Conferinţă ZF „Birouri şi Rezidenţial 2016“. Întârzierea lucrărilor de infrastructură şi darea în plată au răcit piaţa imobiliară

Oamenii de afaceri au su­bli­­niat nevoia unor stra­te­gii mai clare pe ter­men mediu şi lung ale autorităţilor în pri­vin­ţa dez­vol­tării urbanistice şi a infras­truc­tu­rii.

În acest sens, Mihaela Vrabete, secretar de stat în Ministerul Dez­vol­tării Regionale şi Administraţiei Publice, a spus că autorităţile vor să elaboreze un cod al urbanismului, care să înglobeze toată legislaţia în domeniu şi să faciliteze obţinerea de avize şi autorizaţii.

„InformaÅ£iile primite din zona imobiliară sunt foarte importante pentru administraÅ£ie în elaborarea planurilor de urbanism local ÅŸi regional. Dezvoltarea regională, alocarea fondurilor se face pe termen scurt, mediu sau lung.“ 

O problemă veche, dar nerezolvată, rămâne infrastructura, Eduard Uzunov, pre­şedintele Regatta Estate, atrăgând a­ten­ţia că investiţia în infrastructură este esen­ţială pentru imobiliare, iar la acest ca­pitol sunt multe necunoscute pe plan local. „E nevoie de planning pe termen me­diu şi lung, să ştii unde vor fi staţii de me­trou, când se face o centură. Nimeni nu ştie nimic, vine un primar, pleacă, vine altul.“

Un subiect comun de discuţie a fost nevoia de colaborare mai strânsă între autorităţi, inclusiv la nivel de primării, şi mediul privat, George Stamate, director vânzări divizia infrastructură din cadrul Arabesque, spunând că parteneriatul public-privat este soluţia pentru rezolvarea problemei infrastructurii în România. „Pentru asta avem nevoie de o îmbunătăţire a cadrului legislativ.“

DeÅŸi se declară optimiÅŸti cu privire la piaÅ£a imobiliară, dezvoltatorii nu sunt la fel de convinÅŸi cu privire la volumul de spaÅ£ii de birouri care vor fi livrate efectiv în următorii ani. Astfel, estimările pentru 2016 sunt undeva la 300.000 mp, până la un total de un milion mp în următorii patru ani, dar reprezentanÅ£ii compa­niilor imobiliare nu  pariază pe livrarea 100% a proiectelor anunÅ£ate pe piaţă.

ÃŽn acelaÅŸi timp, ei remarcă schimbări importante în ceea ce priveÅŸte criteriile de selecÅ£ie a unei noi zone de birouri, accentul nemaifiind neapărat pe preÅ£, ci pe incentiveurile oferite, care pot atrage ÅŸi reÅ£ine angajaÅ£ii.  „Atrag clădirile aflate în apropierea mallurilor, unde angajaÅ£ii au acces facil la magazine ÅŸi restaurante, discounturi. ToÅ£i proprietarii încearcă să ofere proiecte mixte pentru angajaÅ£i“, comentează Mădălina Cojocaru, partner, Office Agency, DTZ Echinox.

Ideea este susÅ£inută ÅŸi de  Răzvan Iorgu, managing director la CBRE România, care subliniază că partea de resurse umane a devenit extrem de importantă în alegerea noilor spaÅ£ii de birouri. „Mediul de lucru pentru angajaÅ£i este foarte important.“ 

În ceea ce priveşte viitorul dezvol­tărilor de birouri, există două zone care se prefigurează, pe măsură ce Barbu Văcărescu - Floreasca devine o variantă tot mai dificil de gestionat din punctul de ve­dere al infrastructurii de acces: Tineretului - Timpuri Noi şi Bucureştii Noi - podul Constanţa.

Mihaela Vrabete, secretar de stat, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice

♦ OraÅŸele care sunt noduri rutiere, navale, feroviare sunt bune pentru construcÅ£ia de birouri pentru că feresc oraÅŸul de aglomerarea traficului. Fostele platforme industriale, nepopulate cu activităţi acum, au potenÅ£ial uriaÅŸ de a deveni parcuri industriale ÅŸi tehnologice.

♦ Companiile trebuie să se bazeze pe planurile ÅŸi strategiile elaborate pe termen mediu ÅŸi lung, indiferent cine este în administraÅ£ie. Planul urbanistic general al BucureÅŸtiului va Å£ine cont de dezvoltarea metropolitană.

Alexandru Stânean, director general al Teraplast

♦ Observăm o polarizare către câteva centre care chiar contează pe piaÅ£a rezidenÅ£ială ÅŸi de birouri - BucureÅŸti, Cluj, TimiÅŸoara, ConstanÅ£a, IaÅŸi. ÃŽn celelalte zone nu s-a schimbat nimic faţă de în urmă cu doi-trei ani nici din perspectiva preÅ£urilor, nici din cea a cererii. Chiar ÅŸi calitatea produselor solicitate în pieÅ£ele mici este una care se folosea în centrele mari de dezvoltare în urmă cu cinci ani.

♦ Suntem foarte încrezători în partea de agricultură ÅŸi în mica industrie. Vedem piaÅ£a de nerezidenÅ£ial ca pe un motor de creÅŸtere pe termen mediu pentru compania noastră.

Mădălina Cojocaru, Office Agency, DTZ Echinox

♦ Costurile de operare sunt relativ mici în România faţă de alte ţări din sud-estul Europei, Polonia sau Cehia. Chiria e constantă. Companiile vor să fie aproape de transport, de huburi, este concentrată cererea pe aceste spaÅ£ii.

♦ Sunt atractive clădirile aflate în apropierea mallurilor, angajaÅ£ii au acces facil la magazine ÅŸi restaurante, discounturi ÅŸi caută servicii conexe, sport, restaurante. ToÅ£i proprietarii încearcă să ofere proiecte mixte pentru angajaÅ£i. ÃŽn centru e mai dificil să oferi aÅŸa ceva, în zonele semicentrale e mai uÅŸor.

Attila Peli, head of development & land, JLL România

♦ Majoritatea investiÅ£iilor din România sunt făcute de investitori străini. Dezvoltatorii au început să livreze multe clădiri, prea multe după părerea mea. E vorba despre o nesiguranţă în piaţă, se acÅ£ionează după modelul „hit and run“ (dai o lovitură ÅŸi fugi - trad.). Sunt puÅ£ini cei care se gândesc la dezvoltare pe termen lung.

♦ Pentru că nu sunt zone noi, este îngrămădeală foarte mare în cele existente. O dată la câţiva ani se încearcă să se contureze zone noi. ÃŽn mod normal, în perioada umătoare interesul ar trebui să se îndrepte către PiaÅ£a Presei, însă aceasta nu e legată de transport, de metrou.

Andreea ComÅŸa, managing director, Premier Estate Management

♦ Momentan nu simÅ£im efectele legii dării în plată, dar este foarte probabil să simÅ£im la anul, mai ales dacă dispare Prima casă.

♦ De ce e nevoie de Prima casă, de un program garantat de stat? De ce nu e lăsată creditarea clasică, cu niÅŸte oferte avantajoase?

♦ NiÅŸa de lux a existat ÅŸi în criză ÅŸi va exista mereu. La noi dealul mediu este de 110.000 euro, pentru că avem ÅŸi apartamente ieftine, dar cel mai scump a fost un penthouse de 900.000 de euro.

Răzvan Iorgu, managing director CBRE Romania

♦ 46% din ceea ce se livrează anul acesta e deja preînchiriat. Vor fi proprietari care vor suferi la o eventuală reducere a creÅŸterii economice, dar nu cred că e vorba de cei care dezvoltă acum, ci impactul va fi mai ales pe clădirile vechi.

♦ Preocuparea pentru spaÅ£iul de birouri este foarte mare nu în ideea de cost, diferenÅ£ele faţă de o clădire inteligentă fiind de maximum 10%, ci în funcÅ£ie de cât de atractiv e noul birou pentru angajaÅ£i. De vreun an-doi, companiile sunt tot mai atente la cum dotează birourile, cu camere de relaxare, gaming, spaÅ£ii de meeting, pe modelul marilor corporaÅ£ii din străinătate.

Geo Mărgescu, CEO si Fondator Forte Partners

♦ Dacă ne uităm la costul pe metru pătrat de birouri în BucureÅŸti, el este cel mai mic din zonă. Asta mă face să cred că acest preÅ£ scăzut încurajează investitorii să ofere randamente puÅ£in mai bune în anii viitori. Nu va fi neapărat o creÅŸtere a chiriilor, dar depinde de zonă, de clădire.

♦ E o provocare să oferim atât ansambluri rezidenÅ£iale, cât ÅŸi locuri de muncă, tocmai ca oamenii să nu mai meargă din sud în nord la locul de muncă ÅŸi din est în vest la grădiniţă. Atunci când construim un proiect de birouri ne gândim ca, în viitor, în imediata apropiere, să consturim ÅŸi un proiect rezidenÅ£ial.

Silviu Bulzan, key account manager office & industry CEE, Philips Lighting

♦ Clădirile inteligente sunt deja o realitate conceptuală, chiar dacă nu au ajuns la nivelul dorit în practică. AngajaÅ£ii au tot mai mult un cuvânt de spus în companie referitor la cum arată spaÅ£iul în care lucrează ei. Iluminatul e cel mai facil lucru pentru a face o clădire inteligentă. Economiile sunt sensibile în acest fel.

♦ Oamenii vor să aibă soluÅ£ii inteligente ÅŸi acasă, ca ÅŸi la muncă, vor sisteme wireless, care să le uÅŸureze viaÅ£a.

Sorin Ioan Blaga, director general, Liebrecht & wooD România

♦ Sunt foarte mulÅ£i investitori din afară interesaÅ£i de România, dar ghinionul nostru este că aceÅŸtia nu ÅŸtiu să construiască autostrăzi. Răbdarea este cea mai mare calitate pe care o putem avea în acest context. Ar trebui să trimitem mesajele noastre de nemulÅ£umire cu o forţă mai mare.

♦ Văd un pericol în inconsistenÅ£a legii dării în plată.

Gabriel Voicu, director Divizie New Homes, Coldwell Banker România

♦ Cererea de locuinÅ£e este în sfârÅŸit sănătoasă, nu ca în 2008. ClienÅ£ii finali sunt 99% din privat acum, nu investitori care cumpără ca să revândă.

♦ Anul trecut au fost 11.000 de locuinÅ£e livrate în BucureÅŸti, la 800.000 de gospodării. Legea dării în plată este o problemă, dar trebuie să privim dincolo de ea. Aceasta îşi va arăta colÅ£ii peste 4-5 luni.  53% din ofertă e pe mass-market ÅŸi 30% e pe middle market.

Silviu Savin, Ascenta Partners

♦ Eu cred că urbanizarea o să continue. Ideea de a dezvolta toate zonele din România e dificil de realizat. Trebuie să ne aÅŸteptăm să crească BucureÅŸtiul, Clujul ÅŸi alte oraÅŸe, iar celelalte să scadă în populaÅ£ie.

♦ E foarte diferită piaÅ£a de acum ÅŸapte ani, când erau foarte multe clădiri mici, considerate sub standarde azi, ridicate de foarte puÅ£ini dezvoltatori.

Alexandru Preda, head of Land Division, Knight Frank

♦ BucureÅŸtii Noi - podul ConstanÅ£a ar trebui să fie următorul hub de dezvoltare imobiliară, următorul Barbu Văcărescu - Floreasca. E aproape de centru, are infrastructură de transport, două guri de metrou.

♦ ÃŽn Barbu Văcărescu - Floreasca-Pompeiu sunt deja 600.000 mp birouri. Se va ajunge la un milion ÅŸi, fără infrastructură, noua zonă va deveni foarte greu accesibilă.

♦ Zona de centru-sud, Tineretului - Timpuri Noi, este alt viitor hub.

Omer Susli, proprietar al Praktiker

♦ PiaÅ£a de bricolaj a început foarte bine anul acesta. După 2009, anul 2016 se contura drept cel mai bun an, potrivit rezultatelor din primele luni, până a venit legea dării în plată. Ca să salvăm 2.000-3.000 de cetăţeni români, sacrificăm 20 de milioane de români. Legea dării în plată a tăiat vânzările exact ca un cuÅ£it.

♦ Avem o mare problemă, lipsa de mână de muncă. ÃŽn curând o să aducem chinezi sau coreeni pentru că nu găsim mână de lucru ÅŸi asta e o problemă foarte mare. Putem să construim birouri, dar dacă nu găsim cine să lucreze în ele, avem o problemă.

George Stamate, director vânzări, Divizia Infrastructură Arabesque

♦ Parteneriatul public-privat este soluÅ£ia pentru rezolvarea problemei infrastructurii în România. Avantajele implicării mediului privat în infrastructură sunt know-how-ul de mediu, competenÅ£ele în managementul de proiect, predilecÅ£ia către eficienţă.

♦ Pare că ÅŸi anul acesta trendul este similar cu cel de anul trecut, adică proiectele de infrastructură vor stagna, judecând după datele din primele luni ale anului. Avem însă câteva elemente care pot face diferenÅ£a - două evenimente electorale importante, cota de TVA micÅŸorată faţă de anul trecut, controversata lege a dării în plată.

Eduard Uzunov, preÅŸedinte al Regatta Estaten 

♦ InvestiÅ£ia în infrastructură este cel mai important lucru în imobiliare. E nevoie de planning pe termen mediu ÅŸi lung, să ÅŸtii unde vor fi staÅ£ii de metrou, când se face o centură.

♦ ClienÅ£ii de acum sunt oameni care au economisit ÅŸi vor o locuinţă până în 100.000 euro. Nu mai e vorba de investitori care cumpără 50 de apartamente să le vândă. Cele mai mari proiecte pentru Prima casă sunt Cosmopolis, Domus, Militari Residence, în afara oraÅŸului.

Diana Coroabă, PwC România

♦ Anul trecut a fost cel mai bun an ca număr de tranzacÅ£ii pe piaÅ£a de rezidenÅ£ial după 2007, însă se poate schimbă după ce a fost dată legea dării în plată.

♦ Ca urmare a legii dării în plată, băncile sunt nevoite să înregistreze costuri suplimentare în raport cu pieÅ£ele de capital, cu administrarea de stocuri ÅŸi cu provizioanele.

♦ Există un proiect al Camerei Notarilor, care prevede ca, pentru bunurile date în plată, taxele notariale să fie reduse la jumătate.

Mihai Rohan, preÅŸedinte, Cirom

♦ Trimestrul 1 din 2015 are un plus de 2% la construcţii noi, în principal la construcţiile rezidenţiale. Pentru infrastructură sunt studii de fezabilitate lansate, sperăm să fie finalizate, aşteptăm un trend pozitiv pe infrastructură anul viitor.

În ceea ce priveşte construcţiile de birouri, pot spune că noi construim clădiri mari de sticlă, dar v-aţi gândit cum vor arăta după un cutremur de 7 grade? Construim clădiri de birouri în care nu putem respira, pentru că e prea mult aer condiţionat şi ne doare capul, nu e aer proaspăt.

Toate acestea înseamnă, deci, că noi construim mult, dar prost. Construim foarte repede, dar nu ne gândim la ce urmează.