Iaşiul, noua capitală a imobiliarelor

În ultimii zece ani pe piaţa imobiliară locală au fost ridicate peste 50 de centre comerciale, câteva sute de clădiri de birouri şi hoteluri în toate oraşele mari, dar primul proiect integrat de transformare radicală a unei zone centrale de mari dimensiuni va fi definitivat anul viitor, în cadrul complexului Palas din Iaşi.

Omul de afaceri Iulian Dascălu, cunoscut drept "regele mallurilor", datorită celor patru proiecte Iulius Mall pe care le deţine în portofoliu, a mizat toţi banii strânşi din închirierea centrelor comerciale din Iaşi, Timişoara, Cluj şi Suceava într-un proiect de 260 de milioane de euro care cuprinde un mall, dar şi trei clădiri de birouri, două hoteluri şi un bloc cu apartamente.

Toate construcţiile noi, aflate în diverse stadii de finalizare, sunt legate de Palatul Culturii, un simbol al oraşului Iaşi, printr-un parc de 50.000 de metri pătraţi, cu patinoar, carusel de joacă, grădină de vară şi un lac artificial cu foişor pentru ceremonii.

Alături de clădirile de birouri, denumite United Business Center, în care mai multe bănci sau companii IT au preluat deja spaţii şi au început activitatea, parcul este de mai multe luni într-un stadiu avansat de realizare, modele de inspiraţie fiind grădinile palatelor Versailles, de lângă Paris, şi Schönbrunn din Viena.

În condiţiile în care acest gen de investiţie nu generează lichidităţi direct, o parte dintre dezvoltatorii imobiliari locali lasă într-un plan secund amenajarea peisagistică.

Dascălu a alocat 2,5 milioane de euro pentru parc şi a adus 120 de tiruri cu plante din Italia pentru ca în aprilie, când va fi deschis mallul, copăceii să fie bine prinşi în pământ, iarba verde, iar aleile finisate atent. Zona de restaurante şi cafenele a mallului va avea acces direct către parc, o parte din mese urmând a fi amplasate afară, iar sub toate aceste construcţii se află una dintre cele mai mari parcări acoperite din România, cu 2.500 de locuri, distribuite pe cinci etaje subterane.

În ciuda crizei. Cum s-a suprapus un asemenea proiect peste cea mai grea perioadă a pieţei imobiliare locale?

"Este un proiect startat înainte de criză şi remodelat în timpul ei. Dacă nu era criză, reuşeam să obţinem contracte mai bune. Cu toate acestea, dacă retailerilor le va merge bine, ne va merge şi nouă deoarece avem chirii procentuale. Pe de altă parte, la costurile de construire nu am avut reduceri spectaculoase de preţ, dar nu am avut nici creşteri la ciment, fier sau piatră", explică Dascălu. El aşteaptă venituri anuale de circa 10 milioane de euro din închirierea spaţiilor centrului comercial şi a clădirilor de birouri, în timp ce mallurile Iulius îi aduc încasări anuale cumulate de peste 40 de milioane de euro.

Ieşeanul a venit cu fonduri proprii de peste 60 de milioane de euro în acest proiect, a mai atras peste 120 milioane de euro încă din 2008 de la UniCredit, dar şi alte finanţări mai mici pentru proiecte punctuale. O altă sursă de venit provine din vânzarea unui hotel de 160 de camere din cadrul proiectului către un grup de oameni de afaceri ciprioţi, tranzacţie care ar putea depăşi 15 milioane de euro.

În schimb, Dascălu nu se grăbeşte să vândă cele 40 de apartamente rămase în cadrul blocului cu 70 de unităţi, pentru care aşteaptă "vremuri mai bune". De altfel, aceasta este cea mai importantă modificare adusă de criză proiectului din Iaşi, care trebuia iniţial să cuprindă 800 de apartamente. Blocarea segmentului rezidenţial a însemnat "tăierea" a 700 de locuinţe de pe hârtie.

De ce nu şi în Bucureşti? Unde în Bucureşti ar putea fi realizat un proiect asemănător şi de ce nu au fost realizate până în prezent astfel de dezvoltări?

"De ce nu am văzut şi alte dezvoltări similare? În principal din cauza faptului că nu oricine poate începe o astfel de investiţie. Ea este complicată atât prin valoarea ei, care solicită un dezvoltator cu experienţă şi parteneriate solide cu finanţatorii, cât şi prin adaptabilitatea la evoluţia pieţei. Un astfel de concept durează câţiva ani şi poate suferi modificări din mers, fiind expus schimbărilor de piaţă succesive ce intervin în mod natural", apreciază Raluca Laudoniu, head of Building Surveying Services în cadrul firmei de consultanţă imobiliară Colliers International.

Cel mai mare proiect mixt din Bucureşti este ansamblul Băneasa, unde se află cel mai mare parc comercial din ţară, câteva sute de apartamente şi două clădiri de birouri. Aceste construcţii sunt însă realizate pe suprafeţe foarte largi de teren, de-a lungul şoselei Bucureşti-Ploieşti, fără a fi compacte, astfel că accesul pietonal de la birouri la centrul comercial, spre exemplu, este greu de realizat. Proiectul lui Gabriel Popoviciu se desfăşoară pe un teren de 20 de ori mai mare decât cel din Iaşi, dar nu a fost încă definitivat, iar ritmul de dezvoltare a zonelor de birouri şi rezidenţial a fost încetinit puternic.

Pe de altă parte, companiile TriGranit din Ungaria şi Plaza Centers din Israel s-au asociat în urmă cu mai mulţi ani cu autorităţile locale pentru dezvoltarea unor proiecte mixte de-a lungul Bulevardului Unirii, respectiv în zona Eroilor, investiţii care au fost îngheţate total de criză, dar şi de neînţelegerile privind obţinerea terenurilor şi autorizaţiilor necesare construcţiei. În aceste condiţii, Esplanada şi Dâmboviţa Center, proiecte estimate fiecare la circa un miliard de euro, de patru ori mai scumpe decât Palas Iaşi, vor continua să rămână la stadiul de planşete colorate pentru mulţi ani, iar terenurile din centrul Capitalei de peste zece hectare fiecare îşi vor păstra aspectul cenuşiu şi inutilitatea.

"Nu există în acest moment nicio similitudine cu orice proiect actual din Bucureşti. Bucureştiul ar suporta un astfel de centru şi poate cel mai potrivit loc ar fi cel al proiectului Esplanada de pe Bulevardul Unirii, dacă acesta s-ar realiza. Pentru un astfel de mix este nevoie însă de un teren relativ central, de un pol cultural tradiţional, care ar putea fi Unirii şi centrul vechi, suficient de mare încât să permită prezenţa unui mall, a unui retail parc, a unei zone de entertainment, a unui hotel şi a unor clădiri de birouri", mai spune consultantul Colliers.

Al cincilea mall din Iaşi. Proiectul Palas, dar şi experienţele precedente cu mallurile dezvoltate de Iulian Dascălu, au convins retaileri precum Auchan, H&M şi C&A să semneze pentru spaţii, iar spaniolii de la Inditex vor deschide de asemenea magazine în mall, deşi sunt deja prezenţi şi în Iulius Mall Iaşi, dă asigurări Dascălu.

La începutul lunii noiembrie, cu şase luni înaintea deschiderii mallului, gradul de ocupare al mallului este de circa 80% şi, în ciuda faptului că în Iaşi mai sunt funcţionale patru centre comerciale, Dascălu consideră că 98% din spaţiile proiectului Palas vor fi ocupate în ziua deschiderii.

]"Partea comercială a proiectului totalizează o suprafaţă închiriabilă de 54.300 de metri pătraţi. Amplasamentul, conceptul, suprafaţa închiriabilă, precum şi retailerii anunţaţi conferă proiectului un caracter dominant pe piaţa locală, astfel încât Palas este de aşteptat să devină principala destinaţie de cumpărături din zona Iaşiului. Deschiderea Palas va avea un impact puternic pe piaţa locală, urmând să determine schimbări de concept, mix de domenii şi chiriaşi pentru celelalte centre comerciale existente sau planificate", consideră Cristina Dumitrache, directorul departamentului de centre comerciale din cadrul firmei de consultanţă Cushman & Wakefield.

Iaşiul are în acest moment patru centre comerciale - Iulius Mall, Felicia Shopping Center, Era Shopping Park şi Moldova Mall - cu o suprafaţă închiriabilă totală de 87.000 de metri pătraţi, dar nu este în topul celor mai aglomerate oraşe cu centre comerciale din România, Suceava, Aradul sau Constanţa având în prezent stocuri mai mari raportat la numărul de locuitori.

"Stocul de 87.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale din Iaşi corespunde unei densităţi de 276 de metri pătraţi la 1.000 de locuitori, care plasează oraşul pe locul 16 în România. Deschiderea proiectului Palas va aduce o creştere cu 62% a suprafeţei de centre comerciale din Iaşi, până la 141.300 de metri pătraţi, precum şi poziţia a opta în România din punctul de vedere al densităţii de centre comerciale, cu o rată de 448 de metri pătraţi la 1.000 de locuitori", potrivit datelor Cushman & Wakefield.

Iaşiul, hub IT? În ceea ce priveşte spaţiile de birouri, Iaşiul are un stoc de circa 100.000 de metri pătraţi, de circa 20 de ori mai mic decât în Bucureşti. Pe lângă clădirile realizate de Dascălu în Palas, şi compania Tester Group a finalizat recent o clădire nouă de birouri, destinată în primul rând start-up-urilor, ţinând cont că a fost realizată şi prin atragerea fondurilor europene.

Dan Zaharia, leasing manager al birourilor din Palas Iaşi, încearcă să promoveze oraşul drept destinaţie pentru companiile din industria IT şi outsourcing, datorită celor peste 1.000 de absolvenţi care ies anual de pe băncile facultăţilor cu profil IT din Iaşi, precum şi a vitezelor ridicate de conectivitate din oraş.

"În Bucureşti există oameni competenţi în domeniu interesaţi să se întoarcă acasă. Migrarea forţei de muncă poate rezolva problema, mai ales că investitorii în prezent sunt interesaţi de pătrunderea în provincie. Bucureştiul şi Timişoara sunt foarte aproape de pragul de saturaţie şi de aceea ne orientăm în alte direcţii, iar Iaşiul este pe lista scurtă pentru mulţi clienţi pe care îi reprezentăm. Există multe companii interesate să-şi deschidă operaţiuni la Iaşi în viitorul apropiat", a spus Lori Collin, head of tenant representation şi Senior Consultant în cadrul firmei de consultanţă Jones Lang LaSalle, prezentă la un eveniment organizat la Iaşi.

Printre chiriaşii anunţaţi deja în birourile lui Dascălu din Iaşi se numără băncile Volksbank şi Raiffeisen, firma de asigurări Groupama, dar şi firme din industria tehnologică, precum Amazon şi Endava.

Proiect amânat şi contestat. Realizarea pro­­iec­tului Palas nu a fost un proces uşor, atât fizic, ţinând cont că proiectul are o suprafaţă construită de 320.000 de metri pătraţi, cu 10.000 mp mai puţin decât Palatul Parlamentului din Bucureşti, dar şi din cauza contestaţiilor legate de asociere.

Dascălu a intrat în parteneriat cu Consiliul Local Iaşi, care i-a cedat terenul în schimbul a 25% din profitul net al proiectului, dar oameni de afaceri printre care Zaharia Schrotter, soţul creatoarei de modă Irina Schrotter, şi Dănuţ Prisecariu, un important proprietar de hoteluri din oraş, au contestat asocierea.

Prisecariu chiar a obţinut anul trecut la Curtea de Apel Oradea anularea hotărârii de asociere între Consiliul Local şi Dascălu, datând din 2004, sentinţă care a fost atacată mai departe, aflându-se pe rolurile instanţelor din Bucureşti şi Cluj.

Cu asocierea semnată în 2004 şi lucrările începute în 2007, întregul proiect Palas ar trebui finalizat în 2012, la o distanţă de opt ani.

Fără a da verdicte privind legalitatea proiectului, Palas este un complex care îi lipseşte şi Bucureştiului, iar deocamdată niciun dezvoltator nu pare suficient de încăpăţânat să se lupte pentru avize, finanţare şi clienţi într-o investiţie care ar muta Capitala spre un alt nivel, cum au făcut-o şi Arena Naţională, Pasajul Basarab sau alte obiective finalizate în oraş.