Oamenii de afaceri au subliniat nevoia unor strategii mai clare pe termen mediu şi lung ale autorităţilor în privinţa dezvoltării urbanistice şi a infrastructurii.
În acest sens, Mihaela Vrabete, secretar de stat în Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, a spus că autorităţile vor să elaboreze un cod al urbanismului, care să înglobeze toată legislaţia în domeniu şi să faciliteze obţinerea de avize şi autorizaţii.
„Informaţiile primite din zona imobiliară sunt foarte importante pentru administraţie în elaborarea planurilor de urbanism local şi regional. Dezvoltarea regională, alocarea fondurilor se face pe termen scurt, mediu sau lung.“
O problemă veche, dar nerezolvată, rămâne infrastructura, Eduard Uzunov, preşedintele Regatta Estate, atrăgând atenţia că investiţia în infrastructură este esenţială pentru imobiliare, iar la acest capitol sunt multe necunoscute pe plan local. „E nevoie de planning pe termen mediu şi lung, să ştii unde vor fi staţii de metrou, când se face o centură. Nimeni nu ştie nimic, vine un primar, pleacă, vine altul.“
Un subiect comun de discuţie a fost nevoia de colaborare mai strânsă între autorităţi, inclusiv la nivel de primării, şi mediul privat, George Stamate, director vânzări divizia infrastructură din cadrul Arabesque, spunând că parteneriatul public-privat este soluţia pentru rezolvarea problemei infrastructurii în România. „Pentru asta avem nevoie de o îmbunătăţire a cadrului legislativ.“
Deşi se declară optimişti cu privire la piaţa imobiliară, dezvoltatorii nu sunt la fel de convinşi cu privire la volumul de spaţii de birouri care vor fi livrate efectiv în următorii ani. Astfel, estimările pentru 2016 sunt undeva la 300.000 mp, până la un total de un milion mp în următorii patru ani, dar reprezentanţii companiilor imobiliare nu pariază pe livrarea 100% a proiectelor anunţate pe piaţă.
În acelaşi timp, ei remarcă schimbări importante în ceea ce priveşte criteriile de selecţie a unei noi zone de birouri, accentul nemaifiind neapărat pe preţ, ci pe incentiveurile oferite, care pot atrage şi reţine angajaţii. „Atrag clădirile aflate în apropierea mallurilor, unde angajaţii au acces facil la magazine şi restaurante, discounturi. Toţi proprietarii încearcă să ofere proiecte mixte pentru angajaţi“, comentează Mădălina Cojocaru, partner, Office Agency, DTZ Echinox.
Ideea este susţinută şi de Răzvan Iorgu, managing director la CBRE România, care subliniază că partea de resurse umane a devenit extrem de importantă în alegerea noilor spaţii de birouri. „Mediul de lucru pentru angajaţi este foarte important.“
În ceea ce priveşte viitorul dezvoltărilor de birouri, există două zone care se prefigurează, pe măsură ce Barbu Văcărescu - Floreasca devine o variantă tot mai dificil de gestionat din punctul de vedere al infrastructurii de acces: Tineretului - Timpuri Noi şi Bucureştii Noi - podul Constanţa.
Mihaela Vrabete, secretar de stat, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice
♦ Oraşele care sunt noduri rutiere, navale, feroviare sunt bune pentru construcţia de birouri pentru că feresc oraşul de aglomerarea traficului. Fostele platforme industriale, nepopulate cu activităţi acum, au potenţial uriaş de a deveni parcuri industriale şi tehnologice.
♦ Companiile trebuie să se bazeze pe planurile şi strategiile elaborate pe termen mediu şi lung, indiferent cine este în administraţie. Planul urbanistic general al Bucureştiului va ţine cont de dezvoltarea metropolitană.
Alexandru Stânean, director general al Teraplast
♦ Observăm o polarizare către câteva centre care chiar contează pe piaţa rezidenţială şi de birouri - Bucureşti, Cluj, Timişoara, Constanţa, Iaşi. În celelalte zone nu s-a schimbat nimic faţă de în urmă cu doi-trei ani nici din perspectiva preţurilor, nici din cea a cererii. Chiar şi calitatea produselor solicitate în pieţele mici este una care se folosea în centrele mari de dezvoltare în urmă cu cinci ani.
♦ Suntem foarte încrezători în partea de agricultură şi în mica industrie. Vedem piaţa de nerezidenţial ca pe un motor de creştere pe termen mediu pentru compania noastră.
Mădălina Cojocaru, Office Agency, DTZ Echinox
♦ Costurile de operare sunt relativ mici în România faţă de alte ţări din sud-estul Europei, Polonia sau Cehia. Chiria e constantă. Companiile vor să fie aproape de transport, de huburi, este concentrată cererea pe aceste spaţii.
♦ Sunt atractive clădirile aflate în apropierea mallurilor, angajaţii au acces facil la magazine şi restaurante, discounturi şi caută servicii conexe, sport, restaurante. Toţi proprietarii încearcă să ofere proiecte mixte pentru angajaţi. În centru e mai dificil să oferi aşa ceva, în zonele semicentrale e mai uşor.
Attila Peli, head of development & land, JLL România
♦ Majoritatea investiţiilor din România sunt făcute de investitori străini. Dezvoltatorii au început să livreze multe clădiri, prea multe după părerea mea. E vorba despre o nesiguranţă în piaţă, se acţionează după modelul „hit and run“ (dai o lovitură şi fugi - trad.). Sunt puţini cei care se gândesc la dezvoltare pe termen lung.
♦ Pentru că nu sunt zone noi, este îngrămădeală foarte mare în cele existente. O dată la câţiva ani se încearcă să se contureze zone noi. În mod normal, în perioada umătoare interesul ar trebui să se îndrepte către Piaţa Presei, însă aceasta nu e legată de transport, de metrou.
Andreea Comşa, managing director, Premier Estate Management
♦ Momentan nu simţim efectele legii dării în plată, dar este foarte probabil să simţim la anul, mai ales dacă dispare Prima casă.
♦ De ce e nevoie de Prima casă, de un program garantat de stat? De ce nu e lăsată creditarea clasică, cu nişte oferte avantajoase?
♦ Nişa de lux a existat şi în criză şi va exista mereu. La noi dealul mediu este de 110.000 euro, pentru că avem şi apartamente ieftine, dar cel mai scump a fost un penthouse de 900.000 de euro.
Răzvan Iorgu, managing director CBRE Romania
♦ 46% din ceea ce se livrează anul acesta e deja preînchiriat. Vor fi proprietari care vor suferi la o eventuală reducere a creşterii economice, dar nu cred că e vorba de cei care dezvoltă acum, ci impactul va fi mai ales pe clădirile vechi.
♦ Preocuparea pentru spaţiul de birouri este foarte mare nu în ideea de cost, diferenţele faţă de o clădire inteligentă fiind de maximum 10%, ci în funcţie de cât de atractiv e noul birou pentru angajaţi. De vreun an-doi, companiile sunt tot mai atente la cum dotează birourile, cu camere de relaxare, gaming, spaţii de meeting, pe modelul marilor corporaţii din străinătate.
Geo Mărgescu, CEO si Fondator Forte Partners
♦ Dacă ne uităm la costul pe metru pătrat de birouri în Bucureşti, el este cel mai mic din zonă. Asta mă face să cred că acest preţ scăzut încurajează investitorii să ofere randamente puţin mai bune în anii viitori. Nu va fi neapărat o creştere a chiriilor, dar depinde de zonă, de clădire.
♦ E o provocare să oferim atât ansambluri rezidenţiale, cât şi locuri de muncă, tocmai ca oamenii să nu mai meargă din sud în nord la locul de muncă şi din est în vest la grădiniţă. Atunci când construim un proiect de birouri ne gândim ca, în viitor, în imediata apropiere, să consturim şi un proiect rezidenţial.
Silviu Bulzan, key account manager office & industry CEE, Philips Lighting
♦ Clădirile inteligente sunt deja o realitate conceptuală, chiar dacă nu au ajuns la nivelul dorit în practică. Angajaţii au tot mai mult un cuvânt de spus în companie referitor la cum arată spaţiul în care lucrează ei. Iluminatul e cel mai facil lucru pentru a face o clădire inteligentă. Economiile sunt sensibile în acest fel.
♦ Oamenii vor să aibă soluţii inteligente şi acasă, ca şi la muncă, vor sisteme wireless, care să le uşureze viaţa.
Sorin Ioan Blaga, director general, Liebrecht & wooD România
♦ Sunt foarte mulţi investitori din afară interesaţi de România, dar ghinionul nostru este că aceştia nu ştiu să construiască autostrăzi. Răbdarea este cea mai mare calitate pe care o putem avea în acest context. Ar trebui să trimitem mesajele noastre de nemulţumire cu o forţă mai mare.
♦ Văd un pericol în inconsistenţa legii dării în plată.
Gabriel Voicu, director Divizie New Homes, Coldwell Banker România
♦ Cererea de locuinţe este în sfârşit sănătoasă, nu ca în 2008. Clienţii finali sunt 99% din privat acum, nu investitori care cumpără ca să revândă.
♦ Anul trecut au fost 11.000 de locuinţe livrate în Bucureşti, la 800.000 de gospodării. Legea dării în plată este o problemă, dar trebuie să privim dincolo de ea. Aceasta îşi va arăta colţii peste 4-5 luni. 53% din ofertă e pe mass-market şi 30% e pe middle market.
Silviu Savin, Ascenta Partners
♦ Eu cred că urbanizarea o să continue. Ideea de a dezvolta toate zonele din România e dificil de realizat. Trebuie să ne aşteptăm să crească Bucureştiul, Clujul şi alte oraşe, iar celelalte să scadă în populaţie.
♦ E foarte diferită piaţa de acum şapte ani, când erau foarte multe clădiri mici, considerate sub standarde azi, ridicate de foarte puţini dezvoltatori.
Alexandru Preda, head of Land Division, Knight Frank
♦ Bucureştii Noi - podul Constanţa ar trebui să fie următorul hub de dezvoltare imobiliară, următorul Barbu Văcărescu - Floreasca. E aproape de centru, are infrastructură de transport, două guri de metrou.
♦ În Barbu Văcărescu - Floreasca-Pompeiu sunt deja 600.000 mp birouri. Se va ajunge la un milion şi, fără infrastructură, noua zonă va deveni foarte greu accesibilă.
♦ Zona de centru-sud, Tineretului - Timpuri Noi, este alt viitor hub.
Omer Susli, proprietar al Praktiker
♦ Piaţa de bricolaj a început foarte bine anul acesta. După 2009, anul 2016 se contura drept cel mai bun an, potrivit rezultatelor din primele luni, până a venit legea dării în plată. Ca să salvăm 2.000-3.000 de cetăţeni români, sacrificăm 20 de milioane de români. Legea dării în plată a tăiat vânzările exact ca un cuţit.
♦ Avem o mare problemă, lipsa de mână de muncă. În curând o să aducem chinezi sau coreeni pentru că nu găsim mână de lucru şi asta e o problemă foarte mare. Putem să construim birouri, dar dacă nu găsim cine să lucreze în ele, avem o problemă.
George Stamate, director vânzări, Divizia Infrastructură Arabesque
♦ Parteneriatul public-privat este soluţia pentru rezolvarea problemei infrastructurii în România. Avantajele implicării mediului privat în infrastructură sunt know-how-ul de mediu, competenţele în managementul de proiect, predilecţia către eficienţă.
♦ Pare că şi anul acesta trendul este similar cu cel de anul trecut, adică proiectele de infrastructură vor stagna, judecând după datele din primele luni ale anului. Avem însă câteva elemente care pot face diferenţa - două evenimente electorale importante, cota de TVA micşorată faţă de anul trecut, controversata lege a dării în plată.
Eduard Uzunov, preşedinte al Regatta Estaten
♦ Investiţia în infrastructură este cel mai important lucru în imobiliare. E nevoie de planning pe termen mediu şi lung, să ştii unde vor fi staţii de metrou, când se face o centură.
♦ Clienţii de acum sunt oameni care au economisit şi vor o locuinţă până în 100.000 euro. Nu mai e vorba de investitori care cumpără 50 de apartamente să le vândă. Cele mai mari proiecte pentru Prima casă sunt Cosmopolis, Domus, Militari Residence, în afara oraşului.
Diana Coroabă, PwC România
♦ Anul trecut a fost cel mai bun an ca număr de tranzacţii pe piaţa de rezidenţial după 2007, însă se poate schimbă după ce a fost dată legea dării în plată.
♦ Ca urmare a legii dării în plată, băncile sunt nevoite să înregistreze costuri suplimentare în raport cu pieţele de capital, cu administrarea de stocuri şi cu provizioanele.
♦ Există un proiect al Camerei Notarilor, care prevede ca, pentru bunurile date în plată, taxele notariale să fie reduse la jumătate.
Mihai Rohan, preşedinte, Cirom
♦ Trimestrul 1 din 2015 are un plus de 2% la construcţii noi, în principal la construcţiile rezidenţiale. Pentru infrastructură sunt studii de fezabilitate lansate, sperăm să fie finalizate, aşteptăm un trend pozitiv pe infrastructură anul viitor.
În ceea ce priveşte construcţiile de birouri, pot spune că noi construim clădiri mari de sticlă, dar v-aţi gândit cum vor arăta după un cutremur de 7 grade? Construim clădiri de birouri în care nu putem respira, pentru că e prea mult aer condiţionat şi ne doare capul, nu e aer proaspăt.
Toate acestea înseamnă, deci, că noi construim mult, dar prost. Construim foarte repede, dar nu ne gândim la ce urmează.
