Chiar daca numarulde cladiri de birouri livrate pe piata in primele opt luni ale acestui an a fost destl de redus, tranzactiile de inchiriere a spatiilor de birouri a crescut cu 80% comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut. Numarul tranzactiilor de anvergura s-a inscris, deasemenea, pe un trend ascendent, chiar daca oferta de noi birouri clasa A a fost mai redusa ca oricand, sustine un studiu al companiei imobiliare Colliers Romania.
Explicatia acestei evolutii este reprezentata de faptul ca majoritatea tranzactiilor de care vizau spatii de birouri de clasa A au fost contracte de inchiriere in cadrul unor proiecte de cladiri de biruri ce urmeaza a fi finalizate in anul 2005.
an perioada considerata, nivelul chiriilor a ramas relativ neschimbat, iar previziunile indica o stabilizare a acestora.
"Primele opt luni ale anului au fost caracterizate de o cerere in crestere pe segmentul spatiilor de birouri, contractele incheiate in aceasta perioada pentru spatii de clasa A si B (inclusiv contracte de pre-inchiriere) insumand aproximativ 90.000 de metri patrati, impartiti in proportii egale intre categoriile A si B", precizeaza studiul Colliers Romania. Pentru comparatie, anul trecut contractele incheiate in aceeasi perioada au insumat aproximativ 50.000 de metri patrati.
La nivelul intregului an, volumul total al tranzactiilor va ajunge, potrivit Colliers Romania, la 130.000 metri patrati.
In paralel, tranzactiile cu suprafete de peste 2.000 de metri patrati, considerate pana acum ca exceptionale, vor deveni tot mai dese. La nivelul acestui an, tranzactiile ce depasesc 2.000 de metri patrati vor reprezenta mai mult de trei sferturi din total.
"In absenta intrarii pe piata a unor noi companii de anvergura, majoritatea tranzactiilor au fost realizate de actuali chiriasi care s-au extins sau care si-au imbunatatit calitatea spatiile deja existente. In acelasi timp, in 2004 clientii au venit cu noi categorii de solicitari, pe masura ce multinationalele care erau deja prezente pe piata si-au mutat la Bucuresti o parte din operatiunile din Europa de Vest", indica studiul Colliers Romania.
Printre cele mai active companii in segmentul inchirierilor de birouri s-au aflat astfel cele din domeniul tehnologiei informatiei sau al telecomunicatiilor, care au solicitat spatii pentru amenajarea de departamente de cercetare si dezvoltare sau call-centre.
"Pe langa inchiriere, din cauza ofertei subdimensionate, alte solutii au fost achizitia terenului sau alternative de tipul build-to-suit (constructia in functie de solicitarile clientului - n. red.) , dar numarul acestor tranzactii a fost relativ redus".
Pe langa companiile ce activeaza in domeniul telecomunicatiilor sau al tehnologiei informatiei, o cerere puternica a venit in prima parte aacestui an din partea bancilor sau a altor institutii financiare. Impreuna cu sectorul IT, spatiile pentru birourile acestor companii au reprezentat cea mai semnificativa crestere in 2004.
Chiriile se vor mentine
La fel ca si in ultimii ani Piata Victoriei si zona de la nord de aceasta raman cele mai cautate zone cand vine vorba de spatii de birouri. Pe langa birourile clasa A, a existat o cerere puternica si pentru spatii de clasa B amplasate in zona extraurbana, in special din partea companiilor care au cautat spatii extinse pentru anumite activitati administrative.
In conditiile cresterii numaruluide tranzactii si a volumului total al inchirierilor de spatiid ebirouri din prima parte aacestui an, chiria spatiilor clasa A a fost, potrivit studiului citat, de aproximativ 20 euro/mp/luna.
"Chiriasii care au semnat contracte de pre-inchiriere, pentru spatii care vor fi livrate in anul 2005, au primit reduceri de pana la 20%. Media contractelor incheiate de acestia a fost de aproximativ 16 euro/mp/luna", precizeaza studiul.
Preturile pentru chiria spatiilor de birouri clasa B au pornit de la 10-14 euro/mp/luna in timp ce spatiile neconventionale s-au inchiriat pentru sume cuprinse intre 8-10 euro/mp/luna. Costul serviciilor este in prezent de 3,5 euro/mp/luna.
Pentru urmatoarele 6 luni, analistii de la Colliers estimeaza ca nivelul chiriei pentru spatiile clasa A va ramane relativ constant, la 16 euro pe mp/luna, in timp ce chiriile pentru spatiile clasa B vor scadea la aproximativ 12 euro/mp/luna din cauza cresterii ofertei si a contractelor incheiate pentru spatii mari.
Rata de ocupare - aproape de 100%
Rata de ocupare a spatiilor clasa A depaseste 96%, din cauza nivelului ridicat al cererii si a faptului ca nu au fost livrate imobile semnificative ce se incadreaza in aceasta categorie. in absenta spatiilor de birouri clasa A, rata de ocupare pentru spatiile clasa B a crescut la 85%, un nivel record pentru piata imobiliara din Romania. "Cererile care depasesc 2.000 de metri patrati sunt imposibil de satisfacut, cu exceptia contractelor de pre-inchiriere".
La inceputul lunii septembrie a acestui an stocul total de spatiile de birouri clasa A era de 150.000 de metri patrati, in timp ce spatiile de birouri clasa B reprezentau 250.000 de metri patrati.
Anul acesta, au fost livrate numai 23.120 mp de spatiu de birouri clasa A si 25.378 mp de spatiu din categoria B. In intervalul urmatoarelor 18 luni, vor fi date in folosinta cladiri de birouri clasa A insumand aproximativ 116.000 mp, din care 30% au fost deja pre-inchiriate. Volumul suplimentar este cu 25% mai redus decat cererea previzionata.
Oferta de noi spatii de birouri clasa B va continua sa scada in raport cu tendintele internationale, sub 75.000 mp pana la sfarsitul lui 2005.
Cladirile inca libere de pe piata nu au putut fi ocupate din diverse motive, printre care nivelul ridicat al chiriei sau proprietarii "dificili"(in cazul spatiilor de birouri clasa A), dar si a strategiilor inadecvate de marketing, locatiei sau accesibilitatii (in cazul spatiilor de birouri clasa B).
Cererea pentru spatii de birouri din clasa A va ramane la un nivel ridicat, pe masura ce vor creste peformantele economice ale companiilor ce activeaza pe piata. Rata de ocupare va fi ridicata , din cauza ca livrarile de imobile nu vor acoperi cererea previzionata. Analistii Colliers International se asteapta astfel ca nivelul chiriei sa ramana relativ stabil la 16-18 euro/mp/luna iar pentru clasa B la aproximativ 10-12 euro/mp/luna.
alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
