• Leu / EUR4.9471
  • Leu / GBP5.7699
  • Leu / USD4.6905
Profesii

Autorităţile pregătesc impozitarea la valoarea de piaţă a clădirilor, dar clădirile nu au valoare de piaţă. Care este diferenţa între clădire, imobil şi proprietate imobiliară?

Autorităţile pregătesc impozitarea la valoarea de piaţă a clădirilor, dar clădirile nu au valoare de piaţă. Care este diferenţa între clădire, imobil şi proprietate imobiliară?

Autor: Adrian Vascu, Veridio

15.02.2018, 18:31 6724

Se spune ca cineva il intreaba pe un prieten: "Cum se spune corect, funicular sau furnicular?", iar prietenul raspunde: "La ce?"

La fel si cu diferenta dintre enunturile din titlul acestui articol, in conditiile in care cele trei par a fi sinonime, in opinia unora, sau fundamental diferite in opinia altora.

Ce reprezinta ele de fapt?

Cladirea, conform Codului Fiscal (art. 453) reprezinta orice construcţie situată deasupra solului şi/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosinţa sa, şi care are una sau mai multe încăperi ce pot servi la adăpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaţii, echipamente şi altele asemenea, iar elementele structurale de bază ale acesteia sunt pereţii şi acoperişul, indiferent de materialele din care sunt construite.IImobilele

Imobile, conform Codului Civil (art 537) sunt terenurile, izvoarele şi cursurile de apă, plantaţiile prinse în rădăcini, construcţiile şi orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele şi alte instalaţii de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent.

Proprietatea imobiliara, conform Standardelor de Evaluare 2018, include următoarele elemente corporale: a) terenul b) toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copacii şi mineralele c) toate elementele care sunt adăugate terenului de oameni, cum ar fi construcţiile. În plus, în mod uzual, sunt considerate ca făcând parte din proprietatea imobiliară toate dotările permanente ale clădirii, cum ar fi instalaţiile de apă, electrice, de încălzire, ca şi componentele încorporate, cum ar fi tablourile electrice şi ascensoarele. Proprietatea imobiliară include toate elementele situate în subsol şi deasupra solului, în conformitate cu legislaţia naţională în vigoare.

Din definitiile de mai sus desprindem urmatoarele:

  • notiunea cea mai "larga" este cea definita de Codul Civil pentru imobile care pot contine si doar terenuri si doar cladiri si cladiri cu terenul aferent etc.
  • cladirea este singura dintre cele trei notiuni care nu include terenul

Ce intelegem atunci cand in spatiul public se vorbeste de valoarea caselor, a imobilelor, a proprietatilor imobiliare etc?. Trebuie sa remarcam ca si in acest caz exista mult folclor, ca multa lume cunoaste preturile de vanzare ale caselor, si ca in alte industrii specializate, nu exista o acuratete a exprimarii si de aici nu exista o intelegere detaliata si corecta a conceptelor intalnite pe piata.

In mod concret, de cele mai multe ori cand se vorbeste de valoarea caselor, se vorbeste de fapt de pretul de piata, iar prin "casa" se intelege de fapt proprietatea imobiliara definita mai sus, adica se intelege faptul ca valoarea de piata este corespunzatoare ansamblului teren Ă cladire.  Nu se vorbeste despre valoarea de piata a cladirilor. Pentru simplul motiv ca acestea nu se tranzactioneaza fara aportul terenului pe care se afla. Ar avea valoare de piata doar cladirea, atunci cand ar putea fi demontata de pe amplasamentul pe care se afla si ar putea fi mutata in orice alt loc. Ca in cazul caselor taranesti mutate la Muzeul Satului sau in cazul unor biserici de lemn mutate dintr-un loc in altul si nu in ultimul rand ca in cazul caselor americane care in cele mai multe situatii se fabrica in hale industriale si se transporta modular, fiind plasate pe amplasament pe pilonii sau fundatia pregatite in prealabil.

Pe piata imobiliara romaneasca exceptiile de mai sus sunt extrem de rare, sau nu exista, prin urmare preturile de pe piata imobiliara includ in valoarea de piata si aportul terenului. Inclusiv in cazul apartamentelor situate la nivelul superior in blocuri unde in aparenta nu exista o parcela de teren dedicata apartamentului, valoarea de piata este influentata de localizarea blocului, adica de parcela de teren, prin urmare, o mare parte din pret este influentata de teren.

Concluzia foarte clara pentru specialisti este ca, in conformitatea cu definitia de mai sus si cu precizarile anterioare, cladirile nu au valoare de piata.

De ce am facut aceasta lunga introducere?

Pentru ca intr-o propunere de modificare a Codului Fiscal care circula astazi ca draft pe la autoritatile locale din Romania se arata ca:

Art. 223. (1) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice, impozitul pe proprietatea asupra clădirilor se calculează prin aplicarea unei cote stabilită de autoritatea deliberativă între 0,2% - 1,3% asupra valorii care poate fi:

a) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă, depus la organul fiscal local până cel târziu la 31 ianuarie a anului fiscal pentru care se calculează impozitul. Rapoartele de evaluare depuse după data de 31 ianuarie a anului fiscal, sunt luate în evidenţa organului fiscal la data depunerii, dar produc efecte începând cu data de 1 ianuarie a anului fiscal următor. Începând cu anul 2018, rapoartele de evaluare întocmite de evaluatorii autorizaţi pentru a fi furnizate de către contribuabili organelor fiscale locale, se realizează exclusiv prin metoda evaluării valorii de piaţă. Rapoartele de evaluare se depun în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declaraţia contribuabilului;

Dupa cum stim, nu s-a modificat Codul Fiscal anul trecut pentru a intra in vigoare de la inceputul anului 2018, dar inteleg ca nu s-a renuntat la aceasta intentie. Pana la data scrierii acestui articol, nu a aparut pe transparenta decizionala la Ministerul Dezvoltarii (MDRAP) propunerea de Cod Fiscal si sper ca finalizarea draftului sa fie una corecta si sa elimine incoerentele continute in formularea de mai sus.

Principalul exemplu la care vreau sa ma refer este cel subliniat mai sus, prin care legiuitorul impunea exact ce nu este posibil: sa fie estimata valoarea de piata a unei cladiri!

Fac cuvenita precizare ca regula impozitarii in Romania a fost intotdeauna urmatoarea:  terenul sa fie impozitat separat fata de cladire. Daca acest sistem se mentine nu are ce sa caute in actul normativ cerinta de estimare a valorii de piata a cladirii.

Exista insa posibilitatea estimarii valorii de piata pentru proprietatea imobiliara.

Prin urmare, adresez un apel legiuitorului, sa nu emita norme inaplicabile. Iar decizia este simpla:

1. Daca obiectivul este introducerea notiunii de valoare de piata - sa se modifice codul fiscal in sensul impozitarii proprietatilor imobiliare, ca un tot unitar, si nu o impozitare distincta a terenului fata de cladire. Acest tip de abordare ca proprietate imobiliara este intalnit in majoritatea tarilor din lume.

2. Daca obiectivul este sa ramana cladirile impozitate distinct fata de terenul aferent proprietatii imobiliare pe care o compun atunci sa se renunte la prevederea de mai sus pentru ca reprezinta un nonsens!

Mai exista si alte elemente care pot fi discutate, dar ma opresc acum doar asupra acestei erori pe care sper sa o nu o regasim in draftul de lege ce "sta sa vina".

Adrian Vascu este managing partner al companiei de evaluari si consultanta de business Veridio

 
AFACERI DE LA ZERO
Principalele valute BNR - ieri, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.9471
Diferență: 0,0142
Ieri: 4.9464
Azi: 4.6905
Diferență: -0,3463
Ieri: 4.7068
Azi: 5.7699
Diferență: 0,4055
Ieri: 5.7466
Azi: 4.8974
Diferență: 0,5585
Ieri: 4.8702