Proprietăţi

Cat de rentabila este investitia in cladiri de birouri cand somajul este in crestere

Cat de rentabila este investitia in cladiri de birouri cand somajul este in crestere

Proiectul cladirii Cubic Centers din portofoliul Fabian, fond achizitionat de Dinu Patriciu

15.04.2009, 19:43 142

 
Veniturile proprietarilor de spatii de birouri din Bucuresti ar putea incepe sa scada in urmatoarea perioada, pe masura ce companiile cauta spatii tot mai mici pentru derularea activitatii, somajul da semne de usoara crestere, iar stocul continua sa creasca, pe fondul finalizarii proiectelor incepute in 2007-2008.
Gradul de neocupare a spatiilor din Bucuresti este unul rezonabil in momentul de fata, in jurul valorii de 5% (difera de la 3% la 8% in functie de firma de consultanta care a realizat studiul), dar prezinta un potential important de crestere in acest an cand, potrivit reprezentantilor Colliers, ar putea fi livrate cladiri cu o suprafata de 350.000 de metri patrati.
Din aceste spatii doar 40-60% sunt preinchiriate, iar inclusiv o parte din companiile care au semnat contracte pentru spatii in aceste cladiri ar putea renunta la relocare.
Firmele decideau de regula sa se mute pentru un spatiu mai mare si mai bine pozitionat, care le oferea conditii mai bune pentru angajati si o mai mare vizibilitate, dar in conditiile actuale aceste obiective nu mai reprezinta o prioritate imediata, astfel ca sunt companii care amana extinderea.
In plus, pentru o parte dintre chiriasi, proprietarii cladirilor in care companiile isi au sediul au decis sa le faca oferte mai bune de chirii, pentru a-si mentine cladirea la un grad ridicat de ocupare. „Evident, rata de neocupare va fi din ce in ce mai mare si este de mentionat ca nu doar dezvoltarile din Pipera au contribuit la acest salt, ci si spatiile scoase la subinchiriere de catre chiriasii care au supraevaluat necesarul de spatii", declara Catalina Jigman, head of commercial department in cadrul firmei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Eurisko.
Pipera este zona in care este asteptata livrarea celor mai multe cladiri de birouri, dar si cel mai ridicat grad de neocupare, care ar putea creste la 10-15% pana la sfarsitul acestui an, potrivit estimarilor Colliers. Aici se afla in constructie proiecte mari, precum Cubic Center sau Global City, care vor suplimenta stocul cu spatii de birouri avand o suprafata inchiriabila de peste 70.000 mp.
„Daca discutam de rata de neocupare in CBD (central business district - n.r.), se observa o crestere, dar nu ingrijoratoare. Consideram ca proprietarii au simtit efectele acestei crize si au venit cu pachete atractive de «cost savings» pentru chiriasi", mai spune Jigman de la CBRE.
Pe axa centru-nord vor fi livrate in acest an proiecte importante, precum Victoriei Center, Premium Point, Euro Tower, Floreasca Plaza sau City Gate, care au insa un grad de preinchiriere ridicat.
Rata somajului a crescut usor in Bucuresti la inceputul acestui an, ajungand la 1,75% la sfarsitul lunii martie a acestui an, potrivit datelor Agentiei Nationale pentru Ocuparea Fortei de Munca, dar ar putea creste si mai mult in urmatoarele luni, in conditiile in care efectele crizei financiare se vor face simtite si mai mult in economie.
Cu toate acestea, Bucurestiul ramane un punct fierbinte pe piata fortei de munca, tinand cont ca in judete precum Vaslui sau Mehedinti rata somajului depaseste 10%, iar in Ungaria acelasi indicator arata un somaj de 9,1% in luna februarie a acestui an.
Reprezentantii firmei de consultanta imobiliara Regatta apreciaza ca firmele cauta spatii cu 10-20% mai mici, dar tranzactii se realizeaza in continuare.
„Unul dintre efectele crizei este cresterea somajului, unele firme restructurandu-si numarul de angajati. De aceea, companiile care se incadreaza in aceasta categorie cauta alte spatii care sa respecte aceleasi conditii cu cele ocupate, dar cu un nivel al chiriei mai mic. Pe piata de birouri inca se tranzactioneaza, chiar daca, in general, nu se poate vorbi despre un trend ascendent", spune Mihaela Raducanu, rental department manager al firmei de consultanta imobiliara Regatta.
Ea apreciaza ca actuala criza nu a generat o stationare pe piata constructiilor de birouri, dar ca dezvoltatorii ar trebui sa se orienteze catre zonele ultracentrale, precum Piata Charles de Gaulle, Piata Victoriei, Bulevardul Magheru, Piata Universitatii sau Piata Unirii.
Pe de alta parte, reprezentantii CBRE apreciaza ca dezvoltarea pietei de birouri ar trebui sa continue ca o solutie la stocul mare de cladiri de „birouri ineficiente si de o calitate inferioara".
„Acestea sunt generatori de clienti pentru noile dezvoltari. Este loc pentru dezvoltari de birouri de clasa A", spune Jigman de la CBRE, care subliniaza si faptul ca, in prezent, costul de constructie este mai scazut.

AFACERI DE LA ZERO