Seminar ZF: În real estate s-a oprit declinul. De unde poate reveni creşterea? Nu avem nici apartamente destule, nici clădiri de birouri sau administrative. Cerere este, dar problema e preţul

Jucătorii din piaţa imobiliară consideră că piaţa locală nu a trecut printr-un boom propriu-zis de construcţii noi în perioada 2004-2008, ci doar printr-un "boom al preţurilor", în condiţiile în care România continuă să fie la coada clasamentelor europene în ceea ce priveşte stocul de spaţii comerciale sau de birouri, iar în materie de locuinţe ar trebui ridicate circa 90.000 de case anual (pentru înlocuirea a 1% din stoc). În perioada considerată de boom se ridicau maximum 65.000 de locuinţe anual, iar o parte dintre acestea sunt şi astăzi goale din cauza preţurilor neadaptate la puterea de cumpărare, nu din cauza lipsei cererii.

În acest context, tot ce se construieşte nou este binevenit şi poate fi absorbit de piaţă, însă revenirea întârzie din cauza preţurilor ridicate la care au fost cumpărate numeroase terenuri, a căror pondere într-o investiţie imobiliară poate depăşi astăzi chiar şi costul construcţiei, precum şi din cauza apetitului scăzut al băncilor pentru acordarea de credite şi a problemelor de ordin juridic şi de autorizare.

Piaţa imobiliară stagnează de un an

"Declinul pieţei imobiliare s-a oprit, suntem de ceva timp la un nivel plat. Creşterea poate veni din factorii psihologici. Atunci când piaţa imobiliară era în creştere, una dintre probleme a fost excesul de încredere. Astăzi este invers, pe piaţă este un exces de prudenţă, se stă în expectativă", a spus Mihnea Şerbănescu, director general al DTZ Echinox.

De cealaltă parte, Ingo Nissen, country manager al Sonae Sierra, companie care deţine mallul River Plaza din Râmnicu Vâlcea, a subliniat că unul dintre motoarele creşterii poate fi reprezentat de segmentul centrelor comerciale.

"României i-a luat mult timp să înţeleagă că piaţa imobiliară era supra­încălzită, însă acum lucrurile se corectează. Din păcate, finanţarea bancară nu se va îmbu­nătăţi în următorul an, iar în România au fost construite multe malluri cu o arhitectură urâtă", consideră Nissen.

Din datele Sonae Sierra, România se clasează pe ultimele locuri între statele din Uniunea Europeană, în funcţie de suprafaţa de centre comerciale pe cap de locuitor. Astfel, în România sunt construiţi aproxi­mativ 100 de metri pătraţi de centru comercial la 1.000 de locuitori, în timp ce în Germania sunt de aproape trei ori mai mult, iar în pieţele din vârful clasamentului, Suedia şi Norvegia, cifrele sunt şi de opt-zece ori mai mari.

Nissen mai spune însă că revenirea pieţei va determina dezvoltatorii să se orien­teze către formate mai mici de centre comerciale.

Autorizaţii, ca în perioada 2007-2008

O revenire a pieţei imobiliare se vede şi din biroul lui Ştefan Dumitraşcu, arhitectul-şef al sectorului trei al Capitalei, prin prisma faptului că veniturile primăriei din elibera­rea de autorizaţii de construire s-au ridicat în acest an la un nivel comparabil cu cel din 2007-2008, după un declin de circa 50%.

"Se simte o revigorare undeva la nivelul din 2007, însă 70% din autorizaţiile pe care le-am dat sunt pentru case sau blocuri mici de trei sau patru niveluri."

Arhitectul spune însă că în Bucureşti nu a fost în 2008 un boom imobiliar pentru că faţă de alte oraşe, precum cele din Orientul Mijlociu sau din Asia, pe piaţa locală nu s-a construit la fel de mult. "Nu a fost boom de construcţii, a fost doar un boom de preţuri. Boom de construcţii a fost în Asia."

În acest context, Dumitraşcu spune că surprinzătoare este extinderea pe orizontală a infrastructurii imobiliare şi nu pe verticală. "În Bucureşti pot fi construite clădiri înalte, clădiri reper, chiar dacă mulţi spun că acest lucru este imposibil."

Niciun teren fără probleme juridice

Cu toate acestea, procesul de autorizare a unor proiecte imobiliare s-a îngreunat şi mai mult în acest an printr-o nouă ordo­nanţă de urgenţă care restricţionează po­sibili­tatea de obţinere a unor noi PUZ-uri, iar Oana Albotă, partener al casei de avocatură PelliFilip, consideră că deşi încep să apară semne ale revenirii pieţei imo­biliare, dezvoltatorii continuă să se con­frunte cu probleme serioase de ordin juridic.

"Dezvoltatorii ne solicită pentru pro­iecte de due dilligence, iar acesta este un semn bun pentru piaţă, în sensul că dezvoltatorii îşi arată interesul pentru noi proiecte. Pot spune încă că în 11 ani de carieră nu am văzut niciun teren în Bucureşti care să fie fără probleme juridice. În condiţiile actuale de piaţă, riscurile sunt mult mai atent analizate, iar din acest motiv multe proiecte sunt stopate. Terenurile sunt în continuare supraevaluate, iar vânzătorii nu cer preţuri corecte."

Călin Negoescu, partener în firma Westfourth Arhitecture, subliniază că marele avantaj al pieţei imobiliare este locul codaş între celelalte pieţe europene.

"Orice te apuci să faci este binevenit. Cererea reală este uriaşă. De aici ar putea veni creşterea. În fiecare an în Bucureşti trebuie construit 1% din numărul actual de case", consideră Negoescu. În opinia sa, piaţa este ţinută pe loc de costurile mari cu infra­structura şi taxele sau de preţul mare al terenurilor, în condiţiile în care arhitecţii abordează diferit proiectele în aceste zile, încercând să reducă bugetele pentru construcţie. "Am avut un caz când ni s-a spus că cel mai apropiat punct de unde putem trage curent electric este la 8,4 kilometri. Lucrarea respectivă era lângă Intercontinental. Sunt unele proiecte imobiliare în care costul de construcţie este mai mic decât preţul la care a fost achiziţionat terenul", a mai spus Negoescu, cel care alături de arhitecţii de la Westfourth au proiectat clădiri de birouri precum Nusco Tower, City Gate sau Sema Parc, precum şi ansamblul rezidenţial Asmita Gardens.

Ingo Nissen, country manager Sonae Sierra

• Comerţul electronic a prins foarte bine la retailerii de electrocasnice, iar în timp, magazinele din centre comerciale vor fi mai mici;

• României i-a luat mult timp să înţeleagă că piaţa imobiliară era supraîncălzită, însă acum lucrurile se corectează;

• Finanţarea bancară nu se va îmbunătăţi semnificativ în următorul an;

• Din păcate, sunt multe malluri în România care au o arhitectură urâtă.
  

Oana Albotă, partener PelliFilip

• Se vede o revenire a pieţei de real estate, în sensul că dezvoltatorii ne caută pentru proiecte de due dilligence;

• În 11 ani de carieră în avocatură nu am văzut niciun teren în Bucureşti care să fie "clean", fără probleme juridice;

• În condiţiile actuale de piaţă, riscurile juridice cântăresc mult mai mult. Acesta este şi unul dintre motivele blocajului;

• Terenurile sunt în continuare supraevaluate, iar vânzătorii nu cer preţuri corecte.
  

Mihnea Şerbănescu, director general DTZ Echinox

• Atunci când piaţa imobiliară era în creştere, una dintre probleme a fost excesul de încredere. Astăzi este invers, pe piaţă este un exces de prudenţă, se stă în expectativă;

• Un element de încredere este activitatea bună de pe partea de retail. Nu sunt suficiente proiecte în zona de birouri, unde anual sunt absorbiţi 200.000 mp;

• Criza se va sfârşi până la urmă, iar România va reveni pe creştere. Nu trebuie să privim businessul de pe azi pe mâine, să aşteptăm câştig fără efort, fără a aduce valoare adăugată de la o zi la alta.

Ştefan Dumitraşcu, arhitect-şef sectorul 3 Bucureşti

• După o perioadă destul de dramatică, în care încasările din autorizaţii de construcţii s-au redus la jumătate, se simte o revigorare undeva la nivelul din 2007-2008;

• În Bucureşti nu a fost boom de construcţii, a fost doar un boom de preţuri. Boom de construcţii a fost în Asia;

• În Bucureşti pot fi construite clădiri înalte, chiar dacă mulţi spun că acest lucru este imposibil;

• Şi pe vremuri, într-o perioadă de criză oamenii se strângeau în centru şi construiau pe înălţime deoarece clădirea era mai uşor de alimentat şi de apărat.
  

Călin Negoescu, partener Westfourth Arhitecture

• Potrivit unui indice acceptat peste tot în lume, şi în Bucureşti ar trebui construit în fiecare an 1% din numărul de locuinţe existente;

• Marele nostru avantaj este locul codaş. Orice te apuci să faci este binevenit. Cererea reală este uriaşă. De aici ar putea veni creşterea;

• Am avut un caz când ni s-a spus că cel mai apropiat punct de unde putem trage curent electric este la 8,4 kilometri. Lucrarea respectivă era lângă Intercontinental;

• Sunt proiecte imobiliare în care costul de construcţie este mai mic decât preţul la care a fost achiziţionat terenul.