Dezvoltatorii trebuie să se orienteze către zone unde există deja infrastructură şi, prin proiectele pe care le fac, să scurteze drumul dinspre cartierele-dormitor către zonele de birouri.
„Nu putem aştepta dezvoltarea infrastructurii. Bucureştiul probabil nu va avea o infrastructură dezvoltată în următorii zece ani. Trebuie să ne creăm singuri oportunităţi noi“, a spus Geo Mărgescu, CEO şi fondator al companiei Forte Partners, în cadrul celei de-a treia ediţii a evenimentului ZF Birouri şi rezidenţial, organizat de Ziarul Financiar, în parteneriat cu Alesonor, Chairry, Cushman & Wakefield Echinox, Crosspoint, Forte Partners, Genesis Property, London Partners, Immofinanz, PeliFilip, Signify.
Forte Partners dezvoltă proiectul de birouri The Bridge din zona Orhideea şi proiectul rezidenţial Aviaţiei Park, din zona podului Băneasa din nordul Capitalei, şi are în plan să construiască un proiect de birouri în zona Tineretului.
Zona Pipera este unul dintre cele mai relevante exemple privind traficul congestionat, iar situaţia de acolo nu ar trebui replicată şi în alte zone ale Capitalei. În condiţiile în care traficul rutier este tot mai aglomerat, dezvoltatorii mizează tot mai mult pe apropierea de staţiile de metrou.
Tocmai de aceea, potrivit datelor companiei de consultanţi Crosspoint Real Estate, din totalul suprafeţei de birouri închiriate în primul semestru, 41% au reprezentat relocările pentru companiile care au căutat clădiri aflate la o distanţă de maximum 250 de metri de metrou.
„Proximitatea metroului este crucială când se alege un teren pentru birouri, dar contează şi aglomerarea acelei staţii de metrou. Există clădiri performante care nu au un grad de ocupare prea mare, tocmai pentru că nu au metrou în apropiere“, a spus Ştefan Tudos, vicepreşedinte Genesis Property, companie deţinută de omul de afaceri Liviu Tudor. Genesis Property deţine în Bucureşti proiectul de birouri West Gate, din apropierea staţiei de metrou Preciziei.
Pentru a fluidiza traficul, companiile apelează la autorităţi, însă nu de fiecare dată acestea vin cu soluţii. De aceea, dezvoltatorii spun că se preocupă ei înşişi de realizarea facilităţilor, printre care infrastructură şi parcări, dar şi alte condiţii, prin care speră să atragă chiriaşi.
„Se pune tot mai mult accentul pe angajat, se vorbeşte foarte mult despre conceptul de well-being. Clădirile inteligente nu au ajuns însă la o maturitate care să le facă necesare. Chiriaşii îşi doresc foarte mult flexibilitate“, a spus Silviu Bulzan, head of sales office, industry, retail & hospitality în cadrul SEE Signify.
Piaţa de birouri este pe un trend pozitiv, consultanţii imobiliari estimând că vor mai avea loc tranzacţii până la sfârşitul acestui an.
„Vedem o diversificare a profilului investitorilor. Fondurile sud-africane se uită în continuare la piaţa locală de real estate, dar şi cele de private equity din Statele Unite ale Americii“, a spus Ioana Roman, partener la casa de avocatură PeliFilip.
În paralel cu birourile din Bucureşti, se va dezvolta şi piaţa de birouri din provincie, cred consultanţii.
„Până la sfârşitul anului 2019, oraşele secundare mari vor acumula un stoc de un milion de metri pătraţi de birouri. În Bucureşti, în acest moment, stocul se situează la
3 milioane de metri pătraţi de birouri“, a spus Mădălina Cojocaru, partner office la agenţia de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Tot ea a adăugat că oraşele secundare de mari dimensiuni - precum Iaşi, Timişoara, Cluj-Napoca sau Constanţa - se află în acest moment, din punctul de vedere al stocului de birouri, la nivelul Bucureştiului din anii 2007-2008. Cererea se menţine ridicată, iar companiile se arată interesate de orice clădire nouă care se construieşte.
„Nu cred că vom ajunge ca, pentru o clădire modernă de birouri, să nu se găsească chiriaşi. Industria extrem de activă în acest moment este IT&C“, a spus Codrin Matei, managing partner la Crosspoint Real Estate.
Precauţie în rezidenţial
Clienţii trebuie să fie mai atenţi atunci când achită un avans şi să ştie exact unde merg acei bani, astfel încât dacă proiectul nu se va mai realizează, să-şi poată recupera în siguranţă banii, sunt de părere unii dintre cei mai mari jucători de pe piaţa rezidenţială din România.
„Fiecare client ar trebui să fie conştient că dă nişte bani atunci când cumpără din stadiul de proiect şi trebuie să se asigure pentru ce i se dă. De aceea, noi dăm scrisori de garantare că firma nu intră în insolvenţă sau faliment. Poţi fi foarte bine finanţat, când constructorul tău nu mai poate finaliza proiectul, banca îţi poate bloca finanţarea. În ultima perioadă, şi băncile ar trebui să fie mai atente. Contează atât finanţarea, cât şi reputaţia dezvoltatorului“, a spus Antoanela Comşa, preşedinte AREI (Asociaţia Investitorilor Străini în Real Estate), care mai conduce şi Gran Via România, divizia locală a dezvoltatorului spaniol ce construieşte proiectul Gran Via Park din Capitală.
Ea a subliniat că, în ciuda problemelor mediatizate, oamenii nu sunt obişnuiţi să ceară documente referitoare la proiectul în care se mută.
„Achiziţionăm locuinţe pe 20 de ani, contractăm un credit şi trebuie să fim foarte atenţi. Nu trebuie doar să cumpărăm ieftin, ci să fim atenţi la ce cumpărăm. Sunt importante autorizaţiile privind protecţia la foc“, a subliniat Antoanela Comşa.
Necesitatea încadrării în TVA de 5% la achiziţia unei locuinţe, coroborată cu majorarea preţului la materialele de construcţii au dus în ultima perioadă la creşterea preţului de achiziţie a apartamentelor din Bucureşti.
„Apartamentele cu trei camere cu greu se încadrează în TVA 5%, iar în acest fel ´pedepsimª familiile cu copii sau care vor copii, dar nu se pot descurca să-şi achiziţioneze un apartament mai mare“, spune Antoanela Comşa.
În ceea ce priveşte segmentul premium şi de lux al locuinţelor din Capitală, acesta a înregistrat în ultimul an un avânt considerabil, iar în următorii ani sunt în plan† tot mai multe proiecte.
„În 2018-2020 vor fi demarate minim 6-7 proiecte pe zona rezidenţială premium-lux, cu 170 de noi unităţi, în zone foarte bune, fără să luăm în considerare proiectul One Mircea Eliade, care are 250 de apartamente de lux. Avem proiecte de 5.000 euro mp/util, chiar şi peste, în Primăverii şi Kiseleff. Cumpărătorii de acest tip nu au nevoie de creditare şi majoritatea cumpără în scop personal. Dar sunt şi investitori care se orientează spre vile de circa 1 mil. euro, în zone speciale, pe care le pot amenaja pentru birouri“, a spus Mihaela Pană, partner residential la agenţia Cushman & Wakefield Echinox.
Tot pe segmentul superior de preţ, Alex Skouras, managing partner la Alesonor, dezvoltatorul proiectului Amber Gardens, unde o casă se vinde şi cu peste 300.000 de euro datorită sistemelor de reducere a consumului energetic, spune că piaţa locală s-a dezvoltat şi este mai educată şi se vede o mare diferenţă faţă de 2007-2008.
„Majoritatea clienţilor cumpără acum pentru ei, sunt achiziţii sănătoase. Proiectul nostru asigură eficienţă energetică, calitatea vieţii, confort, integrarea tehnologiei în construcţie. Clienţii sunt familiarizaţi cu aceste subiecte acum. Nu cred că oamenii se întorc dinspre periferie spre oraş, ci sunt interesaţi să stea mai aproape de locul de muncă, de şcoală, de facilităţi. Tot mai mulţi clienţi vor să economisească bani din administrarea casei, iar o locuinţă verde, inteligentă, duce la reducerea cu până la 90% a costurilor“, a subliniat Alex Skouras.
Geo Mărgescu, CEO şi fondator Forte Partners
♦ Apropierea de metrou este esenţială pentru clădirile de birouri mari. Când începem un proiect facem un studiu de trafic.
♦ Nu putem aştepta dezvoltarea infrastructurii. Bucureştiul probabil nu va avea o infrastructură dezvoltată în următorii 10 ani. Trebuie să ne creăm singuri oportunităţi noi. Zona Timpuri Noi devine un pol de interes.
♦ Zona Pipera e produsul unei perioade destul de nefaste pentru piaţa imobiliară. Acum nu mai sunt dezvoltatori-cowboy, care să facă o clădire de birouri în mijlocul câmpului.
♦ Piaţa e la un nivel sustenabil din punctul de vedere al yieldurilor. Preţurile mai pot creşte.
♦ Oraşele secundare au un potenţial foarte bun de creştere. Pentru noi focusul este să livrăm la timp.
♦ Clădirile rezidenţiale vechi mari, cum sunt cele de pe Magheru, vor fi evitate de investitori atâta timp cât există încă terenuri libere.
Ioana Roman, partener casa de avocatură PeliFilip
♦ Piaţa de office este pe un trend pozitiv. Primul trimestru a fost mai slab în tranzacţii, dar am recuperat foarte bine în trimestrul II. Vom mai vedea tranzacţii până la finalul anului.
♦ Anticipez că ritmul de dezvoltare va fi puţin temperat în viitor.
♦ E în curs de dezbatere un nou PUZ pe sectorul 6, care ar putea aduce surprize în zonă, mai ales pentru proiectele în faze incipiente sau construite pe etape.
♦ Poate dura 2-3 ani până la aprobarea unui PUZ. În următorii ani sper să clarificăm legislaţia construcţiilor şi urbanismului, unde sunt încă neclarităţi.
♦ Vedem o diversificare a profilului investitorilor. Fondurile listate sud-africane se uită în continuare la piaţă, dar şi cele de private equity din SUA.
Mădălina Cojocaru, partner office la Cushman & Wakefield Echinox:
♦ Oraşele secundare de mari dimensiuni - precum Iaşi, Timişoara, Cluj-Napoca sau Constanţa - se află în acest moment, din punctul de vedere al stocului de birouri, la nivelul Bucureştiului din anii 2007-2008.
♦ Până la sfârşitul anului 2019, oraşele secundare mari vor cumula un stoc de un milion de metri pătraţi de birouri. În Bucureşti, în acest moment, stocul se situează la 3 milioane de metri pătraţi de birouri.
♦ Companiile care se concentrează pe oraşele secundare vin în principal din domeniul IT. Contractele standard de închiriere în Cluj, Timişoara, Iaşi sunt de minimum cinci ani.
♦ Companiile noi pe piaţa de birouri sau start-up-urile sunt cei mai mulţi chiriaşi ai spaţiilor de co-working.
♦ Staţia de lucru poate varia între 150 şi 500 de euro pe metrul pătrat, în funcţie de dotările tehnice, de design, de facilităţi, de specificul activităţii chiriaşului. Sunt marje extrem de distanţate.
Mihaela Pană, partner residential, Agency Cushman & Wakefield Echinox
♦ În 2018-2020 vor fi demarate minimum 6-7 proiecte pe zona rezidenţială premium-lux, cu 170 de noi unităţi, fără să luăm în considerare proiectul One Mircea Eliade, care are 250 de apartamente.
♦ Avem proiecte de 5000 euro mp/util, chiar şi peste, în Primăverii şi Kiseleff.
♦ În general bugetul pentru achiziţii pentru investiţii în rezidenţial este de 200-300.000 euro. Yieldul pe rezidenţial este mic. Cu excepţia vilelor de lux, care intră în altă categorie. În următorii doi ani mai adăugăm la stoc încă 400-450 de apartamente de lux.
♦ Cea mai „zgomotoasă“ zonă din punctul de vedere al asociaţiilor de proprietari este Floreasca. Au fost şi nişte procese acolo. Au fost retrocedări de terenuri care erau spaţii verzi şi oamenii s-au trezit înconjuraţi de blocuri. Dar au fost şi procese nefondate, care au durat ani de zile.
♦ Nu văd creşteri de preţ pe rezidenţialul de lux, ci stabilizare în următorii ani. E mai sănătos aşa.
Ştefan Tudos, vicepreşedinte Genesis Property
♦ Proximitatea metroului este crucială când se alege un teren pentru birouri. Dar contează şi aglomerarea acelui metrou, dacă ne gândim la Pipera, de exemplu. Sunt clădiri performante care nu au un grad de ocupare prea mare pentru că nu au metrou în apropiere.
♦ Discutăm constant cu autorităţile privind infrastructura din zonele în care facem birouri.
♦ Noi semnăm contracte de închiriere pe 5 ani în general, dar avem şi pe 10 ani. Avem chiriaşi vechi, care prelungesc contracte.
♦ Multe companii vor să introducă automatizări, avem si conceptul de work from home. Aceste trenduri vor impacta suprafaţa de birouri necesară.
Silviu Bulzan, head of sales office, industry, retail & hospitality SEE Signify
♦ Investiţiile dezvoltatorilor imobiliari în clădiri moderne de birouri au dus consumul de energie la circa 50% faţă de cât se consuma în urmă cu câţiva ani.
♦ Trebuie să gândim din punct de vedere practic. Se pune tot mai mult accentul pe angajat, se vorbeşte foarte mult despre conceptul de well-being. Clădirile inteligente nu au ajuns însă la o maturitate care să le facă necesare.
♦ Chiriaşii îşi doresc foarte mult flexibilitate. Spaţiile trebuie să aibă o anumită utilitate, folosindu-se de facilităţile pe care le oferă.
♦ Cea mai scurtă perioadă de recuperare a investiţiei în noi tehnologii, în funcţie de dotări, este de doi ani şi jumătate.
Codrin Matei, managing partner Crosspoint Real Estate
♦ Nu cred că vom ajunge ca, pentru o clădire modernă de birouri, să nu se găsească chiriaşi.
♦ Din totalul suprafeţei închiriate în primul semestru, 41% au reprezentat relocările pentru companiile care au căutat clădiri aflate la o distanţă de maximum 250 de metri de metrou. Contează şi clădirea de birouri, modul în care a fost dezvoltată, dar şi apropierea de alte facilităţi
♦ În Cluj, pentru obţinerea unui PUZ este nevoie de un an şi jumătate, poate chiar doi ani. În Bucureşti, în funcţie de zonă, poate ajunge la un an. În Timişoara, lucrurile se întâmplă mult mai uşor.
♦ Din totalul tranzacţiilor de închirieri din primul semestru, 16% au reprezentat relocările diverselor companii. Industria extrem de activă este IT&C.
Alex Skouras, managing partner Alesonor, dezvoltatorul proiectului Amber Gardens
♦ Tot mai mulţi clienţi vor să economisească bani din administrarea casei, iar o locuinţă verde, eficientă, duce la reducerea cu până la 90% a costurilor.
♦ În trecut, majoritatea cumpărătorilor nu se interesau decât de preţul pe metru pătrat. Acum se interesează de specificaţiile tehnice, de siguranţa la foc, documentele legale, autorizaţia de construcţie, eficienţa energetică.
♦ Cred că la un moment dat vom vedea o corecţie pe piaţă, nu o criză, dar piaţa rezidenţială locală este bine protejată. Nu vom vedea lucrurile din 2007-2008. Nu vom vedea o bulă imobiliară, ci dezvoltare sănătoasă.
♦ Majoritatea clienţilor care cumpără locuinţe în afara Bucureştiului, în nord, lucrează tot în nord, până în Piaţa Victoriei. Ei se gândesc că şi dacă schimbă jobul vor lucra în aceeaşi zonă.
Mihai Dumitrescu, managing partner Crosspoint Real Estate
♦ Cumpărătorii de locuinţe din România au devenit mai atenţi şi mai precauţi, după experienţa crizei financiare de acum zece ani.
♦ Am observat o scădere a volumului de tranzacţii pe rezidenţial din Bucureşti cu circa 3-5% în primele luni din 2018 faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Toată lumea se plânge de condiţiile de creditare, în mod special în rândul apartamentelor sub 100.000 de euro.
♦ În ultimul an, am observat o creştere a apetitului a unor fonduri de investiţii pentru achiziţia în bloc a unor pachete de locuinţe. Avem mai multe discuţii, sper să le finalizăm.
♦ Proiectele integrate sunt pe o pantă ascendentă ca şi cerere.
♦ Cred că Bucureştiul va urma dezvoltarea în zona de nord, pe linia viitoarei linii de metrou. Cred că e o zonă cu potenţial şi nu pierzi foarte mult timp în trafic.
Daniel Tudor, CEO şi fondator The Concept Real Estate Advisers
♦ Cei mai mulţi cumpărători de locuinţe pentru a le închiria ulterior caută apartamente în zona centrală a Bucureştiului.
♦ Se vede un trend în rândul oamenilor care şi-au cumpărat locuinţe în afara oraşului de a se întoarce în oraş pe măsură ce câştigă mai bine.
♦ Ne uităm la terenuri în Bucureşti, în zone bune. Zonele de interes sunt cele din proximitatea zonelor de business şi a infrastructurii de transport public. Unirii, Grozăveşti, Aviaţiei, Expoziţiei, Mihai Bravu, Văcăreşti sunt zonele cele mai dinamice.
♦ Proiectul Soho Unirii va avea în total 236 de apartamente şi va fi gata în primăvară. Jumătate din proiect este deja vândut.
♦ Anul acesta, creditarea a avut un şoc, pe fondul creşterii ROBOR. Nu cred că preţul va creşte mai departe. A încetinit creşterea, şi nu doar în Bucureşti. Însă marjele de profit nu mai sunt mari şi trebuie totuşi să existe un profit pentru dezvoltatori. Văd piaţa stabilă la nivelul actual, plus-minus câteva procente.
Antoanela Comşa, preşedinte AREI (Asociaţia Investitorilor Străini în Real Estate)
♦ Necesitatea încadrării în TVA de 5% la achiziţia unei locuinţe, coroborată cu majorarea preţului la materialele de construcţii au dus în ultima perioadă la creşterea preţului de achiziţie a apartamentelor din Bucureşti.
♦ Probabil că preţurile vor creşte cu circa 3% pe an maximum, urmând trendul materialelor de construcţii. Pe manoperă, costurile de construcţie au crescut cu 40%.
♦ Un aspect negativ al TVA de 5% şi al faptului că au crescut preţurile este micşorarea suprafeţelor apartamentelor.
♦ Oamenii nu sunt obişnuiţi să ceară documente referitoare la proiectul în care se mută.
♦ Unul din constructorii noştri aduce oameni din Vietnam, nu pentru că ar fi mai ieftini sau mai productivi, ci pentru că îi găseşti tot timpul pe şantier. Unii oameni nu cumpără locuri de parcare, pentru că pot parca pe stradă. Dacă primăriile au interzice acest lucru sau ar taxa parcarea în zonele unde se poate parca pe stradă, situaţia s-ar schimba.
