Investitorii austrieci în imobiliarele locale, cei mai activi peparcursul ultimilor zece ani, sunt interesaţi mai degrabă deconsolidarea portofoliului actual decât de noi investiţii, deşiobservă că lucrurile încep să se îmbunătăţească şi în România.
Austriecii mizează pe revenirea în special a Bucureştiului,văzut drept cel de-al şaselea conglomerat urban la nivelul UniuniiEuropene, după Paris, Londra, Berlin, Madrid şi Varşovia.
În linii mari, austriecii controlează aproape un sfert dinstocul modern de birouri din Bucureşti, respectiv circa 400.000 demetri pătraţi, cel mai mare mall din Capitală, Sun Plaza, dar şialte centre comerciale în Piteşti, Cluj, Baia Mare şi Arad.
De-a lungul timpului, târgul imobiliar Real, organizat la Viena,avea o importanţă strategică pentru investiţiile de pe piaţalocală, alături de cele din Cannes şi München, dar criza îşi faceîncă simţită prezenţa şi în mijlocul Europei. Spaţiul de expoziţieal târgului din acest an a fost mai redus chiar şi faţă de cel din2010, evenimentul fiind organizat într-o singură hală, nici aceeaocupată complet, a centrului Messe din Viena, centru de expoziţiisituat în imediata vecinătate a sediului central al companiei OMV,mai puţin spectaculos decât noile birouri ale Petrom.
Per total, faţă de perioada de boom, târgul din acest an a fostde trei ori mai mic.
La intrare un autoturism Mini cu însemnele Immofinanz pare săreflecte şi el dimensiunea la care au ajuns "giganţii" austrieci,care în ultimii ani s-au cumpărat între ei pentru a se consolida şievita un eventual colaps.
Primele standuri şi printre cele mai mari sunt chiar cele aleErste şi Immofinanz, două companii care au mizat miliarde de europe România în ultimii ani. La standul Immofinanz însă, în ultima zide târg, "doar board-ul de conducere poate face declaraţii cătrepresă şi nimeni nu este disponibil".
Immofinanz are la ora actuală un portofoliu de circa 900 demilioane de euro în România, fiind cel mai mare investitor străinîn imobiliarele româneşti, dar în lucru are un singur proiect -mallul Maritimo din Constanţa, a cărui construcţie este programatăpentru toamna acestui an -, deşi compania dispune de terenuri cu osuprafaţă cumulată de circa 180 de hectare.
La standul Erste în schimb se află şi reprezentanţii SparkassenImmobilien, companie de dezvoltare imobiliară în care Erste esteacţionar şi care deţine mallul Sun Plaza din Bucureşti, oinvestiţie de 200 mil. euro.
Pentru retailerii internaţionali e mai uşor
"Suntem mulţumiţi de Sun Plaza datorită locaţiei şi a faptuluică vânzările şi numărul de vizitatori cresc, aceştia fiindprincipalii indicatori pe care îi urmărim.Toată piaţa centrelorcomerciale este lovită, astfel că şi noi a trebuit să ajutămchiriaşii prin diverse campanii să supravieţuiască, să aibă vânzărişi să poată plăti chiriile. Este mai uşor pentru retaileriiinternaţionali", explică Friderich Wachernig, membru al consiliuluide administraţie în cadrul Sparkassen.
Reprezentantul Sparkassen spune că media zilnică de vizitatori adepăşit 30.000 de oameni, în timp ce în week-end-ul dinainte deCrăciun au fost peste 50.000 de oameni într-o zi.
"Cifrele sunt foarte bune". Câţiva chiriaşi au închis o serie despaţii mai mici din Sun Plaza, astfel că la mijlocul lunii mai încadrul mallului de la Piaţa Sudului erau neocupate circa 15magazine.
În restul centrelor comerciale din sudul Capitalei numărulacestora depăşeşte 20, deşi proiectele sunt mai mici casuprafaţă.
"Este cunoscut faptul că un centru comercial are nevoie de doiani integrali de operare pentru a se stabiliza. Puterea decumpărare rămâne scăzută faţă de alte oraşe din Europa, dar estemai bine decât în Iaşi sau Constanţa. Oricum, pe termen mediu nucred că vom avea probleme cu Sun Plaza. Gradul de ocupare este decirca 99%", mai spune Wachernig.
Nu la fel de bine stă Sparkassen când vine vorba de spaţiile debirouri din Sun Plaza, unde în prezent este un singur chiriaşimportant, respectiv reţeaua de servicii medicale Regina Maria,care a ocupat un spaţiu de 1.000 de metri pătraţi dintr-un total de9.500 mp, în timp ce pentru alte spaţii cu o suprafaţă de 5.000 mpcompania poartă negocieri cu diverse companii.
"Sunt mai multe cereri pentru birouri, dar negocierile dureazăfoarte mult. Cei care ar trebui să ia decizii tot amână, viziteazăşi alte proiecte, apoi se întorc. Trebuie să faci mulţi kilometrica să convingi un chiriaş să semneze", spune reprezentantulSparkassen, companie care deţine pe Calea Griviţei din Bucureşti unalt teren pentru dezvoltarea unei clădiri de birouri de 27.000mp.
"Pentru proiectul de pe Griviţei am obţinut aprobarea PUZ-uluişi sperăm să avem şi autorizaţia de construire până la sfârşitulanului. Nu vom începe lucrările însă decât după ce închiriemspaţiile din birourile Sun Plaza. După experienţa avută cupotenţialii chiriaşi, nu are rost să începem de acum discuţiilepentru închiriere. Am avut cazuri în care am negociat chiar şi doiani pentru un contract."
Antecontracte pentru 30-40% din spaţii pentru a construibirouri
Tot despre închirierea spaţiilor de birouri vorbeşte şi RobertWolf, asset manager în cadrul companiei CA Immo, care a cumpărat înultimul an şi fostul rival Europolis, astfel că prin cumulareaportofoliilor deţinute de cele două companii a rezultat un jucătorde top 3 pe piaţa birourilor din Bucureşti. CA Immo controleazăastfel în prezent circa 100.000 mp de birouri în Capitală,respectiv clădirile Europe House, Opera Center şi primele douăimobile din Sema Parc, respectiv parcul de afaceri BucharestBusiness Park.
Compania deţine însă acum şi terenuri pe strada Barbu Văcărescuşi pe Şoseaua Orhideelor pentru realizarea unor noi clădiri debirouri, dar aceste proiecte vor trece printr-un nou proces deanaliză.
"Preluarea oficială a Europolis a avut loc la începutul acestuian. În prezent ne uităm la portofoliu şi evaluăm potenţialul dedezvoltare al proiectelor, dar nu este luată nicio decizie. Pentruproiectul de pe Şoseaua Orhideelor căutăm chiriaşi. Am avea nevoiede antecontracte pentru 30-40% din suprafaţa clădirii pentru aîncepe lucrările. Pentru finanţare lucrăm în special cu bănci dinAustria", explică Wolf de la CA Immo.
În piaţa de birouri din Bucureşti sunt în prezent disponibilespaţii cu o suprafaţă de circa 300.000 de metri pătraţi, respectivun grad de neocupare de 15- 17%, astfel că asupra proprietariloreste exercitată presiune din partea chiriaşilor în vederea scăderiipreţurilor.
"Consider că suntem foarte norocoşi că avem un portofoliu bun debirouri în Bucureşti, cu imobile aflate atât în zone centrale, câtşi în zone mai puţin centrale, cum este Bucharest Business Park,astfel că putem oferi potenţialilor clienţi variante la chiriidiferite", spune Wolf, care admite că nivelul chiriilor a scăzut şiîn birourile deţinute de CA Immo, câţiva chiriaşi au plecat, dar înschimb au fost atrase alte companii, în timp ce cu o parte dinchiriaşii existenţi a fost extinsă durata contractelor.
Ce chirii mai cer austriecii
Unul dintre puţinele proiecte de birouri aflate în construcţieîn Bucureşti este dezvoltat de o altă companie austriacă, S+BGruppe, chiar pe bulevardul Magheru, unde un imobil mai vechi estereconstruit la intersecţia cu strada Maria Rosetti.
"Ne propunem să finalizăm renovarea clădirii de pe Magheru pânăla sfârşitul acestui an sau la începutul anului viitor. Investiţiase ridică la 6 milioane de euro şi este suportată atât din fonduriproprii, cât şi dintr-un împrumut de la Erste Bank. Chiriilesolicitate sunt de 20 de euro/metrul pătrat de birouri şi 100 deeuro/metrul pătrat pentru magazinele mici de la parter", spuneReinhard Schertler, managing director şi unul dintre acţionarii S+BGruppe, companie care mai deţine un imobil în Bucureşti, respectivPipera Business Tower.
Închirierea spaţiilor de birouri reprezintă însă o provocarechiar şi pentru imobilele centrale, astfel că acest proces a fostuşor amânat.
"Cât timp clădirea este în construcţie, este greu să faci oprezentare a spaţiilor, astfel că proiectul de pe Magherudeocamdată nu este pe piaţă. Vom începe marketarea în septembrie,când potenţialii chiriaşi vor putea să-şi facă o impresie mai clarădespre acest proiect", spune Schertler referitor la clădirea cuşapte etaje care va avea o suprafaţă de aproape 4.000 de metripătraţi.
La aproape doi ani de la finalizarea lucrărilor la PiperaBusiness Tower clădirea încă mai are circa 5.000 de metri pătraţidisponibili, în ciuda faptului că germanii de la Lidl şi-austabilit sediul central în această clădire şi chiar s-au extins înultimele luni.
"Gradul de ocupare al Pipera Business Tower este de 60%, iarchiriile sunt de 12 euro/metrul pătrat. Lidl s-a extins în acest ancu 1.000 de metri pătraţi şi a ajuns la 4.000 de metri pătraţi înclădire, iar un alt contract semnat recent a fost cu Star Storage,companie care a închiriat 1.000 de metri pătraţi. Sunt optimist căaceastă clădire va fi plină până la începutul anului viitor."
România vs. Polonia sau Cehia
S+B deţine şi alte terenuri în România, în oraşele Arad, Oradea,Satu Mare, Târgu-Mureş şi Sibiu pe care intenţiona să dezvoltecentre comerciale, dar aceste proiecte sunt în prezent "on hold",în condiţiile în care România a devenit o piaţă secundară pentrucompanie.
"Principalele noastre pieţe acum sunt Varşovia, Praga şi Viena.În Varşovia am şi făcut recent o tranzacţie, am vândut birourileZebra Tower cu 80 de milioane de euro şi am cumpărat apoi unproiect cu birouri şi hotel pentru 40 de milioane de euro", spuneSchertler.
Pentru CA Immo, în schimb, piaţa locală a crescut în importanţădupă achiziţia Europolis, iar reprezentanţii companiei vorbescdespre primele semne de revenire.
"După achiziţia Europolis, România este o piaţă foarteimportantă pentru noi, în top trei în afara Austriei. Piaţa începesă-şi revină după doi ani de conso lidare, în care multe proiectes-au oprit. Puţine pro iecte vor fi reîncepute, dar într-un orizontde 2-5 ani consider că Bucureştiul este un oraş cu potenţial încare investitorii se vor întoarce. Se văd deja primele semne."
Şi reprezentantul Sparkassen consideră Bucureştiul o piaţă cheiepentru compania pe care o conduce, fiind unul dintre cele mai marioraşe din Uniunea Europeană.
"Bucureştiul este al şaselea conglomerat urban din UniuneaEuropeană după Paris, Londra, Berlin, Madrid şi Varşovia, astfel cărămâne un «hot-spot» pentru noi. Trebuie să vedem însă o economiestabilă, iar cum criza a venit mai târziu în România, credem că vatrece cu un oarecare decalaj faţă de restul Europei", spuneWachernig.
Chiar dacă reprezentanţii S+B, companie controlată de douăfamilii din Austria, spun că România nu este în prezent în centrulatenţiei pentru ei, reprezentanţii firmei spun că se bucură că nuşi-au "pierdut calmul" în ultimii ani şi observă că se fac "paşimărunţi în direcţia cea bună.
"Piaţa începe să fie normală, nu mai este o loterie sau uncazinou, cum era acum câţiva ani, şi sper ca 2012 să fie un an cupreţuri normale. Toată lumea obişnuia să facă real estate. Noi avem40 de ani în imobiliare şi asta face diferenţa, astfel că noi vomrealiza proiectele pe care le avem, chiar dacă cu o întârziere decâţiva ani."
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
