnă un impozit de 16,6% pe venit, nu pe profit. Sunt foarte multe investiţii în imobiliare care nici măcar nu generează o marjă de profit de 16,6%, ceea ce înseamnă că impozitul de 1,5% este în realitate unul uriaş!

Care sunt implicaţiile acestui sistem arhaic, anticompetitiv, care afectează în mod serios dezvoltarea sănătoasă a unei pieţe atât de importante?

Să enumerăm doar câteva:

• în primul rând, creează o distorsiune concu­ren­ţială evidentă între persoanele fizice şi cele juridice pe piaţa închirierilor. Impozitul plătit de companie va echivala cu cel puţin chiria pe 2 luni, sau chiar 4 luni în unele cazuri;

• în al doilea rând, descurajează companiile să investească în clădiri eficiente energetic! Acestea costă mai mult, deci şi impozitul este mai mare. Prin urmare, clădirea devine mai puţin competitivă. Iar acest lucru se întâmplă în condiţiile în care aceleaşi autorităţi locale beneficiare cheltuiesc sume importante (din impozitele noastre) pentru reabilitarea termică a blocurilor de locuinţe;

• în al treilea rând, descurajează companiile să investească în clădiri frumoase, mai scumpe decât cuburile care ne înconjoară;

• în al patrulea rând, a împiedicat apariţia investitorilor care să dezvolte spaţii rezidenţiale pentru închiriat. Costul suplimentar ce ar trebui să fie transferat chiriaşului ar fi uriaş, imposibil de plătit de piaţă. Anunţurile pe care le vedem în ultima perioadă pentru închirieri de apartamente sunt, în marea lor majoritate, închirieri forţate de lipsa cumpărătorilor pentru apartamentele nou construite, iar dezvoltatorii nu fac acest lucru pentru profit, ci doar pentru a reduce pierderile;

• creează o problemă severă privind organizarea planului de afaceri, deoarece impozitul va fi recalculat la cel puţin fiecare 3 ani, reevaluările depinzând de evoluţia pieţei (imprevizibilă);

• a generat o modificare a comportamentului investitorilor, în sensul că majoritatea clădirilor valoroase nu au fost vândute direct, ci prin companiile care le deţineau, ceea ce în multe cazuri a complicat structura de finanţare, dar a dat şi un imbold "parcării" profitului prin Cipru, Luxemburg sau prin alte ţări mai deştepte decât noi…

• creează probleme inclusiv autorităţilor locale, pentru că şi veniturile lor din impozit depind de fluctuaţiile pieţei sau de iscusinţa proprietarului în a reduce valoarea contabilă a clădirii.

Cam multe probleme pentru un singur impozit… Cum ar putea ele să fie rezolvate fără să perturbe veniturile la bugetele locale?

În primul rând, ar trebui să ne punem o întrebare de bun-simţ: de ce impozitul pe clădiri trebuie să fie mic pentru persoanele fizice şi mare pentru companii? Răspunsul ar putea ţine de capacitatea de plată a populaţiei şi de faptul că statul doreşte să menţină impozitele pentru locuinţele populaţiei la un nivel redus, în aşa fel încât impozitul pentru locuinţă (aceasta satisfăcând una din nevoile de bază ale cetăţeanului) să poată fi plătit de toată lumea, inclusiv de cetăţenii cu venituri foarte mici.

Apar însă câteva probleme: aceeaşi nevoie de bază a omului este satisfăcută şi de o locuinţă construită sau achiziţionată de o companie pentru a fi închiriată. De ce ar trebui ca impozitul să fie de câteva zeci de ori mai mare? Şi mai apare o problemă: foarte multe imobile cu destinaţie comercială (magazine, birouri, hoteluri, depozite) sunt deţinute de persoane fizice, nu de companii. Ce justifică un impozit de câteva zeci de ori mai mic?

Personal, consider că o diferenţiere a impozitului trebuie făcută, dar nu în funcţie de proprietar, ci în funcţie de destinaţia/folosinţa imobilului. Impozitul mic, similar cu ceea ce există în acest moment în cazul persoanelor fizice, ar trebui să se aplice tuturor imobilelor cu destinaţie de locuinţe şi care sunt folosite în acest sens, iar un alt impozit, mai mare, ar trebui să fie aplicat pentru toate spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţe sau în cazul spaţiilor cu destinaţie de locuinţe, dar care sunt folosite ca locuri de desfăşurare a activităţii de către comercianţi sau prestatori de servicii.

În plus, consider că pentru ambele categorii de clădiri, baza impozabilă trebuie să fie aceeaşi, respectiv o valoare impozabilă fixă (similară cu valorile care se aplică acum pentru persoane fizice), în funcţie de tipul clădirii, valoare ce poate fi corelată cu un cost mediu de construcţie pentru respectivul tip de clădire. Diferenţierea impozitului ar trebui făcută doar prin cote diferite de impozitare pentru cele două categorii de imobile.

Câte din dezavantajele menţionate anterior ar mai exista? Niciunul! Şi atunci, de ce nu se face nimic în acest sens, mai ales că propunerea se află pe masa autorităţilor de cel puţin trei ani? Greu de răspuns la această ultimă întrebare cu argumente logice. Cred că motivele trebuie căutate mai degrabă la nivelul interesului personal al investitorilor "pe persoană" proprie sau prin interpuşi, investitori cu putere de lobby şi interes în a păstra statu quo-ul păgubos de astăzi...