Piaţa imobiliară, incluzând segmentul construcţiilor, cunoaşte o presiune puternică din cauza lipsei de personal şi a salariilor care urcă tot mai mult, atât pentru muncitorii calificaţi, cât şi pentru ingineri. Mai mult, în timp ce chiriile birourilor au rămas constante, costul înregistrat de companiile de construcţii a crescut în ultimii ani, fapt ce a dus la o comprimare a marjelor de profit chiar şi spre 3%, unde orice cost suplimentar neaşteptat poate duce pe pierdere contractul.
„Este o presiune totală din cauza salariilor în domeniul construcţiilor şi din cauza lipsei oamenilor, care pleacă pentru salarii mai bune. Chiriile rămân mici, chiar dacă există cerere, însă costul produselor creşte“, a spus Alexandros Ignatiadis, cofondator al constructorului Octagon Contracting & Engineering, în cadrul evenimentului ZF „Birouri şi rezidenţial 2017“ organizat în parteneriat cu Anchor Group, imobiliare.ro, Regatta, Cushman & Wakefield Echinox şi Green Forest.
În ciuda dezvoltărilor de noi clădiri de birouri şi rezidenţial, în primul trimestru al acestui an sectorul construcţiilor a scăzut cu 4%, fiind afectat în special de declinul lucrărilor de infrastructură.
„O problemă este lungimea proceselor de licitare pentru obţinerea personalului. Ar trebui ca şi costurile pentru construcţii să crească între 5% şi 8%. Începem discuţiile cu marjă de profit de 10%, apoi coborâm la 4-5% şi suntem fericiţi dacă rămânem la 3%. Ar trebui să fim atenţi la cât de mult ne bucură această efervescenţă a pieţei de birouri şi dacă randamentele sunt cele pe care ni le dorim“, a spus Alexandros Ignatiadis.
Lipsa forţei de muncă de pe şantiere reprezintă o probleme şi în cazul proiectelor rezidenţiale, unde muncitorii din România pleacă spre Europa de Vest, unde pot câştiga în mână între 1.500 şi 1.700 de euro pe lună, faţă de 500-700 în România.
„Forţa de muncă merge în Germania, Ungaria, unde noi îi găsim acolo unde dezvoltăm, pentru că acolo au salarii mai mari. Acum construim cu 500 euro/mp şi implicit creşte şi preţul de vânzare. Dacă în urmă cu câţiva ani vindeam cu 80.000 de euro, acum acelaşi apartament costă 100.000 de euro“, afirmă Favi Stelian, managing director Shikun & Binui şi Red Sea Group, care dezvoltă proiectele City Point în Aviaţiei/Barbu Văcărescu şi New Point în Pipera. El a subliniat că, dincolo de criza de forţă de muncă, o a doua problemă este reprezentată de autorizaţii, unde se aşteaptă şi un an de zile pentru un proiect rezidenţial.
„Nu se construieşte destul pe zona de rezidenţial, iar la cauze putem pune şi problema cu autorizaţiile, care se dau greu, dar şi partea de finanţare, pentru că băncile fac analize după care greu obţii un credit“, a spus Favi Stelian. Mai mult, schimbările de legislaţie şi chiar faptul că abia acum programul Prima casă a fost anunţat pe o perioadă mai lungă, de cinci ani, nu doar pe anul în curs, a determinat companiile-mamă să direcţioneze banii către alte ţări din regiune.
„Noi lucrăm şi în alte ţări, în Polonia, Ungaria. Ca grup, avem un buget de 100 mil. euro pe an pentru Europa. Să zicem că mă duc la board şi povestesc de România. Cei de acolo mă întreabă ce e cu schimbările de taxe şi impozite, ba îi zic de TVA de 5%, ba de 19%. De ce să investească în România şi nu în Polonia, unde e stabil, clar, autorizaţiile se scot uşor? În ultimii 3 ani, compania a investit 100 mil. euro în Polonia şi foarte puţin în România“, a spus Favi Stelian.
Alexandros Ignatiadis, cofondator, Octagon Contracting & Engineering
♦ Este o presiune totală din cauza salariilor în domeniul construcţiilor şi din cauza lipsei oamenilor, care pleacă în vest pentru salarii mai bune. Chiriile pentru birouri rămân mici, chiar dacă există cerere, însă costul produselor creşte.
♦ În primul semestru avem o scădere de peste 4% a sectorului construcţiilor.
♦ Preţurile la chirii pentru birouri scad şi se îndreaptă spre 10-11-12 euro/mp. Ar trebui să ne uităm la calitatea cererii de birouri şi la caracteristicile ei. Cererea e volatilă. Ar trebui să fim atenţi la cât de mult ne bucură această efervescenţă a pieţei de birouri şi dacă randamentele sunt cele pe care ni le dorim.
♦ O problemă este lungimea proceselor de licitare pentru obţinerea personalului. Ar trebui ca şi costurile pentru construcţii să crească între 5% şi 8%.
♦ Începem discuţiile cu marjă de profit de 10%, apoi coborâm la 4-5% şi suntem fericiţi dacă rămânem la 3%.
Bogdan Bogatu, senior broker, office agency Cushman & Wakefield Echinox
♦ Interesant e că în zona Barbu Văcărescu, unde anul trecut am avut circa 40% din livrări, anul acesta nu avem nimic de livrat, ci doar în 2018. Următoarea ţintă este să spargem bariera de 3 milioane mp de birouri în Bucureşti.
♦ Rata de neocupare în clădirile de birouri a coborât pentru prima dată după criză sub 10% de la începutul acestui an.
♦ Chiria lunară în zona prime - zona centrală a Bucureştiului - a rămas la aceeaşi valoare, 18,5 euro/mp. În Barbu Văcărescu ajunge la 16,5 euro/mp, iar în zona de centru-vest este de circa 15,5 euro/mp.
♦ Anul trecut am avut un stoc total livrat de 275.000 mp de birouri, însă pentru anul acesta avem o livrare estimată la 170.000 mp. Totuşi, estimăm o valoare a tranzacţionării undeva la 400.000 mp.
♦ Ca livrări, în 2018 vom avea undeva la 300.000 mp, din proiectele care sunt acum în lucru.
♦ Vedem un succes mare al zonei în zona Orhideea, similar zonei Floreasca în trecut. În Orhideea Towers, de exemplu, s-au semnat deja contractele cu chiriaşi, dezvoltatorul se apropie de închiderea clădirii. În prezent, în Orhideea, chiriile sunt în jur de 15 euro/mp, dar depinde foarte mult de clădire, de spaţii, de chiriaşi.
♦ Oraşele regionale vor urca în perioada următoare, în Timişoara, de exemplu, urmând a se livra undeva la 150.000 mp de birouri, am văzut deja intrări noi şi pre-lease-uri multe. În plus, chiria prime este mai mică decât în Bucureşti, 15 euro/mp în Cluj-Napoca.
♦ Oraşele regionale concurează cu Bucureştiul, vedem în acestea nume de companii mari care nu sunt în Bucureşti. Aproape în fiecare săptămână avem discuţii cu companii din afară, care testează piaţa din România.
♦ Noi estimăm o coborâre a yieldului sub nivelul de 7%. Spaţiile de birouri au ajuns modalităţi de reţinere a personalului.
Eugen Vernea, director de dezvoltare Fratelli, Biutiful, Fratellini, Uanderful
♦ În Timpuri Noi Square dezvoltăm trei restaurante, toate vor fi inaugurate aproximativ în septembrie. Vom avea meniul clasic care ne-a consacrat. Cele trei restaurante sunt diferite, nu concurează unul cu celelalte. Vor fi o cantină, o zonă de bistro şi Biutiful, care va fi mai mult pentru seară. Sunt trei bucătării diferite.
♦ Cele trei zone vor avea, spre deosebire de celelalte locaţii ale grupului Fratelli, mai multe locuri la mesele mai înalte, pentru a susţine ideea de rapiditate în servirea mesei.
♦ Dacă am găsi mai mult personal, ne-am dezvolta mai mult, însă din păcate suntem limitaţi din acest punct de vedere, pentru că oamenii aleg să plece în alte ţări.
Maria Florea, head of office Agency JLL Romania
♦ Din cererea totală de anul trecut, 150.000 mp a fost cerere nouă anul trecut, companii care au venit şi au angajat oameni. Oameni care au adus salarii mai mari, deci consum mai mare în shopping centeruri şi tot aşa. E un ciclu, toată industria de real estate se dezvoltă.
♦ A plecat Intel, dar au venit alte companii cu 1.000 de oameni.
♦ În Varşovia stocul de birouri este dublu faţă de noi, deci mai avem loc.
♦ Toţi jucătorii mari, mai ales pe IT, au probleme cu angajarea. Când apar şi nume noi, ca Amazon, trebuie să depui şi mai mult efort. E nevoie de investiţii în educaţie, să te duci în facultate, să îi creşti.
♦ Sunt companii mari care au venit la noi şi au deschis un birou de câteva sute de metri şi acum au ajuns la mii şi zeci de mii de metri pătraţi.
♦ Este un stoc de vreo 300.000 mp de birouri care nu mai pot fi considerate moderne, dar sunt incluse în stocul total, de 2,3 milioane mp, şi trebuie să vedem ce facem cu ele. Clasa A înseamnă lucruri diferite în ţări diferite. Noi am început să o delimităm mai mult pe specificaţii tehnice, nu neapărat pe proximitatea de metrou sau pe zonă.
♦ Chiriaşii au devenit foarte conştienţi. Nu se mai uită doar la chirie, ci şi la costurile de după închiriere, la utilităţi, service charge etc. Cam toate birourile noi de clasa A sunt personalizate, pe cerinţele companiilor, cu arhitecţi şi dotări.
Florin Furdui, country manager, Portland Trust
♦ România are oportunitatea de a specula un moment geopolitic important şi faptul că suntem o economie cu performanţe reale an la an. Creşterea economică din T1 este o veste foarte bună, va atrage atenţia investitorilor. Avem un nivel de vacancy sănătos, care permite dezvoltarea pentru companii.
♦ Am fost printre primii care au investit în Barbu Văcărescu şi am avut dreptate să mergem acolo. E un pol matur acum, stabil şi cred că va continua să se dezvolte. Au apărut şi dezvoltări rezidenţiale.
♦ Problemele de infrastructură sunt generalizate în Bucureşti, nu doar în Barbu Văcărescu. Nu avem o viziune integrată de dezvoltare a infrastructurii care să ne ajute să ajungem la muncă şi să ne plătim taxele. Nu ne bazăm niciodată pe promisiunile administraţiei, ci venim noi cu propuneri şi proiecte. Dar parcă începem să avem o ureche deschisă la administraţie.
♦ Lipsa de lichiditate influenţează piaţa de real estate. În oraşe secundare, Cluj, Iaşi, Timişoara, e şi mai rău, sunt puţini investitori care să meargă acolo. Lichiditatea e încă în Bucureşti.
♦ Ne uităm spre zona Expoziţiei şi sperăm să fie tot un succes ca în Barbu Văcărescu.
♦ Cluj, care a avut o filosofie bună, a ajuns să fie mai scump pe rezidenţial decât Bucureşti.
♦ Nu cred că piaţa românească e pregătită de clădiri peste clasa A, încă ne uităm mult la preţuri, costuri. Disponibilitatea clienţilor de a plăti în plus e zero, chiar dacă noi investim mai mult pentru eficienţă energetică de exemplu. Iar taxarea e la fel, indiferent dacă ai o clădire de clasa A sau de clasa B.
Sebastian Capotescu, director de marketing în cadrul Green Forest
♦ Cu siguranţă, investiţiile în mobilier la companiile de IT sunt mai mari decât la alte companii, un nivel aproape dublu. Tocmai am terminat un proiect la Iaşi, pentru o companie britanică de IT, şi e o problemă reală cu a găsi oameni.
♦ Vânzările de mobilier pentru birouri au mers bine în ultimul an. Noi avem şi o parte de export, exportăm aproximativ 20% din cifra de afaceri.
♦ Vom începe o investiţie într-o nouă hală de producţie, ca răspuns la cererea pe care o avem. Ar fi mult mai avantajos pentru noi să avem o piaţă stabilă la nivel de IMM-uri.
♦ În România există câteva proiecte mari şi interesante de clădiri noi, pentru care va fi o bătălie pentru închirierea spaţiilor.
Laurenţiu Lazăr, vicepreşedinte, ANEVAR, senior partner, Colliers România
♦ Ultimele tranzacţii importante au avut loc în 2015. Au fost câteva mai micuţe şi anul trecut. Dar cele peste 80 mil. euro au fost în 2015. Randamentul a fost de 7,5%. Acum cred că o tranzacţie similară ar avea un randament mai mic, 7-7,25%.
♦ O problemă a pieţei este lipsa de produse şi lichiditatea. Este America House la vânzare acum, foarte bine poziţionat, dar să vedem dacă ajunge la 7% şi un pic.
♦ Suntem acum peste minimul din perioada crizei ca randament, dar alte ţări sunt încă sub randamentul din boom. Dar sunt puţine produse disponibile a fi vândute.
♦ Acum se face o tranzacţie la yield 5%. Costul finanţării e la 2,3-2,5%, în Polonia e 1% şi ceva. Mai e loc. Sunt mulţi bani în sistemul bancar care stau.
♦ La Ministerul Culturii este un blocaj, sunt investiţii masive care sunt blocate pentru că sunt în zone protejate şi se aşteaptă 7-8 luni pentru un aviz. Ministerul Culturii blochează proiecte de investiţii masive pe real estate acum, nu doar pe birouri.
♦ Generaţia nouă ocupă cam 40% din spaţiile moderne de birouri. Spaţiile de birouri sunt un instrument de a atrage şi reţine angajaţi. Se analizează ce vor angajaţii, ce tip de comunicare ai între departamente, cum vrei să organizezi angajaţii. Nu mai e doar un simplu spaţiu de birouri.
Favi Stelian, managing director, Shikun & Binui şi Red Sea Group
♦ Nu se construieşte destul pe zona de rezidenţial, iar la cauze putem pune şi problema cu autorizaţiile, care se dau greu, dar şi partea de finanţare, pentru că băncile fac analize după care greu obţii un credit.
♦ Noi am mizat pe Barbu Văcărescu când lumea încă nu se ducea acolo. Şi am vândut tot, acum aşteaptă toţi etapa 2. Iniţial am vândut cu 80.000 euro un apartament de 2 camere, acum se vinde cu 100.000 euro.
♦ Forţa de muncă merge în Germania, în Ungaria. Găsim români acolo când dezvoltăm. Pentru că acolo au salarii mai mari.
♦ Noi avem proiecte şi în alte ţări, în Polonia, în Ungaria. Noi, ca grup, avem un buget de 100 mil. euro pe an pentru Europa, să zicem. Mă duc la board să povestesc de România şi cei de acolo mă întreabă ce e cu schimbările de taxe şi impozite, ba îi zic de 5%, ba de 19%. De ce să investească în România şi nu în Polonia, unde e stabil, clar, autorizaţiile se scot uşor? În ultimii trei ani, compania a investit 100 mil. euro în Polonia şi foarte puţin în România. E păcat. Strategia pe Europa se face cu mult timp înainte, după ce se analizează fiecare ţară. România apare mereu la capitolul risc, pe partea cu schimbările legislative. Am investit 50-70 mil. euro în România din 2007.
Adrian Vascu, senior partner, Veridio
♦ Preţurile la apartamentele din Capitală au crescut în primul trimestru al anului cu 5% faţă de aceeaşi perioadă din 2016. Se vorbeşte despre cât au crescut preţurile anul acesta faţă de anul trecut. în T1 2017 faţă de T1 2016, creşterea a fost în Bucureşti de circa 5%, iar în Cluj-Napoca a fost de 12%.
♦ Anul trecut, în Cluj-Napoca au fost peste 7.000 de tranzacţii imobiliare. Din contracte, a rezultat că 25% au fost cumpărate cu credit bancar. Restul au fost achiziţionate din surse proprii.
♦ Mesajul meu este ca, odată ce cifrele sunt preluate, să fie sistematizate astfel încât să avem o imagine unitară. Este foarte periculos când cineva spune că un teren ar costa 1.000 de euro pe metru pătrat, iar altcineva spune că ar trebui să coste 700 de euro pe metru pătrat, pentru că diferenţa se transformă în prejudiciu. Toată lumea trebuie să vadă aceeaşi bază, din păcate acum nu ştim unde s-o vedem.
Florin Popa, managing partner, Vitalis Consulting
♦ Este o presiune pe salarii, iar angajatorii sunt obişnuiţi cu un nivel, dar angajaţii vor un pic mai mult.
♦ Există o presiune şi pe preţurile de construcţii. Aud că nu sunt oameni, dar trebuie să vedem de ce nu găsim oameni, la salariile date de noi. La un moment dat cineva o sa ridice preţul de construcţie, cu 5%, şi va creşte şi preţul dezvoltatorului, apoi implicit al chiriaşului.
♦ Noi am urcat timid preţurile la consultanţă, au fost şi clienţi care au plecat.
Dorel Niţă, head of data & research, Imobiliare.ro
♦ Piaţa îşi continuă evoluţia ascendentă şi vedem o accelerare a creşterii preţurilor, mai ales pe segmentul nou, la Cluj, Bucureşti şi Timişoara. Nu se construieşte suficient.
♦ În 2016, am estimat un avans de 10%, mai mult în Bucureşti. Motivele pot fi creşterea economică, a salariilor, dobânzile mici, dar creşterea cererii a pus o presiune suplimentară. Au fost cu 30% mai puţine oferte în piaţă în T1 faţă de T1 2016 şi asta se reflectă în preţ
♦ La nivel naţional au fost construite 52.000 de locuinţe noi anul trecut, din care Bucureşti-Ilfov abia a depăşit 10.000, sub cerere. Cred că vom vedea o plafonare a numărului de tranzacţii.
♦ E nevoie de informaţii cât mai corecte din piaţa imobiliară. Noi comparăm preţul de ofertă cu cel al tranzacţiei. Marja de negociere este de aproximativ 3%. Circa 10% din tranzacţii de la noi sunt peste ultimul preţ cerut. Majoritatea proprietăţilor de pe site sunt noi. Cred că am depăşit un milion de unici lunar.
Gabriel Voicu, director divizie New Homes, Coldwell Banker Romania
♦ Trebuie să fim atenţi să nu punem paie pe un foc care nu există, iar declaraţii că preţurile cresc cu 10%, mai mult în Bucureşti, sunt periculoase. Preţurile în acelaşi proiect ajung să crească. La proiectele pe care le vindem noi în continuitate, în Cosmopolis de exemplu, creşterea reală este de 3-5% faţă de acum 3-4 ani. La fel şi în celelalte proiecte cu vânzări repetitive vedem o creştere de circa 5%. E o creştere naturală şi probabil vom vedea un plus de 5-10% pe viitor. Se construieşte prea puţin în unele zone şi prea mult în altele.
♦ E normal să avem o creştere sănătoasă a preţurilor, pentru că avem şi o cerere sănătoasă, 90% sunt consumatori finali. Problemele mari au apărut atunci când 90% din cumpărători erau investitori.
♦ În nord s-a dezvoltat mult zona de birouri, acum merge şi pe rezidenţial. Aşteptam să se dezvolte mai rapid zona de est, pentru că au acces rapid la metrou. La fel, pe linia de metrou spre aeroport vom vedea dezvoltări, iniţial de birouri.
♦ Se simte nevoia unui upgrade la cei care au accesat un credit Prima casă acum 5-7 ani, aşa că zona de middle va creşte în următorii ani. Acum avem mass-market 59% şi 33% middle, dar cred că se vor inversa.
Andreea Comşa, managing director, Premier Estate Management
♦ Piaţa rezidenţială revine la trendul achiziţiilor de locuinţe din stadiul de proiect, ceea ce ar putea deveni periculos, însă nu sunt indicii că s-ar putea reveni la un boom precum cel din 2008. Nu sunt premise să se întâmple ce s-a întâmplat în 2008, tocmai pentru că şi băncile sunt mai precaute. Se vând însă apartamente de pe plan ale unor dezvoltatori care nu au istorie sau care nu sunt serioşi şi o să fie clienţi care dau avans şi rămân păgubiţi.
♦ Bucureştiul rămâne competitiv din punctul de vedere al proiectelor rezidenţiale, în vreme ce oraşele regionale mari nu au aceeaşi concurenţă. Timişoara este un oraş avantajat, pentru că acolo nu există o concurenţă foarte mare şi dacă vii cu un concept altfel, ai succesul garantat. În Bucureşti există foarte multă concurenţă.
♦ Uneori, apar proiecte care trag preţurile în sus, nu doar pentru că se dezvoltă zona. Se poziţionează din prima cu nişte preţuri peste nivelul pieţei. Noi nu avem apartamente foarte ieftine, avem în medie apartamente de peste 100.000 de euro, ştim foarte bine cine ne sunt clienţii şi pe ce direcţii să ne promovăm.
♦ În primele patru luni, am vândut cu peste 35% mai mult decât anul trecut. Oamenii caută din ce în ce mai mult proiecte care să fie mai bine poziţionate, într-o zonă mai bună, şi sper să se menţină această tendinţă.
Eduard Uzunov, preşedinte, Regatta Estate
♦ Problemele de autorizare şi birocraţia îngreunează semnificativ procesul de construcţie în România. Trebuie să stai cel puţin şase luni, dacă nu un an-doi, numai pentru a obţine autorizarea, apoi urmează construcţia. Timpul contează foarte mult. Sunt convins că, dacă toată birocraţia în construcţii ar fi mai facilă sau nu ar exista, ar fi mai eficient pentru viaţa noastră.
♦ România ar trebui să se străduiască mai mult să-şi creeze o imagine favorabilă în afara ţării, pentru a atrage investitorii imobiliari. Ar trebui să arătăm atât investitorilor, cât şi potenţialilor noi dezvoltatori că aici lucrurile sunt mai bune, mai lapte şi miere. Cu cât ţara noastră va avea o imagine mai specială în lume, cu atât vom fi mai bine văzuţi şi vom atrage investitori.
♦ Acum doi ani, am avut la vânzare o casă, o construcţie din 1859, în care a locuit savantul Nicolae Păulescu. Am vândut-o doamnei Anca Vlad, care voia să facă acolo Muzeul Farmaciei din România. Mi-a spus că nu se poate apuca din nou de epopeea autorizărilor de la Ministerul Culturii, pentru că durează prea mult. Văd că în ultima vreme se dă cu bidineaua pe câteva clădiri de pe Calea Victoriei ca să înfrumuseţăm Bucureştiul. Asta nu e o soluţie. Proprietarii care renovează anumite clădiri ar trebui să aibă facilităţi fiscale, pentru că ei redau faţa Bucureştiului.
♦ Randamentul la clădirile vechi, cu valoare istorică, poate fi între 5% şi 100% sau chiar 200%.
Diana Coroabă, partener, PwC Romania
♦ Impozitul pe gospodării nu ar trebui să afecteze tranzacţiile cu imobile, pentru că în continuare impozitul va fi cu reţinere la sursă. În schimb, cred că impozitul pe gospodării va afecta creditarea. Dacă se va aplica impozitul pe gospodării, vom avea o problemă foarte mare cel puţin doi ani, pentru că nu va mai exista stopaj la sursă pentru impozitul pe venit.
♦ Cred că persoanele fizice ar trebui să cumpere acum locuinţe, pentru că nu se ştie ce se va întâmpla în viitor. Tot sistemul de creditare va avea nevoie de o regândire, pentru că va exista un vid de informaţie.
♦ Noi, românii, nu suntem obişnuiţi să facem economii ca să ne plătim impozitele. Se va ajunge la un blocaj al administraţiilor financiare în procesarea de informaţii.
♦ Ar trebui ca Ministerul Finanţelor să conlucreze cu Ministerul Muncii şi să definească politica socială, dacă vrem cota de TVA de 5% pentru locuinţe de până în 450.000 lei pe termen lung.
