Criza imobiliară/ de Anca Nastasi

România, ţara paradoxului. Suntem o ţară de mari proprietari imobiliari şi în acelaşi timp o ţară de asistaţi social. În domeniul imobiliar, criza i-a sărăcit doar pe cumpărători, iar preţul caselor a scăzut doar teoretic.

Băncile dădeau bani investitorilor să construiască, şi românilor - să cumpere! Preţurile creşteau de la o lună la altă, piaţa imobiliară funcţiona strună, şi aducea României creştere economică! Povestea de amor între constructori, finanţatori şi cumpărători s-a sfârşit într-o urâtă criză. Românul, optimist, a văzut partea plină a paharului: a sperat că locuinţele se vor ieftini. Zadarnic, investitorii au preferat să nu vândă. Ba mai mult, unii recunosc că, în plină recesiune, au avut profit de cel puţin 25%.

Mii şi mii de apartamente noi zac pustii, iar vânzătorii stau cu mâinile-n sân, relaxaţi. Îşi permit: unii au încasat deja profituri uriaşe, alţii au construit cu banii băncilor, iar băncile nu vor să-şi şifoneze imaginea cu falimente în portofoliu. Culmea este că acum, când materialele de construcţii s-au ieftinit - aproape nimeni nu mai construieşte, ci se vaită că nu mai are cum să lase din preţ.

Bancherii şi investitorii prorocesc ba scumpiri, ba stagnări, dar realitatea dovedeşte că tranzacţiile sunt puţine şi la preţuri tot mai mici decât cele trâmbiţate. Ce şanse are unul dintre motoarele importante ale economiei să pornească din nou, aflaţi chiar acum.

Până în 2008, 80% din cumpărătorii imobiliari erau investitori - mari şi mici. Cumpărau că să vândă mai departe cu profit... şi aceştia, mare parte, au reuşit deja să revândă. Cine a rămas de căruţă? Cumpărătorul final, care mai are zeci de ani de acum încolo rate peste rate. Unu la zero pentru investitor! Ce va fi de acum încolo? Ce se va întâmpla cu preţurile?

Teoretic - ieftinirile au fost mari! Practic, în Bucureşti nu găseşti apartament vechi sub 1.000 de euro /mp! Iar cele noi, care se prezintă la preţuri psihologice de 900 şi ceva de euro metrul pătrat, se vând de fapt la suprafaţa construitaa, deci mai scump decât alternativa.

O analiză a ultimelor vânzări ne arată, totuşi, că negocierile sunt dure. Cel mai ieftin s-au vândut garsonierele în Constanţa. Cele mai scumpe, în Braşov şi Bucureşti. Apartamentele cu 2 camere costă între 40 de mii şi 55 de mii de euro. Când vine vorba de 3 camere, Braşovul pare să fie mai ieftin. Cele mai mari preţuri s-au încasat în Constanţa şi Bucureşti.

La menţinerea preţurilor a contribuit şi programul "Prima casă" - care a fost bestseller anul trecut! 40 de mii de locuinţe vândute.

Studiile imobiliare arată că, în Capitală, investitorii mai au vreo 8.000 de locuinte noi pe care n-au reuşit să le vândă. E lesne de înţeles de ce nu mai construiesc azi, deşi materialele de construcţii au ajuns acum la un minim istoric.

Domnul Gabriel Lupulescu este şi investitor, şi consultant şi constructor şi vânzător! Şi miliardar! S-a apucat de construit blocuri în 2007. În Ghencea, la marginea Capitalei. A vândut atât de bine, încât criza nu l-a afectat, ba dimpotrivă! Şi-a cumpărat Maybach de 450 de mii de euro - isterizând presa vremii de recesiune! Mai are apartamente nevândute şi, totuşi, mai construieşte. Nici măcar nu se grăbeşte să vândă! În branşă e poreclit "beton". Şi are un stil aparte de a-şi atrage cumpărători! Din 2007 şi până acum a construit 750 de apartamente, mai are vreo 100 de vânzare - la preţ vechi. E conştient că azi cumpără doar cine se grăbeşte să se mute-n casă nouă!

Din turn, de la etajul 24, România imobiliară se vede diferit. Mihai Diconescu este reprezentantul unui fond de investiţii britanic. O investiţie evaluată la 120 de milioane de euro. Parteneri: un fond de investiţii listat la bursă din Londra şi o companie indiană. 380 de apartamente nevândute, plus alte sute în lucru. Şi, totuşi, relaxare. Clădirile din care a scos deja profit se văd cu ochiul liber. Firma a făcut în 2007 un profit destul de consistent. Şi are o prezenţă destul de bună în Bulgaria.

Bulgaria - El Dorado imobiliar şi nu prea, deşi criza a coborât preţurile mai bine decât la noi. Chiar şi cu peste 60% în unele complexuri rezidenţiale. Iar euro nu a crescut, ci a rămas constant la două leva. Pe când la noi, degeaba a scăzut preţul în euro, dacă euro a sărit de la 3,7 la peste 4 lei, iar noi încă lucrăm pe lei. Cumpărătorii sunt puţini. Ruşii sunt acum investitorii de ocazie. Aici autorităţile au cam stricat socotelile investitorilor imobiliari. Au interzis orice fel de tranzacţie imobiliară cu bani gheaţă! Cine încalcă legea, plăteşte între 25% şi 50% amendă!

Ne întoarcem cu picioarele pe pământ . Într-o agenţie de cartier, Bucureşti. Tranzacţiile se fac greu! Cumpărătorul imobiliar de azi e chibzuit. Are de unde alege.

Casele noi se vor ieftini abia după ce se vor ieftini şi apartamentele. Singurele ieftiniri concrete sunt la marginea oraşelor.

Investitorii sunt şi mai lacomi decât vânzătorii de apartamente vechi. Cei care au început proiectele în 2005 au făcut profituri aberante, cum nu s-au mai văzut în altă ţara europeană - 30-40%, faţă de 10-14%. Românii cumpărau cu 1.200.1.600 de euro/mpĂ TVA, ba chiar şi 2.000, iar construcţia în sine nu costă mai mult de 500 de euro pe metru pătrat.

Ne întoarcem la blocurile proaspăt construite de investitorii români. S-au adaptat repede la condiţiile de criză şi au căzut în picioare. Investitorul Victor Stoiculescu şi-a socotit un profit pierdut de 35 de milioane de euro, dar chiar şi aşa nu renunţă la visul de a mai clădi încă 3.000 de locuinţe. A avut ceva cheltuieli cu recompartimentarea apartamentelor prea mari pentru bugetul mic al românilor. A învăţat din greşeli. S-a zis şi cu risipa. Acum e chibzuit şi investitorul.

Investitorul e conştient că a aruncat preţul mult prea sus pentru puterea noastră de cumpărare, dar, în ciuda crizei economice, are încredere în dorinţa românească de a fi proprietar cu orice preţ.

Un investitor străin ştie că românii ţin în bănci 25 de miliarde de euro. Doar că nu vor să-i mai bage în buzunarul dezvoltatorilor, fiindcă nu se întrevede un profit.

Un principiu de bază al îmbogăţirii este să faci bani pe banii altora. În orice domeniu - dar mai ales în cel imobiliar! Investitorii au construit mai întâi pe banii cumpărătorilor. Pentru micile proiecte, banii daţi avans de doritori ajungeau cu vârf şi îndesat să acopere costul construcţiei. Restul era profit. Marii investitori au adăugat la finanţare banii băncilor, care s-au aruncat în piaţă fără să le pese de consecinţe. Pentru bănci, investiţia era pe termen relativ scurt, blocurile s-au construit şi vândut. Profitul încasat. E drept, au fost şi falimente, dar puţine şi cu happy-end - victime colaterale, cumpărătorii finali.

Băncile finanţatoare nu se grăbesc nici să scadă preţul, nici să execute silit şi nici să relaxeze creditarea. Investitorii nu se grăbesc să ieftinească, nici construiască. Nu fac decât să întârzie ieşirea din criză. Aşadar, până nu scad preţurile, criza nu va trece. Până în 2008, construcţiile creşteau cu 30% trimestrial, dar, din din martie 2009, au scăzut cu 15% pe trimestru. Motorul principal al economiei, principalul generator de consum rămâne deocamdată pe butuci.

Reportaj difuzat de ProTV emisiunea "România, iubesc!" din 22 mai 2011