Analiza de luni. Piaţa de birouri din Bucureşti intră într-o nouă eră: după doi ani fără livrări, zona Centru-Vest devine polul de atracţie al Capitalei, iar chiriile prime ating recorduri în CBD. Horaţiu Florescu, Knight Frank: „Estimez că cererea în 2026 va fi în jur de 300.000 mp. Piaţa rămâne precaută, însă ne aşteptăm la o uşoară revenire“

♦ Colliers: rata de neocupare a coborât la 11,75% în Bucureşti, iar piaţa face tranziţia către una favorabilă proprietarilor ♦ Zona Centru-Vest (Politehnica-Orhideea-Cotroceni) a depăşit Floreasca-Barbu Văcărescu ca stoc de birouri, iar proiecte precum ARC al PPF Real Estate sau cel al AFI Loft, livrat anul trecut lângă AFI Cotroceni, confirmă apetitul dezvoltatorilor pentru a investi mai departe acolo.

Piaţa de birouri din Bucureşti tra­versează o perioadă atipică, în care lipsa livrărilor de proiecte mari din ultimii doi ani s-a trans­format dintr-o problemă con­junc­turală într-un factor structural care rede­senează raporturile de forţe între pro­prietari şi chiriaşi. Anul 2025 a intrat în istoria pieţei imobiliare locale cu o premieră absolută – zero metri pătraţi de birouri noi livraţi în capitală, o situaţie pe care consul­tanţii o des­criu ca „nemaivăzută de vreo trei decenii“. Această pauză neobişnuită vine după mai mulţi ani de temperare treptată a ritmului de dez­vol­ta­re, iar efectele se văd deja în com­pre­sia ratei de neocupare, în creşterea chi­riilor prime şi, nu în ultimul rând, în recon­figurarea hărţii zonelor de business din Bucureşti.

Datele compilate de Knight Frank Româ­nia arată că în 2025 activitatea totală de leasing a totalizat 249.400 de metri pătraţi, în cadrul a 192 de tranzacţii, cu o dimensiune medie de circa 1.300 mp per tranzacţie – similară cu 2024 şi în linie cu media ultimilor cinci ani. Cea mai mare dimensiune medie a unei tranzacţii din acest deceniu a fost înregistrată în 2016, la 1.900 mp.

„Fiecare dintre aceste pieţe are propriile caracteristici şi se află într-o etapă diferită de dezvoltare ca pieţe de birouri. De exemplu, Budapesta a înregistrat o creştere constantă a activităţii de închiriere în anii postpande­mie, cererea în 2025, de circa 505.000 mp, fiind similară cu cea din 2024, în timp ce Bucu­reştiul a înregistrat mai multe fluctuaţii ale cererii în aceeaşi perioadă“, explică Horaţiu Florescu, chairman & CEO, Knight Frank pentru Grecia, Serbia, România, Bul­garia şi Ungaria. „În Atena, există o dezvol­tare continuă şi modernizare a stocului existent – aceste clădiri tind să fie închiriate foarte rapid şi la niveluri ridicate ale chiriilor comparativ cu Bucureştiul“, adaugă acesta.

Horaţiu Florescu atrage atenţia că Bucu­reştiul nu mai este în mod automat liderul regional. „În 2025, piaţa de birouri din Sofia s-a dovedit mai rezilienţă decât cea din Bu­cu­reşti, înregistrând un dinamism mai accen­tuat al activităţii de închiriere, susţinut în principal de sectoarele IT şi de servicii profe­sionale“, spune acesta. În Belgrad, cererea a rămas relativ constantă, cu excepţia 2022-2023 când a existat o accelerare atipică datorată tensiunilor geopolitice, iar reînnoirile de contracte reprezintă o parte semnificativă din activitatea totală – un tipar care reflectă, subliniază Horaţiu Florescu, îndeaproape tendinţele observate în Bucureşti.

Knight Frank a intermediat 58.600 mp în România în 2025, ceea ce reprezintă o cotă de piaţă de aproximativ 25% pe segmentul in­terme­diat, plasând compania pe prima po­ziţie în cla­samentul consultanţilor. Horaţiu Florescu pune diferenţiatorul pe seama mo­delului regional: „Con­sul­tanţa strategică devi­ne tot mai impor­tantă, pe măsură ce cli­enţii noş­tri tre­buie să ia de­cizii com­ple­xe. Noi pu­tem să deservim a­ce­laşi account în hubul nostru regional – Bucu­reşti, Buda­pes­ta, Belgrad, Atena, Sofia – ceea ce îl scuteşte să mai piardă timp cu pitch-uri prelungite sau echipe noi care trebuie să studieze brief­urile. Timp câştigat şi încrederea în aceeaşi oameni fac o diferenţă majoră“, spune acesta.

Horaţiu Florescu, chairman & CEO, Knight Frank pentru Grecia, Serbia, România, Bulgaria şi Ungaria

Horaţiu Florescu, chairman & CEO, Knight Frank pentru Grecia, Serbia, România, Bulgaria şi Ungaria:

Nu consider că operatorii de co-working sunt competitori direcţi ai proprietarilor care oferă închirieri tradiţionale, pentru că ceea ce oferă este foarte diferit. Din contră, cred că aduc valoare adăugată. Noii jucători care intră pe piaţă aleg adesea un operator de co-working, ceea ce le permite să se familiarizeze cu clădirea şi cu zona, iar pe măsură ce cresc, pot ulterior să treacă la un spaţiu mai mare oferit direct de proprietar.

Sectoarele financiar şi IT&C au contri­buit aproape în mod egal la activitatea totală de închiriere, cu 25% şi, respectiv, 24% din cerere. „Merită menţio­nat că două dintre cele mai mari tranzacţii de anul trecut au fost în sectorul financiar, acestea reprezentând aproape 14% din totalul cererii. Pentru 2026, ne aşteptăm ca IT&C să rămână printre prin­cipalii factori care generează cerere, fiind sectorul care constituie o parte sem­nificativă a chiriaşilor din oraş“, detaliază Horaţiu Florescu. În acelaşi timp, companiile din zona AI şi tech încep să apară pe radar, deşi volumele rămân mici. „Există o cerere moderată din acest segment, însă majorita­tea companiilor pure AI prezente în Româ­nia sunt start-up-uri. Companiile tech tind să prioritizeze locaţii mai centrale decât firmele IT tradiţionale. Sperăm că cererea din acest sector să crească în viitor“, adaugă el.

Renegocierile şi prelungirile de contrac­te au reprezentat aproximativ 45% din to­talul activităţii de leasing în 2025, o tendinţă dominantă în special în rândul chiriaşilor mari. „Această tendinţă este determinată de mai mulţi factori, inclusiv disponibilitatea limitată de spaţii mari comparabile în stocul existent, costurile ridicate asociate cu reloca­rea şi amenajarea birourilor, precum şi nive­lurile mai mari ale chiriilor pentru clădirile noi care vor intra pe piaţă“, explică Horaţiu Florescu. Şeful Knight Frank face o paralelă cu perioada anterioară: „Între 2016 şi 2019 am asistat la un val semnificativ de livrări noi, care a dus la multe relocări şi preînchirieri în acea perioadă. Fiindcă multe dintre aceste clădiri sunt încă considerate moderne, este normal ca unii chiriaşi să rămână în aceeaşi locaţie pentru mai mult de un ciclu de închiriere“.

Privind spre 2026, livrările de birouri noi vor totaliza, în final, aproximativ 58.000 mp – semnificativ sub cele peste 100.000 mp anun­ţate iniţial de dezvoltatori. „Este un semn pozitiv pentru piaţă după acest nivel istoric scăzut. Vor exista competiţii între proprie­tarii acestor proiecte pentru anumiţi chiriaşi. Din analiza noastră pe ultimii ani am ob­servat că sunt foarte clare ciclurile şi în cerere, prin urmare, după scăderea din 2024 şi 2025, sperăm la o creştere în anii viitori“, spune Ho­ra­ţiu Flo­rescu. Esti­mările sale in­dică o cerere to­tală de circa 300.000 mp în 2026. „Piaţa rămâne precau­tă în contextul economic general, cu o cerere moderată, însă ne aşteptăm la o uşoară revenire după un 2025 marcat de un volum redus al activităţii de în­chiriere“, a­dau­gă acesta.

Chiriile au înregistrat, în ge­neral, o creş­te­re în 2025 compa­ra­tiv cu 2024, iar ba­lanţa de putere între pro­prie­tari şi chiriaşi începe să se încline vizibil. „În CBD, chiriile pentru spaţiile de până la 500 mp pot ajunge până la 25 de euro pe metru pătrat pe lună. Noi­le livrări vor împin­ge chiriile şi mai sus“, anticipează Horaţiu Flores­cu. În acelaşi timp, pachetele de stimu­lente s-au diminuat. „În mod tradiţional, proprie­tarii oferă contribuţii mai mari pen­tru ame­na­jări pentru a atrage chiriaşi noi, compa­ra­tiv cu cei existenţi. Totuşi, în medie, pache­te­le de stimulente oferite în prezent de pro­prie­tari sunt mai puţin generoase decât cele din 2022“, precizează acesta – un semn clar că proprietarii nu mai simt aceeaşi pre­siune de a oferi condiţii excepţionale.

Munca hibridă rămâne un factor impor­tant în ecuaţia pieţei, dar impactul său pare să se fi stabilizat. „Marea majoritate a chiri­aşilor au adoptat un model de lucru hibrid, însă într-un mod mult mai structurat compa­rativ cu pri­mii ani de după pan­de­mie. Între timp, com­paniile au in­trodus re­guli mai clare pri­vind pre­zen­ţa minimă la birou, care pot varia în funcţie de echi­pă, nivel de seniori­tate sau indus­trie, iar pe piaţă am observat şi un număr sem­nificativ de extinderi“, spune Horaţiu Florescu.

Sectorul IT&C a fost cel mai afectat, cu reduceri ale spaţiului per angajat de 30-40% – de la 10-11 mp per angajat prepandemie la 6-7 mp în pre­zent. „Consider că am ajuns într-o etapă mai matură, în care flexibilitatea angaja­ţilor şi rolul biroului sunt mult mai bine echilibrate. Biroul este văzut tot mai clar ca un spaţiu de cola­bora­re şi un element im­por­tant al identităţii com­paniei, în timp ce angajatorii re­cu­nosc nevoia de flexibilitate în pro­gramul de lu­cru al angaja­ţi­lor“, adaugă acesta.

Un aspect tot mai rele­vant este du­ra­ta pro­cesului de negociere, care s-a lungit consi­derabil. „Durata proce­sului a crescut cu sigu­ranţă în ultimii ani. Un proces eficient durează de obicei între 6 şi 8 luni, dar în multe cazuri se situează realist între 9 şi 12 luni, iar uneori poate ajunge chiar până la 2 ani“, spune Horaţiu Florescu.

Această pre­lungire a ciclului de decizie a fost amplificată de incertitudinile macroeco­nomice. „În 2025, incertitudinile e­conomice şi politice au deter­minat com­paniile să adopte o abordare mai prudentă în ceea ce priveşte deciziile de relo­care. Contextul mar­cat de inflaţie, do­bânzi ri­dicate şi tensiuni regionale au crescut aten­ţia asupra con­trolului cos­tu­rilor şi a predictibilităţii pe ter­men mediu. În consecinţă, mul­te companii au pre­ferat să amâne relocă­rile ma­jore sau să caute soluţii mai flexibile“, adau­gă acesta.

În ceea ce pri­veşte flexibilitatea con­trac­tuală, Ho­raţiu Flo­rescu ob­servă schim­bări sem­nificative faţă de peri­oada prepan­demie. „Fle­­xibilitatea a devenit mult mai importan­tă după pan­demie. Ceea ce înainte era «nice-to-have»este acum ade­sea un «must-have» şi, une­ori, chiar un deal-breaker, în spe­cial pentru companiile de IT“, spune acesta.

Opţiunile de reducere a suprafeţei au devenit esenţiale în contracte, în timp ce singura ex­cepţie ma­joră rămâne durata mini­mă a contractului, fără posi­bi­li­tatea de break, pe care pro­prie­tarii nu o pot modifica din cauza acordurilor cu băncile finanţa­toare. „Majo­ritatea clauzelor pot fi discu­tate. Principala excepţie este durata minimă, fără posibili­tatea de break, pe care proprie­tarii de obicei nu o pot modifica din cauza acordurilor cu băncile lor finanţatoare“, precizează Horaţiu Florescu.

Consultanţii Colliers confirmă această ten­dinţă şi atrag atenţia că piaţa face paşi uşori către una favorabilă proprietarilor. Rata de neocupare a coborât la 11,75% la finalul lui 2025, „mult mai mică pentru clă­di­rile noi sau zonele căutate“, după cum arată raportul „Top 10 previziuni pentru piaţa imobiliară din România în 2026“.

Chiar şi în contextul unei cereri mol­come anticipate şi în 2026, presiunile asupra chiriilor devin mai generalizate, iar clădirile noi testează chirii semnificativ mai mari. „După un 2025 fără livrări în Bucureşti – o premieră de 25-30 de ani cel puţin –, pro­iectele noi încep să rea­pară, însă într-un ritm lent faţă de perioada prepandemie, insuficient pentru a acoperi de­ficitul de clădiri mo­derne de calitate“, a­ver­tizează analiştii Colliers.

Diferenţele dintre clădirile premium şi cele mai vechi se vor accentua, iar interesul din piaţă se va concentra tot mai mult pe pro­iectele bine poziţionate şi eficiente din punct de vedere energetic.

Unul dintre feno­me­nele cele mai interesante ale pieţei de biro­uri din ultimii ani este ascen­siunea zonei Centru-Vest – perimetrul Po­litehnica-Orhideea-Co­tro­ceni – care a preluat din 2023 titlul de cea mai mare subpiaţă de birouri din Bucureşti, depăşind pentru prima oară zona Flo­reas­ca-Barbu Văcărescu, con­form datelor Cush­man & Wakefield Echi­nox. Cu livrări de aproape 300.000 mp de proiecte noi în doar trei ani, zona Centru-Vest a a­juns la un stoc de 614.000 mp, faţă de 589.600 mp în Flo­reas­ca-Barbu Văcărescu, unde finaliză­rile au totalizat doar 132.000 mp din 2019 până în 2023.

Topul celor mai mari subpieţe de birouri este completat de Dimitrie Pompeiu (440.700 mp), zona de Centru (412.500 mp) şi CBD (357.300 mp).

Această dinamică este confirmată şi de datele Knight Frank pentru 2025, care arată că subpiaţa Centru-Vest a dominat cererea de leasing cu o cotă de 28% din totalul tranzacţiilor (inclusiv reînnoirile), urmată de Floreasca-Barbu Văcărescu cu 20%, CBD cu 15% şi zona de Centru cu 14%. „În prezent, CBD-ul şi Centrul înregistrează cele mai ridicate rate de ocupare din Bucureşti, deşi au şi cele mai mari chirii din oraş„, precizează Horaţiu Florescu. Practic, zona Centru-Vest beneficiază de o combinaţie favorabilă: acces bun la transportul public (inclusiv metroul), proiecte noi de calitate superioară şi preţuri mai accesibile decât în CBD, ceea ce o face atractivă atât pentru companiile mari, cât şi pentru cele în expansiune. „La nivel general, cei mai importanţi factori rămân cei financiari, locaţia – în special accesul bun la transportul public –, calitatea facilităţilor din clădire şi din zonă, precum şi criteriile ESG, care cântăresc tot mai mult în decizia finală“, adaugă Horaţiu Florescu.

Un exemplu emblematic al apetitului dezvoltatorilor pentru această zonă este proiectul ARC, dezvoltat de PPF Real Estate – compania cehă care deţine şi Crystal Tower şi Metropolis Center – cu o investiţie estimată la 70 de milioane de euro. Clădirea va avea 30.000 mp de birouri şi spaţii comerciale, pe zece etaje, cu livrare programată pentru trimestrul al treilea din 2026. „Pandemia a fost un moment de cotitură, dar am observat atunci că firmele nu au renunţat la birouri. Chiar şi în lockdown semnam contracte de închiriere“, spunea anterior Mirela Ciovică, head of leasing al PPF Real Estate România. Proiectul este amplasat la 300 de metri de staţia de metrou Basarab, în imediata proximitate a liniilor M1 şi M4, şi va include o „pădure urbană“ de 2.500 mp. Chiriile estimate se situează între 19 şi 20 euro/mp/lună, iar proiectul va fi construit conform standardelor nZEB şi vizează certificarea LEED Platinum. „Modelul este de tip proprietar-investitor, nu de dezvoltator speculativ. Noi nu construim şi vindem rapid, ci rămânem pe termen lung în piaţă, investind constant în clădiri“, afirmă Mirela Ciovică.

Un alt element care redefineşte piaţa este criteriul ESG, care a trecut de la stadiul de „bifă pe lista de criterii“ la un factor real în deciziile de închiriere. „ESG a devenit unul dintre criteriile principale pentru chiriaşi în procesul de luare a deciziilor imobiliare şi, treptat, nu mai reprezintă doar o certificare verde bifată pe lista de criterii. Chiriaşii analizează din ce în ce mai în profunzime performanţa ESG. Pentru ei, este important să fie localizaţi în clădiri care monitorizează activ consumul de energie şi resurse şi care oferă sisteme capabile să sprijine cerinţele de raportare internă“, spune Horaţiu Florescu. Clădirile care asigură o eficienţă reală a consumului oferă un avantaj competitiv, însă o primă de chirie semnificativă nu s-a materializat încă: „Pentru moment, nu observăm o diferenţă semnificativă la nivelul chiriilor“, precizează acesta.

Operatorii de co-working completează tabloul pieţei, fără a fi însă competitori direcţi. „Nu consider că operatorii de co-working sunt competitori direcţi ai proprietarilor care oferă închirieri tradiţionale, pentru că ceea ce oferă este foarte diferit. Din contră, cred că aduc valoare adăugată. Noii jucători care intră pe piaţă aleg adesea un operator de co-working, ceea ce le permite să se familiarizeze cu clădirea şi cu zona, iar pe măsură ce cresc, pot ulterior să treacă la un spaţiu mai mare oferit direct de proprietar“, explică Horaţiu Florescu. În paralel, proprietarii de clădiri mai vechi înţeleg că trebuie să investească pentru a rămâne relevanţi. „Cei care nu îşi modernizează clădirile pot oferi chirii mult mai competitive comparativ cu o clădire de clasa A, însă acest lucru nu este sustenabil, deoarece standardele şi aşteptările chiriaşilor au crescut semnificativ“, adaugă acesta.

O tendinţă emergentă este convergenţa între birourile clasice şi centrele de date, pe fondul exploziei cererii pentru AI şi cloud computing. „Există o cerere semnificativă pentru astfel de spaţii, dar oferta de centre de date de acest tip este foarte limitată. Centrele de date au numeroase cerinţe tehnice şi pot fi costisitoare, însă oferă numeroase avantaje şi adaugă valoare considerabilă proprietăţilor cu utilizare mixtă“, spune Horaţiu Florescu. Este un segment aflat încă în fază incipientă în România, dar cu potenţial de creştere pe măsură ce economia digitală avansează.

Din perspectivă macroeconomică, anul 2026 vine cu un context dificil pentru întreaga piaţă imobiliară. Consultanţii Colliers estimează o creştere economică de doar circa 1%, cu riscuri semnificative în jos, în condiţiile unei nevoi mari de consolidare fiscală şi ale unei guvernări fragmentate. Deficitul bugetar trebuie adus spre 6% din PIB de la circa 7,7% în 2025 (conform estimărilor oficiale), iar „orice alunecare într-o altă direcţie, pe fondul unor tensiuni sociale mai puternice sau a instabilităţii politice, poate arunca România în zona junk“, avertizează raportul Colliers. Pe de altă parte, BNR ar putea începe tăierile de dobândă din trimestrul al doilea, cu o reducere estimată de 0,75-1,00 puncte procentuale, ceea ce ar oferi un sprijin gradual economiei, deşi la creditele ipotecare efectele se vor simţi cu întârziere.

Pe piaţa investiţiilor, volumul tranzacţiilor a scăzut la 525 de milioane de euro în 2025, de la circa 750 de milioane de euro în 2024, însă Colliers consideră că scăderea a fost creată mai degrabă de factori exogeni – o anulare excepţională a unei tranzacţii mari şi negocieri prelungite pe anumite tichete – decât de o deteriorare fundamentală. Perspectivele pentru 2026 indică o depăşire a pragului de 800 de milioane de euro, iar dacă economia internă şi riscul suveran se îmbunătăţesc, activele imobiliare locale ar putea vedea evoluţii favorabile de preţ în a doua jumătate a anului, în contextul în care Europa de Vest înregistrează deja semnale pozitive. Silviu Pop, Research Director Colliers România, subliniază totodată intrările noi în zona cumpărătorilor, un semn că piaţa românească rămâne pe radarul investitorilor internaţionali.

Piaţa de birouri din Bucureşti se află la un punct de inflexiune. Lipsa livrărilor din ultimii ani a creat un dezechilibru structural în favoarea proprietarilor, iar zona Centru-Vest s-a consolidat ca noul pol de gravitaţie al capitalei – atât ca stoc, cât şi ca cerere de leasing. Chiriaşii sunt din ce în ce mai selectivi, orientându-se către clădiri eficiente energetic, bine conectate la transport şi adaptate modelului hibrid de lucru. Chiriile prime au atins recorduri în CBD – până la 25 de euro pe metru pătrat pe lună – şi urmează să fie împinse în sus de noile proiecte, deşi volumul livrărilor de 58.000 mp rămâne modest comparativ cu perioada 2017-2020. Într-un context economic tensionat, cu provocări fiscale majore şi incertitudini geopolitice, piaţa de birouri demonstrează că, paradoxal, tocmai absenţa dezvoltărilor noi poate susţine creşterea valorii stocului existent.