Imensa „debara“ a Bucureştiului: o afacere de jumătate de miliard de euro

În anii '90 la ieşirea din Bucureşti spre Piteşti erau culturi de grâu şi floarea-soarelui pe sute de hectare de câmp. Pe unde nu era lucrat pământul puteau fi observate turme de oi. Românii încă făceau cumpărăturile în special în pieţe, deoarece conceptul de "comerţ modern", prin inter mediul unor firme cu vânzări de sute de milioane de euro, era o noţiune "străină" pentru cei mai mulţi.

În prezent, în Bucureşti sunt circa 150 de supermarketuri, mobila nu se mai cumpără doar de la depozite, ci mai mult din IKEA şi Mobexpert, iar casele au fost împânzite de LCD-uri, calculatoare şi alte electrocasnice.

Întregul retail modern a ajuns la circa 22 de miliarde de euro, fapt ce a determinat apariţia şi dezvoltarea pieţei logistice, polul cel mai important fiind localizat la kilometrii 14 şi 23 ai autostrăzii spre Piteşti, principala ieşire din oraş spre vestul ţării şi al Europei.

Supermarketuri precum Carrefour, Cora, Metro şi miniMax, apoi Domo, Flanco şi Altex pe segmentul de electrocasnice, Mobexpert şi IKEA, în mobilier, dar şi Interbrands, liderul firmelor de distribuţie, toţi au depozite în zonă din care aprovizionează piaţa Capitalei, care reprezintă circa 40% din consumul de produse FMCG la nivel naţional.

Ce înseamnă asta? Afaceri de circa jumătate de miliard de euro anual, potrivit calculelor Business Construct, pentru logisticieni în primul rând, un grup de 20-30 de firme care manevrează marfă pentru venituri de 10-30 de milioane de euro anual, dar şi pentru proprietarii de hale industriale şi depozite, pentru a lăsa la urmă cele câteva zeci de firme care şi-au instalat hale de producţie, mai mici sau mai mari, în aceeaşi zonă.

Pe piaţa forţei de muncă această zonă nu are o importanţă strategică, ţinând cont că în depozitele superspecializate lucrează doar unu sau doi oameni la 1.000 de metri pătraţi, explică Marius Ştefănescu, seni or associate în cadrul departamentului industrial al fir mei de consultanţă imobiliară Colliers International.

Astfel, în toate acele hale şi depozite lucrează doar în jur de 2.000 de oameni, echivalentul personalului dintr-un mall de mari dimensiuni, dar prin "mâi nile" şi motostivuitoarele lor trece anual 80% din piaţa bunurilor de larg consum a Capitalei.

Chinezii şi italienii au fost primii

În prezent, circa 80% din depozitele moderne ale Capitalei sunt condensate la primele două ieşiri de pe autostrada Bucureşti-Piteşti (A1) şi la intersecţia cu şoseaua de centură.

De altfel, prin această zonă trec zilnic cele mai multe tiruri din România, circa 6.500 de autocamioane în medie, potrivit celor mai recente date ale CNADNR, adică unu la fiecare 15 secunde pe parcursul întregii zile.

Ceea ce înseamnă de asemenea business pentru transpor tatori. Cum a început dezvoltarea zonei? "Primul depozit din zonă a fost Mega Distribution Center, construit de o firmă americană (deţinută de familia Chang, cu origini în China - n. red.), care a construit în 1997 un depozit de 3.000 de metri pătraţi pentru anvelope. Nu era încă nici Carrefour aici, terenul era 10 cenţi metrul pătrat şi au continuat să se extindă. Era perioada în care Metro cumpăra teren în Militari pentru magazine cu 5 euro/metrul pătrat. Ulterior, în 2000-2001 Cefin (grupul italian controlat de familia Albarosa - n.

red.) a fost primul care a început să asam bleze terenuri pentru realizarea unui parc logistic de mari dimensiuni", îşi aminteşte Gabriel Chimişliu, partener în cadrul firmei de consultanţă imobiliară The Advisers Knight Frank şi unul dintre primii consultanţi de pe acest segment al pieţei imobiliare.

În acea zonă nu existau "latifundiari", astfel că pentru realizarea unui lot compact de câteva zeci de hectare erau necesare negocieri şi tranzacţii chiar şi cu 200 de proprietari, proces ce putea dura cu anii.

Cefin a profitat de poziţia "primului venit" şi a realizat două dintre cele mai mari proiecte din zonă - Cefin Logistic Park şi A1 Business Park - vândute ulterior către austriecii de la Europolis (cumpăraţi de CA Immo de la începutul anului), respectiv către gru pul australian Valad.

Afaceri "în familie"

CA Immo deţine astfel cel mai mare proiect, cu o suprafaţă de circa 215.000 de metri pătraţi, în care sunt închiriate spaţii către Carrefour, Altex, Macromex sau FM Logistic, companie care numără printre clienţi şi reţeaua de hipermarketuri Cora.

Deşi este chiriaş în Europolis Logistic Park, şi Carrefour are externalizat serviciul de lo gistică în favoarea firmei Transcondor, subsidiara grupului Norbert Dentressangle, afacere ce poate fi considerată "în familie", între francezi.

Gradul de neocupare a parcului logistic este în media pieţei, spun reprezentanţii CA Immo, respectiv 14-18%, adică în cadrul proiec tului sunt disponibile spaţii de circa 30.000 mp, după ce şi acest segment a fost lovit de scăderea consumului.

Compania ar mai avea teren pentru construirea unor hale cu o suprafaţă de 170.000 de metri pătraţi, dar în ultima perioadă a atras un singur chiriaş nou în cadrul proiectului, respectiv operatorul logistic Gebruder Weiss, astfel că planurile sunt deocamdată în stand-by.

Gebruder Weiss a închiriat spaţiu după ce a câştigat în primăvară un contract cu OMV Petrom. Afacerea este practic 100% austriacă, deoarece atât OMV, cât şi Gebruder Weiss şi CA Immo au sediile companiilormamă la Viena. Gebruder Weiss e unul dintre primii operatori logistici de pe piaţă, intraţi în urmă cu 10 ani printr-o achiziţie.

Ulterior, în 2009 austriecii au finalizat o investiţie de 15 milioane de euro într-un centru propriu cu o suprafaţă de 11.000 de metri pătraţi în apropierea ieşirii de pe A1 la kilometrul 23, dar în prezent au rămas din nou fără spaţii libere, astfel că au fost nevoiţi să închirieze circa 6.000 mp în proiectul Europolis.

Cine a mai mizat pe kilometrul 23

Tot în apropierea ieşirii de la kilometrul 23 de pe autostradă se află cel de-al doilea proiect logistic ca dimensiune, dezvoltat de americanii de la ProLogis.

Acesta are 110.000 de metri pătraţi şi este închiriat aproape exclusiv unor mari operatori logistici, precum Geodis Calberson, Kuehne & Nagel, H. Essers sau Cargo Partners, companii cu afaceri de peste 50 de milioane de lei fiecare şi clienţi puternici.

"Peste drum" se află un alt proiect important, Mercury Logistics Park, aflat în portofoliul fondului de investiţii Heitman şi în care fiecare dintre cele trei hale are câte un alt chiriaş: miniMax, reţeaua de supermar keturi deţinută de Dinu Patriciu, transportatorul Dumagas şi operatorul logistic Tibbett Logistics. Dezvoltările din zonă au fost "facilitate" de o serie de oameni de afaceri care au început să compacteze te re nurile încă dinaintea dezvoltatorilor de proiecte logistice.

De-a lungul autostrăzii, pe mai multe panouri cu alb şi roşu este promovată firma Kassianos, deţinută de omul de afaceri elen Ioannis Kassianos, 63 de ani, care a vândut de-a lungul timpului zeci de hectare în zonă şi mai deţine alte câteva zeci, dacă nu sute, de hectare, potrivit informaţiilor din piaţă. Teren mai au însă şi cei de la ProLogis, după ce au cumpărat în urmă cu mai mulţi ani parcele mari de la firma Universal Property, controlată de omul de afaceri Nicolae Raţiu, dar şi de la Nicholas Abaco, cel care a dezvoltat şi clădirea de birouri Astoria Center din centrul Capitalei, vândută anul acesta pentru 10 mil. euro către grupul elen Bluehouse. Atât Raţiu, cât şi Abaco mai au terenuri pentru proiecte logistice, iar Universal Property chiar a început dezvoltarea unei hale, din care au fost realizaţi până în prezent doar stâlpii de susţinere, lucrările fiind abandonate.

Curentul, o miză importantă

Consultanţii spun că infrastructura ridică probleme însă la cea de-a doua ieşire de pe autostradă, în special în ceea ce priveşte legarea la curent, care poate ajunge la un cost de un milion de euro pentru şase megawaţi.

Astfel, proiectul cu cea mai bună dotare din punctul de vedere al infrastructurii este Bucharest West, deţinut de compania Portland Trust a omului de afaceri Robert Neale, care este partener în afacerile imobiliare cu fondul american Apollo.

Neale şi-a construit proiectul de circa 104.000 mp la kilometrul 14, are staţie proprie de furnizare a energiei electrice şi acces la canalizarea Capitalei. La fel ca şi afacerile cu birouri pe care le-a dezvoltat (Opera Center, Bucharest Business Park şi Floreasca Business Park) şi le-a vândut pentru aproape 200 de milioane de euro, şi acest proiect este destinat vânzării.