Geo Mărgescu, Forte Partners: Construieşti case acolo unde sunt birouri şi birouri unde sunt case. Doar aşa încurajezi dezvoltarea unei zone în direcţia corectă

♦ ÃŽn absenÅ£a unor proiecte de infrastructură care să decongestioneze traficul, cea mai la-ndemână soluÅ£ie de urbanism pentru BucureÅŸti este încurajarea investiÅ£iilor în imobiliare în funcÅ£ie de necesităţile fiecărei zone ♦ Uneori, chiar ÅŸi sistemele de taxare diferite pot ajuta la stimularea investiÅ£iilor într-o anumită direcÅ£ie, spune Geo Mărgescu, CEO ÅŸi fondator al Forte Partners, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de proiecte imobiliare din piaÅ£a locală, cu un portofoliu concentrat exclusiv pe BucureÅŸti.

„Arhitectura nu trebuie să fie com­plicată. Modul în care cons­truim azi oraşul îi influen­ţează pe cetăţenii de mâine. De aceea res­ponsabilitatea unui dezvoltator este uriaşă“, spune Mărgescu.

Forte Partners, fondat în 2014, este unul dintre cei mai importanţi dezvoltatori imobiliari de pe piaţă. Compania are un portofoliu de proiecte în valoare de peste 300 de milioane de euro, atât în sectorul de birouri, cât şi în cel rezidenţial. Printre cele mai importante proiecte se numără clădirile de birouri Ştefan cel Mare Building, Nova Building sau The Bridge.

Recent, Forte Partners a anunţat vânzarea proiectului The Bridge către Dragoş şi Adrian Pavăl, antreprenorii care controlează businessul de bricolaj Dedeman. Proiectul The Bridge cuprinde trei faze şi va avea o suprafaţă de aproximativ 80.000 mp. Prima fază a fost închiriată integral către chiriaşi precum BCR şi IBM, a doua fază se află în construcţie şi a fost preînchiriată către UPC, Schlumberger şi Medicover, iar faza a treia se află în stadiul de pregătire. Proiectul The Bridge, realizat în zona de centru-vest a Capitalei, în perimetrul Orhideea - Pasajul Basarab, conturează un nou pol de birouri în Bucureşti, diferenţa faţă de zona de nord, complet sufocată în acest moment, fiind infrastructura mult mai bine dezvoltată.

„În Bucureşti nu vom vedea dezvoltări de genul City of London sau La Defence în absenţa unei viziuni pe termen lung şi a dezvoltării infrastructurii necesare. De fiecare dată când începem un proiect ne gândim la un lucru: care sunt funcţiunile complementare? Principiul este simplu. Construieşti case acolo unde sunt birouri şi birouri unde sunt case astfel încât să încurajezi dezvoltarea unei anumite zone în direcţia corectă. Ca primar m-aş comporta ca un dezvoltator, aş vedea ce îmi lipseşte şi unde. În absenţa proiectelor de infrastructură, o astfel de gândire, care practic pune la muncă atuurile pe care le ai, este cea mai bună soluţie“, crede Geo Mărgescu.

Următorul pol

Mai departe, Geo Mărgescu spune că zona din centrul Bucureştiului va experimenta pe termen lung o dezvoltare accelerată în domeniul imobiliar, din nou infrastructura deja existentă jucând un rol cheie.

„Noi ne concentrăm foarte mult pe centru pentru că acum credem că este o zonă insuficient dezvoltată. Pe de altă parte, organizarea de şantier în această zonă este mult mai dificilă, dar cu toate acestea credem că centrul oraşului are nevoie de astfel de dezvoltări, şi în zona de birouri, şi pe partea de rezidenţial. Zona centrală este foarte bine vascularizată.“

Mai mult, calitatea construcţiilor şi chiar şi decongestionarea traficului pot fi stimultate prin sisteme de taxare diferite.

„De exemplu, taxa pe proprietate redusă în cazul clădirilor verzi poate genera mai multe construcţii eficiente din punct de vedere ener­getic. În Londra plăteşti parcarea diferit în funcţie de zonă tocmai pentru a-i încuraja pe oameni să-şi lase maşina acasă. Parcarea trebuie să fie un lux, la noi este o necesitate pentru că alternativa la transportul personal, respectiv transportul în comun, este foarte slab dezvoltată.“

La rândul lor, dezvoltatorii imobiliari pot contri­bui la decongestionarea traficului prin monito­rizarea foarte atentă a gradului de ocupare a locurilor de parcare din fiecare clădire de birouri. „La toate clădirile pe care le dezvoltăm avem parcări pentru biciclete, duşuri şi vestiare. Mai mult, avem o aplicaţie proprie prin care optimizăm accesul la locurile de parcare din clădiri. Statisticile arată că parcă­rile din clădirile de birouri sunt fo­lo­site în proporţie de cel mult 60%. În unele cazuri, echipele de vânzări vin la 9 şi pleacă la 10 dimi­neaţa pen­tru a se întoarce a doua zi. Practic, parcarea este ocu­pată doar o oră. Sunt însă com­panii care le permit angajaţilor să vină mai târziu, exact atunci când plea­că forţa de vânzări, tocmai pentru a beneficia de locurile de parcare eliberate. O astfel de strategie decongestionează şi străzile de lângă clădirea respectivă.“

Oraşul care accelerează creativitatea

Mărgescu spune că situa­ţia în care a ajuns Bu­cureştiul azi are mai multe cauze, vino­vaţii fiind mai în toate taberele, de la dezvol­tatori până la autorităţi locale şi chiar şi clienţi: „În ultimii 5-8 ani am văzut de multe dezvoltări până la limitele maximale de proiect ceea ce în final a dus la clădiri odioase, în unele cazuri, la un efort nejustificat de um­plere a întregului spaţiu. Aco­pe­rind întregul spaţiu care îţi este pus la dispoziţie ajungi însă la forme ciudate. Mai este însă o pro­blemă. Lotizarea din Bucureşti nu este perfectă.“

 De obicei avem fâşii de teren care sunt lungi ÅŸi înguste pentru că în trecut taxarea se făcea pe deschiderea la stradă. De aici vedem dezvoltări de genul caselor vagon.“

În contextul în care dezvoltările imobiliare sunt proiecte pe termen lung, Mărgescu spune că poate ar fi indicat ca şi dezvoltatorii să fie cumva certificaţi, cum sunt, de exemplu, preşedinţii de bancă de către Banca Naţională a României.

„Dezvoltarea unei clădiri este o responsabilitate foarte mare. Dacă eşti preşedinte de bancă, de exemplu, ai nevoie de avizul BNR. Cred că un dezvoltator imobiliar ar avea nevoie de o validare similară, de la profesionişti din domeniu, înainte de a începe să ridice un proiect. Dacă la birouri lucrurile sunt mai aşezate, la zona rezidenţială vedem foarte mulţi dezvoltatori locali, fără experienţă, pentru că şi condiţiile sunt mai permisive.“

Mai departe, CEO-ul Forte Partners mai spune că la nivelul autorităţilor locale este vizibilă o îmbunătăţire pe partea de competenţe, lucru stimulat şi de creşterea salariilor din sectorul public.

„Sincer, chiar îmi doresc ca oamenii din zona de administraţia publică să câştige mai mult iar creşterile salariale din ultima perioadă se văd în oameni mai bine pregătiţi în primării.“

La final, Mărgescu spune că Forte Partners se va concentra în continuare pe dezvoltările imobiliare din Bucureşti, chiar dacă potenţial este şi în alte mari oraşe din ţară.

„Bucureştiul este un oraş frumos prin diversitate şi acesta nu este un lucru de neglijat. Œn alte oraşe tentaţia spre inovaţie este mai mică. Până la urmă şi oraşul îşi pune amprenta asupra creativităţii noastre.“