Prima Casă 4 ar trebui desfiinţată pentru preţuri corecte în imobiliare

Cum se poate prăbuşi (din nou) piaţa rezidenţială? Dacă mai are cineva vreun dubiu că acest lucru se poate întâmpla, e bine să se mai gândească încă o dată. Pentru cei care înţeleg domeniul imobiliar, este evident că segmentul rezidenţial a fost susţinut în ultimii 3 ani de statul român.

Programele "Prima casă" au menţinut pe linia de plutire tranzacţiile încheiate cu locuinţe. Chiar dacă preţurile imobilelor au scăzut considerabil în ultimii ani, nimeni nu poate garanta că acestea au atins pragul de jos.

Reperul de bază în majoritatea negocierilor se învârte în jurul sumei de 60.000 euro. Fie că vorbim de Capitală sau de oraşele mari din provincie, starea de spirit care-i caracterizează pe potenţialii cumpărători de case se manifestă prin aşteptare.

"Prima casă 4", ultima formă propusă de Guvern, a demonstrat că, în actuala conjunctură economică globală, clienţii interesaţi de o achiziţie prin acest program aşteaptă încă o micşorare a preţurilor imobilelor.

Deşi numărul de bănci intrate în jocul imobiliar propus de Guvern a crescut, s-a observat imediat că băncile nu au mai fost asaltate de clienţi, ca la începutul acestui fenomen.

Oricum am privi lucrurile, prudenţa eventualilor cumpărători are argumente valabile. Pieţele financiare sunt bulversate de scăderea ratingului SUA, dobânzile bancare la credite sunt din ce în ce mai scumpe, garanţiile cerute de bănci întrec uneori limita prudenţei rezonabile.

Peste toate acestea, în continuare este (pre)vizibil trendul descrescător al preţurilor pe segmentul rezidenţial.

Lovitura de graţie pe piaţa imobiliară românească au dat-o băncile, iar aceasta ar putea fi finalizată de Guvern. Băncile nu riscă nimic în continuare, pentru că au negociat cu statul cum nu se putea mai bine. Practic, au prevăzut că în 20-30 de ani, apartamentele cumpărate astăzi vor putea ajunge la 50% din valoarea actuală. Indiferent de evoluţia pieţei imobiliare româneşti, băncile sunt acoperite integral.

Dacă Guvernul ar fi luat o măsură simplă, respectiv micşorarea la jumătate a plafonului de 60.000 euro, care susţine şi astăzi achiziţiile imobiliare, probabil am fi aflat valoarea reală prevăzută în timp de bănci, fără să mai avem nevoie de "ajutorul" lor.

Ipotetic vorbind, dacă de mâine Programul "Prima casă" s-ar desfiinţa, segmentul rezidenţial nu ar suferi o prăbuşire atât de mare a preţurilor comparativ cu o înjumătăţire a sumelor garantate de stat, la 30.000 euro. Totuşi, numai astfel piaţa rezidenţială s-ar regla singură şi ar fi cu adevărat liberă.

În aceste condiţii, prima reacţie a potenţialilor cumpărători ar fi de satisfacţie. Cei care au avut răbdare să scadă preţurile, cei care au avut norocul să nu cumpere înainte şi-ar vedea răsplătită intuiţia asupra involuţiei valorilor apartamentelor. Luând în considerare că peste 80% din tranzacţiile deja încheiate au fost făcute pe segmentul rezidenţial vechi - blocuri construite acum 20-30 de ani, putem înţelege de ce o nouă măsură guvernamentală ar putea fi posibilă.

Chiar în condiţii de garantare a preţului, imobilele tranzacţionate şi-au continuat deprecierea. Inclusiv cei care au cumpărat un apartament într-un bloc vechi sunt conştienţi că peste 30 de ani, când vor termina rambursarea creditelor, valoarea apartamentelor achiziţionate nu va fi mai mare decât preţul achitat iniţial. Singurul argument major care a determinat peste 40.000 de români să cumpere prin programul guvernamental a fost sentimentul proprietăţii. Asta, în condiţiile unei poveri financiare pe termen lung, care implică şi riscul creşterii EURIBOR pe termen mediu sau lung şi al unei fluctuaţii nedefinite a monedei naţionale. A doua reacţie a eventualilor clienţi interesaţi de apartamente ar fi greu de prevăzut. De la o panică artificială la o neîncredere totală în viitorul imobiliar ar fi doar un pas. O gândire simplistă ar determina doritorii de case să-şi reconsidere total poziţia faţă de oportunitatea cumpărării în detrimentul închirierii. Grilele preţurilor notarilor, deşi neînţelese chiar de cei care le folosesc, au luat corect în considerare preţuri mult mai mici decât valorile la care s-au făcut tranzacţiile din ultimii 2 ani. Să fie un semn de inteligenţă, profesionalism, sau chiar un preambul pentru un scenariu real?

Iluzia preţurilor de dinainte de 2008 a fost spulberată. Conjunctura negativă pe plan mondial nu generează confortul sau siguranţa revenirii pieţei rezidenţiale din România în următorii ani. Dacă depunerile populaţiei în băncile din România au crescut, nu înseamnă că încrederea în economie există. Consumul imobiliar a rămas valabil pentru 2 produse de bază: cele de necesitate absolută şi cele care merită toţi banii, din punctul de vedere investiţional. Întrebarea este: dacă nu sunt absolut necesare şi pot fi şi închiriate oricând, mai merită cumpărate apartamentele vechi în condiţiile deprecierii lor? Atâta timp cât rata dobânzii lunare la un credit este mai mare decât chiria, evident că numai băncile şi statul pot să încurajeze o investiţie imobiliară fără viitor!

Dragoş Dragoteanu este general manager al Euroest Invest şi Certified International Property Specialist