Povestea Rin Grand Hotel: Un hotel transformat în cash

În urmă cu cinci ani, lansarea pe piaţă a “celui mai mare hotel din Europa” stârnea controverse peste controverse pe piaţa hotelieră locală. Fraţii Negoiţă erau încrezători că cele 1.500 de camere vor fi bine primite de piaţă şi că hotelul va deveni profitabil în doar câţiva ani. Au trecut cinci ani, iar hotelul de lângă târgul de maşini Vitan s-a transformat pentru proprietari într-un mare semn de întrebare. Sau, mai bine zis, într-o sursă nesperată de cash.

În continuă transformare. Aşa ar putea fi descris ceea ce în 2007 era anunţat a fi cel mai mare hotel din Europa, date fiind cele 1.460 de camere hoteliere construite. Lansarea hotelului a avut loc chiar înainte de summitul NATO la Bucureşti, acela fiind şi singurul moment când hotelul a funcţionat la un grad de ocupare de aproape 90%. Ulterior, hotelul a atras evenimente de mari dimensiuni prin spaţiul de cazare generos, dar suma evenimentelor şi a delegaţiilor numeroase nu a fost suficientă pentru ca hotelul să reziste ca atare pe piaţă.

La nici cinci ani distanţă, doar o treime din capacitatea totală de cazare mai funcţionează în regim hotelier, restul fiind transformată sau în curs de transformare în apartamente care au fost scoase la vânzare. În două din aceste apartamente s-au mutat şi proprietarii, fraţii Ionuţ şi Robert Negoiţă, pentru a fi mai aproape de business. "În urmă cu câteva luni am decis să mă mut într-un apartament de la etajul 15 din hotel pentru a câştiga timp. Din Pipera făceam în jur de o oră până la hotel, aşa că am decis să folosesc acest timp pentru a mă ocupa de business. Acum ajung oriunde în hotel în 30 de secunde cu liftul", spune Ionuţ Negoiţă, cel care se ocupă de administrarea hotelului. Fratele lui, Robert Negoiţă (deputat PSD), nu mai este la fel de implicat în business de când a intrat în politică.

Chiar de la intrarea în lobby-ul hotelului se poate lua pulsul transformării prin care trece Rin Grand Hotel. Săptămâna trecută, la parter se lucra la construcţia unei scări care să ajungă la fosta sală a cazinoului de la demisol. Într-unul dintre cele două corpuri ale hotelului se lucrează la transformarea unor camere în apartamente, o parte din hotel fiind deja numită Rin Grand Residence. Într-o parte a hotelului încă se derulau evenimente, pe uşile de la intrare era şi un flux constant de persoane cu sacoşe de la supermarket, vizibil locatari.

"Până acum am vândut 130 de apartamente. În unele din acestea s-au mutat deja familii. Până la sfârşitul anului vrem să ajungem la 460 de apartamente vândute", a spus Ionuţ Negoiţă. Preţul unui apartament variază între 40.000 şi 90.000 de euro, potrivit lui. Dacă se ia în calcul un tarif mediu de 60.000 de euro, atunci suma pe care o va încasa Negoiţă din vânzarea apartamentelor se ridică la 27,6 milioane de euro, corpul transformat în Rin Residence fiind şi cel care aduce lichidităţi, potrivit lui Ionuţ Negoiţă. Circa 1.000 de locuri de parcare sunt disponibile la Rin Grand, potrivit omului de afaceri. Locuri ce se pot dovedi insuficiente, de vreme ce la ele mai au acces atât oaspeţii hotelului cât şi, contra cost, proprietarii din Confort Park, ansamblu de 600 de locuinţe construit în spatele hotelului.

Proprietarii au luat decizia convertirii proiectului hotelier când au început să se simtă efectele crizei financiare pe piaţa locală. Investiţia de 60 de milioane de euro pe care au făcut-o cei doi fraţi în 2007 s-ar fi recuperat foarte greu, în condiţiile în care gradul de ocupare a hotelului nu depăşea 48%, pe fondul scăderii cererii pentru cazare. Capacitatea de cazare în hoteluri a Bucureştiului este de circa 10.600 de locuri, din care 2.000 de camere sunt clasificate la cinci stele, circa 4.500 la patru stele, aproape 2.700 la trei stele, iar restul la două şi o stea.

Oferta de locuri este generoasă, însă în ultimii ani a scăzut cererea. "Am făcut o analiză de profitabilitate, care a arătat că 500 de camere de hotel sunt suficiente pentru a opera pe profit", susţine omul de afaceri. Când a lansat ideea reconvertirii unei părţi din hotel în apartamente, Ionuţ Negoiţă susţinea că 600 de camere ar fi suficiente pentru ca Rin Grand Hotel să fie rentabil; în prezent însă el vorbeşte de 500 de camere. Decizia transformării camerelor în apartamente a venit după ce a fost analizată şi varianta construirii de spaţii de birouri, dar cea rezidenţială li s-a părut cea mai bună soluţie.

Au fost construite apartamente cu două şi trei camere, cu suprafeţe între 52 metri pătraţi şi 103 metri pătraţi. Locatarii au acces la facilităţile hotelului, cum ar fi wellness club, galerie de shopping, restaurante, bar, piscină sau parcare supraetajată. Locuinţele au acces separat de intrarea în hotel. Dezavantajul este că apartamentele nu au balcoane. Valoarea estimată a reconversiei este de 4-5 milioane de euro, potrivit ultimelor date disponibile.

"Am încercat să valorificăm această clădire prin transformările pe care le-am făcut. Activitatea de bază este încă cea hotelieră, pe care am dus-o în zona optimă. Am decis ca tot ce este peste punctul optim, adică 500 de camere de hotel, să fie transformat în lichidităţi, respectiv în apartamente pe care le-am scos la vânzare", a spus Negoiţă.

Omul de afaceri susţine că proiectul hotelier nu este un eşec, ci doar un proiect care a fost optimizat în funcţie de cerere. "Hotelul nostru rămâne cel mai mare din România. A trebuit regândit dată fiind modificarea cererii pentru cazare. Într-un business trebuie să existe adaptabilitate", a precizat Ionuţ Negoiţă, care consideră această transformare o dovadă a eficientizării. "Orice investiţie trebuie exploatată la maxim şi eficientizată."

Fraţii Negoiţă au început să dezvolte afaceri în România după ce au lucrat în domeniul construcţiilor în Iugoslavia şi Franţa, unde au adunat o parte din banii pe care aveau să îi investească în ţară. În anul 1998, când a fost înfiinţată firma Pro Confort, fraţii Negoiţă au început să facă afaceri prin vânzarea de mochetă, adusă din Belgia cu o camionetă de trei tone şi jumătate. Înainte de a se lansa în această afacere, au mai existat câteva încercări, precum dezvoltarea unui depozit de materiale de construcţii şi a unei secţii de produs plăci de teracotă. Stabilitatea financiară a venit însă din aducerea mochetei din import şi vânzarea acesteia pe piaţa românească.

Afacerile în hoteluri şi imobiliare au început să fie dezvoltate după ce fraţii Negoiţă au cumpărat în 2002 un teren în zona Otopeni, pe o suprafaţă de 13.000 de metri pătraţi, pe care au dezvoltat ulterior hotelul Confort, înfiinţând firma Pro Hotels. La baza acestei strategii a stat atât construirea celui mai mare hotel din Europa, Rin Grand Hotel, dar şi a celorlalte hoteluri, Traian, Confort Otopeni şi Rin Otopeni, care cumulează 2.100 de camere şi care au generat venituri totale de 15-16 mil. euro în 2010, potrivit ultimelor date disponibile.

Toate hotelurile din cadrul Rin Hotels au intrat într-un proces de rebranding: hotelul Confort Traian din Piaţa Unirii a luat numele de Rin Central, iar hotelurile din Otopeni, cu o capacitate totală de 405 camere, vor lua numele de Rin Airport. Fraţii Negoiţă au mizat pe dezvoltarea de la zero a celor 2.200 de camere pe care le controlează. Model pe care îl folosesc în continuare prin dezvoltarea afacerilor pe orizontală şi prin folosirea instinctului şi a strategiilor proprii.