Ziarul Financiar a căutat să creeze un "coş de cumpărături" pentru un fond de investiţii care ar dori să intre pe piaţa locală cu un buget de achiziţii de un miliard de euro.
La o primă parcurgere a rapoartelor financiare publicate de cele mai mari companii imobiliare prezente în România, acest fond ar putea cumpără două dintre proiectele fanion ale Capitalei din ultimii trei ani - mallul AFI Palace Cotroceni şi birourile City Gate din Piaţa Presei -, dar şi alte proprietăţi importante.
Compania israeliană AFI Europe şi-a evaluat pe parcursul ultimului an mallul de la Cotroceni la 350-370 de milioane de euro, în timp ce un alt grup israelian, GTC, deţine alături de compania elenă Bluehouse proiectul City Gate evaluat la 173 de milioane de euro.
O eventuală tranzacţie cu cele două proprietăţi ar stabili noi recorduri pentru piaţa imobiliară a Capitalei, dar acestea sunt puţin probabile în actualele condiţii de piaţă. Mai exact, în ultimii trei-patru ani piaţa tranzacţiilor imobiliare a "stat" într-un singur cumpărător cu adevărat activ, şi anume fondul sud-african de investiţii NEPI, care în general a preferat să se ferească de proiectele considerate "fanion".
Mallul de la Cotroceni este cel mai scump centru comercial realizat vreodată pe piaţa locală, în urma unei investiţii de circa 300 de milioane de euro, iar veniturile generate de acest proiect anul trecut s-au ridicat la 23,8 mil. euro. Pentru ca acest proiect să valoreze în prezent peste 350 de milioane de euro, potenţialul cumpărător ar trebui să accepte un randament iniţial mai mic de 7% pe an, în euro, reiese din calculele ZF.
Chiar mai mic ar trebui să fie randamentul acceptat de un potenţial cumpărător al City Gate, luând în calcul o chirie medie de 20-21 euro/metrul pătrat lunar pentru birourile proiectului cu o suprafaţă închiriabilă de 46.000 de metri pătraţi. Printre chiriaşii City Gate se regăsesc companii precum Rompetrol, Romtelecom, Millennium Bank sau Microsoft.
Cele două proprietăţi furnizează venituri suficiente pentru acoperirea creditelor accesate la dezvoltarea şi refinanţarea investiţiilor, astfel că AFI Europe şi GTC nu au presiune să vândă în prezent, dar cel mai probabil o vor face când investitorii se vor întoarce în piaţă.
Presupunând însă că acest lucru s-ar întâmpla acum, după realizarea celor două tranzacţii fondul de investiţii cu un buget de un miliard de euro tot ar mai avea circa 450 de milioane de euro pentru alte achiziţii.
Cât costă 20 ha de birouri
Mizând mai mult pe clădirile de birouri, un portofoliu interesant care ar putea fi cumpărat în prezent pentru circa 350 de milioane de euro este cel al fondului austriac de investiţii Immofinanz, format din aproximativ 205.000 de metri pătraţi de birouri.
Austriecii au început în perioada 2004-2005 să cumpere clădiri de birouri în Bucureşti, primele achiziţii fiind reprezentate de parcul de afaceri IRIDE din Pipera, clădirea Bucharest Corporate Center de pe strada Buzeşti (sediul Generali) şi imobilul Global Business Center de la Politehnică, fostul sediu al companiei Connex (Vodafone).
Ulterior au fost cumpărate şi proiecte mai moderne, situate în apropierea şoselei Bucureşti-Ploieşti, precum S-Park, Victoria Park sau Băneasa Airport Tower, dar şi proiectul North Center din Pipera-Tunari, o zonă complicată pentru piaţa de birouri.
Toate aceste proprietăţi generează în prezent venituri de circa 25 de milioane de euro anual şi au fost evaluate de Immofinanz la 346,5 milioane de euro în cel mai recent raport financiar, gradul de ocupare fiind de 86,3%.
Austriecii nu au vândut până în prezent niciun activ strategic de pe piaţa locală în cei opt ani de prezenţă activă, arătând astfel că sunt un investitor pe termen lung. Cu toate acestea, pe alte pieţe au fost vândute, selectiv, anumite proiecte şi n-ar fi exclus ca în următorii ani să se renunţe şi la active locale.
Trecând şi aceste proiecte în portofoliu, ar mai rămâne 100 de milioane de euro pentru achiziţii. Un prim proiect care s-ar încadra în preţ este parcul comercial Militari Shopping din vestul Bucureştiului, aflat în portofoliul companiei Atrium European Real Estate şi evaluat recent la 71,3 mil. euro. Proiectul are o suprafaţă închiriabilă de 53.000 de metri pătraţi şi chiriaşi precum Praktiker, Decathlon, Auchan, C&A sau New Yorker, care au generat anul trecut încasări nete din chirii de 6,5 milioane de euro.
Spre deosebire de perioada 2006-2007, când toţi investitorii activi erau în primul rând cu ochii pe achiziţii, iar în piaţă erau puţine clădiri finalizate, în prezent proprietăţi disponibile ar fi destule, dar nu are cine să le cumpere.
Pe lângă proiectele enumerate, ale căror evaluări au putut fi extrase din rapoarte financiare, alte posibile ţinte de achiziţii în Bucureşti sunt proiectul Băneasa, deţinut de Gabriel Popoviciu şi Radu Dimofte, mallul Sun Plaza sau clădiri de birouri ca The Lakeview, Nusco Tower, Euro Tower sau Premium Plaza.
Care este adevărata valoare a acestor proprietăţi? Preţul va fi stabilit de piaţă probabil în următorii ani, când investitorii străini îşi vor întoarce atenţia asupra României.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
