Necesitatea şi natura procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de desfiinţare a construcţiilor
Întrebarea la care acest articol încearcă să răspundă este dacă procesul-verbal de recepţie la finalizarea lucrărilor de desfiinţare trebuie semnat de către autoritatea emitentă a autorizaţiei de desfiinţare în scopul de a atesta finalizarea acestor lucrări. Acest subiect este relevant nu doar prin prisma relaţiei cu autoritatea emitentă a autorizaţiei de desfiinţare, dar şi în ceea ce priveşte radierea respectivelor clădiri din cartea funciară şi evidenţele fiscale.
În practică, notăm existenţa a două abordări diferite adoptate de către autorităţile locale emitente ale autorizaţiei de desfiinţare cu privire la finalizarea lucrărilor de desfiinţare autorizate: unele dintre acestea deleagă un reprezentant să asiste la recepţia lucrărilor de desfiinţare şi să semneze un proces-verbal de recepţie ce atestă finalizarea unor astfel de lucrări, în timp ce poziţia altora este în sensul că nu este necesară semnarea procesului-verbal de recepţie de către reprezentantul autorităţii emitente.
Cadru legal
Legislaţia referitoare la autorizarea si regimul lucrărilor de construcţii
Conform art. 1 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii (Legea 50/1991), executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza autorizaţiei de construire sau de desfiinţare. Anexa 2 la Legea 50/1991 defineşte "lucrările de construcţii" ca operaţiuni specifice prin care (i) construcţiile sunt realizate sau (ii) construcţiile sunt desfiinţate. Ar rezulta că, potrivit terminologiei utilizate de Legea 50/1991, cu excepţia cazului în care este altfel prevăzut în lege, expresia "lucrări de construcţie" include atât lucrările de desfiinţare, cât şi lucrările de edificare a construcţiilor.
Astfel, ar rezulta că alin. 2 al art. 37 din Legea 50/1991, care introduce conceptul de "recepţie la terminarea lucrărilor" se referă atât la lucrările de realizare, cât şi la cele de desfiinţare a clădirilor: "lucrările de construcţii autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi dacă s-a efectuat recepţia la terminarea lucrărilor".
În acelaşi timp, fără a face vreo distincţie între recepţia la terminarea lucrărilor de desfiinţare şi recepţia la terminarea lucrărilor de construire, Legea 50/1991 prevede dispoziţii care în mod vădit nu pot fi aplicabile în cazul desfiinţării lucrărilor. În ciuda ambiguităţii Legii 50/1991, nici normele metodologice de aplicare a Legii 50/1991 nu clarifică subiectul în cauză.
În ceea ce priveşte Regulamentul de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 273/1994 ("Regulamentul"), datorită terminologiei şi situaţiilor reglementate, acesta nu pare a fi aplicabil lucrărilor de desfiinţare, ci exclusiv celor de edificare construcţii.
Legislaţia fiscală
Punctul 139 alin. 31 din normele metodologice pentru aplicarea art. 267 din Codul fiscal stipulează că, în 15 zile de la terminarea lucrărilor de desfiinţare, "structuri specializate" vor asigura întocmirea procesului-verbal de recepţie în conformitate cu formularul prevăzut de art. 256 din normele metodologice pentru aplicarea art. 293 din Codul fiscal.
Este însă necesar ca procesul-verbal de recepţie prevăzut de art. 139 alin. 31 din normele metodologice pentru aplicarea art. 267 din Codul fiscal să respecte cerinţele prevăzute de Regulament (inclusiv semnarea de către un reprezentant al autorităţii emitente)? Credem că răspunsul este negativ având în vedere că art. 62 din normele metodologice pentru aplicarea art. 254 din Codul fiscal (referitor la clădirile nou construite) nu face nicio referire la formularul prevăzut în art. 256 al normele metodologice pentru aplicarea art. 293 din Codul fiscal (situaţie în care cadrul legal general, respectiv Regulamentul, ar urma să se aplice), în timp ce art. 139 alin. 31 menţionează în mod expres că procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de desfiinţare va fi întocmit în conformitate cu formularul prevăzut de art. 256.
Mai mult, considerăm că legiuitorul fiscal a "interpretat" legislaţia privind regimul lucrărilor de construcţii în sensul că procesul-verbal de recepţie nu este necesar la terminarea lucrărilor de desfiinţare şi, având în vedere necesitatea unui document (procesul-verbal de recepţie) în scopuri de înregistrare fiscală, a decis să stabilească o procedură separată pentru întocmirea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de desfiinţare.
Legislaţia privind cadastrul şi publicitatea imobiliară
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară (Legea 7/1996) prevede procedura pe baza căreia se face intabularea în cartea funciară a clădirilor nou construite, dar rămâne tăcută în ceea ce priveşte radierea clădirilor desfiinţate.
Reglementările emise pentru aplicarea Legii 7/1996 (Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi carte funciară şi Regulamentul privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară) eşuează de asemenea în tratarea problemei privind radierea clădirilor desfiinţate din cartea funciară în care sunt înregistrate.
Aspecte practice
În contextul unui cadru legal incomplet şi ambiguu, merită privit modul în care autorităţile implicate interpretează legislaţia.
Astfel, cum a fost menţionat la începutul acestui articol, la nivelul autorităţilor locale emitente practica nu este unitară - în municipiul Bucureşti sunt primării de sector care semnează procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor predate, în timp ce altele refuză să facă acest lucru.
În ceea ce priveşte oficiile judeţene de cadastru şi publicitate imobiliară, conform paginilor de internet ale unora dintre acestea, se pare că majoritatea solicită ca un proces-verbal final de recepţie să fie prezentat (printre alte documente) în scopul radierii din cartea funciară a clădirilor desfiinţate. Cu toate acestea, am identificat un oficiu (oficiul judeţului Bihor) care nu solicită un proces-verbal de recepţie pentru radierea clădirilor.
Cu toate acestea, evidenţiem că rămâne neclar dacă procesul-verbal de recepţie solicitat de mai multe oficii de cadastru şi publicitate imobiliară pentru radierea clădirilor desfiinţate este cel prevăzut de Regulament sau cel menţionat în normele de aplicare a Codului fiscal.
Concluzii
Concluzionăm recomandând persoanelor interesate ca, în lumina ambiguităţii cadrului legal şi practicii neunitare a autorităţilor implicate, să se asigure că abordarea autorităţii locale emitente este aliniată cu cea a oficiului local de cadastru şi publicitate imobiliară şi a autorităţii fiscale, astfel încât să se evite eventuale blocaje în radierea din cartea funciară şi evidenţele fiscale a clădirilor desfiinţate.
Majoritatea oficiilor judeţene de cadastru şi publicitate imobiliară solicită ca un proces-verbal final de recepţie să fie prezentat (printre alte documente) în scopul radierii din cartea funciară a clădirilor desfiinţate
Robert Ioniţă, managing associate Reff & Asociaţii