Conferinţa ZF Tendinţe în piaţa rezidenţială 2025. Dezvoltatorii pariază pe creştere în Bucureşti, dar oferta este tot mai limitată

♦ Bucureştiul are nevoie de un regulament cu privire la starea clădirilor, similar cu cel din Oradea, pentru a susţine dezvoltarea şi atractivitatea oraşului pentru turişti şi investitori ♦ Infrastructura are nevoie să accelereze ritmul de dezvoltare, care este mult mai alert în rândul investitorilor privaţi ♦ Tehnologia şi inovaţiile de tipul smart home vor deveni criterii de departajare tot mai hotărâtoare în procesul de achiziţie a unei locuinţe ♦ Dezvoltatorii au început să investească în construcţia de şcoli şi spitale, pentru a compensa lipsurile din sectorul public.

Cererea pentru noi lo­cu­inţe există în continuare în piaţa locală, în spe­cial în Bucureşti şi ma­rile centre regionale, şi continuă să crească, însă suprafaţa autorizată s-a înjumătăţit în ultimul an, iar preţurile cresc deja cu procente de două cifre. Lipsa unui plan ur­ba­nistic general şi reducerea suprafeţei cu autorizare pentru construire pun presiune pe piaţă, au subliniat dezvol­tatorii în cadrul evenimentului ZF Tendinţe în piaţa rezidenţială 2025 - Care sunt viitoarele zone de interes?, realizat de ZF alături de Alesonor, Redport Capital, HILS Develop­ment, One United Properties, BRD - Societe Generale, Speedwell, Cloud9 Evolution, Bellemonde, Imobili­are.ro, Media City. 

Zona centrală a Capitalei poate a­trage mai mulţi investitori dacă clă­dirile ar fi reabilitate, însă acestea sunt menţinute în afara circuitului econo­mic şi rămân multe dintre ele într-o stare avansată de degradare, cu „bu­lină“, în condiţiile în care proprie­tarii nu sunt susţinuţi şi ajutaţi în a le consolida şi reabilita. 

„În primul rând trebuie să avem un cadru legislativ care să ajute. Şi dacă sunt oraşe unde există deja un model şi unde se întâmplă lucruri, de ce să nu mergem mai departe şi să împrumutăm toate aceste idei şi să facem ca şi oraşul Bucureşti, care este un oraş istoric, să se schimbe şi mai mult în bine. Însă cadrul legislativ este cel care trebuie să seteze regulile şi pre­misele pentru viitor“, a spus Bea­trice Dumitraşcu, CEO Residential Division, One United Properties.

În ceea ce priveşte stocul de apartamente, în Bucureşti există un stoc de apartamente învechit, aproa­pe 90% din locuinţe fiind construite înainte de 1989. 

„Vedem cum, în toate cartierele din Bucureşti, există oameni care aleg să schimbe locuinţa veche cu una nouă, care, în primul rând, să fie per­for­mante energetic. Clienţii noştri sunt astăzi mult mai informaţi în ceea ce priveşte nevoile lor, nu doar pe ter­men scurt, ci şi pe termen lung. Adică oamenii sunt atenţi la cât plătesc fac­turile şi care sunt beneficiile din spa­tele beneficiului unei locuinţe noi, res­pectiv să trăiască într-o comunitate. Şi, pe de altă parte, să se asigure că, în viitor, vor avea parte şi de infrastruc­tu­ră“, a subliniat Beatrice Dumitraşcu.

Dezvoltatorii mizează mai depar­te pe noi proiecte imobiliare, mizând inclusiv pe dezvoltarea fostelor plat­forme industriale. 

„Proiectul dezvoltat pe locul fos­tei platforme ROCAR va avea peste 3.000 de unităţi locative, este un teren de 21,5 hectare, un mixed-use care aduce şi partea de şcoală, grădiniţă şi toate nevoile pe care le are o comu­nitate, pentru că acolo este un fel de oraş în oraş. La ROCAR - One City District - suntem în plin proces de a obţine toată documentaţia, ca în viitor să putem dezvolta acolo o nouă co­mu­nitate“, a spus Beatrice Dumitraşcu. 

One United Properties a semnat săptămâna trecută cu CPI România achiziţia unui teren de 21 de hectare în sectorul 5 al Bucureştiului pentru dezvoltarea cartierului rezidenţial şi crearea noii comunităţi One City District, terenul reprezentând fosta platformă Rocar, unde se produceau autobuze până în 2004, dar şi mi­crobuzele TV - Tudor Vladimirescu. Valoarea achiziţiei se ridică la 21 de milioane de euro.

Bogdan Gubandru, chief opera­tion officer, Redport, explică faptul că există o discrepanţă tot mai mare între apartamentele vechi şi cele noi, care se măreşte de la an la an. Pe de o parte apartamentele noi se degradea­ză, iar cele noi vin cu tehnologii şi cu soluţii tot mai moderne.

„Focusul Redport în momentul de faţă este pe regenerare urbană - luăm terenuri industriale şi le trans­formăm în proiecte cu facilităţi mo­derne. Lansăm un proiect în zona de est a Bucureştiului, în sectorul 3, unde aş putea spune că este un model de dezvoltare atât din punct de vedere al autorităţilor locale în ceea ce priveşte infrastructura, zonele verzi şi zonele de agrement, cât şi din punctul de ve­dere al jucătorilor privaţi care au făcut dezvoltări impresionante. Sunt mo­dele la care trebuie să ne uităm toţi“, a spus Bogdan Gubandru.

Dincolo de proiectele din Strău­leşti, Redport demarează construcţia unui nou proiect, Vitality EST, în zona Pantelimon din Capitală. 

„Partea de est, sectorul 3, este un model de dezvoltare. Am găsit acolo infrastructură bună, zone de recreere verzi, facilităţi comerciale, şcoli, tot ce are nevoie un locuitor. Proiectul nostru este în proximitatea parcului Pantelimon şi a lacului Pantelimon. Noi vom amenaja ansamblul cu 500 de unităţi. În proximitate există un magazin Lidl. Oferta educaţională este foarte bogată în proximitatea proiectului. De asemenea mijloacele de transport sunt poziţionate foarte bine în raport cu proiectul pe care îl dezvoltăm, avem centre comerciale şi centre sportive, iar din această vară şi un parc acvatic“, a declarat Bogdan Gubandru.

Irinel Scrioşteanu, secretar de stat, Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii 

► Ministerul Transporturilor are în derulare 106 proiecte de infrastruc­tură în regiu­nea Bucureşti-Ilfov, aflate în diverse etape de implementare. 

► Printre cele mai importante investiţii se numără Autostrada A0, o serie de drumuri radiale care vor conecta Capitala cu reţeaua naţională de transport, extinderea reţelei de metrou şi dezvoltarea trenului metropolitan

► Autostrada A0 va avea cel puţin două zone care vor fi date în trafic anul acesta. 

► Spre finalul lunii mai vom încheia lucrările la zona din sud, ceea ce va avea un impact pozitiv şi pe zona de nord, pentru că va prelua o parte din traficul de tranzit.

► Pe nord, A0, avem în lucru două zone. De la Afumaţi până la DN3 este un lot pe care îl construieşte o firmă din China. Sperăm să putem să-l finalizăm până în luna decembrie. 

► Urmează să includem lucrări de modernizare a transportului între A0 şi Aeroportul Otopeni, plus centură ocolitoare la Buftea.

► Lucrările la reţeaua de metrou secvenţiată pe magistrale se află în diferite stadii. Începem lucrările de foraj la M6, la primul tunel din staţia Tokyo spre piaţa Chibrit. 

► În următoarele câteva săptămâni vor demara lucrările şi la cel de-al doilea fir de tunel al M6. 

Andrei Sandu, CEO şi fondator, Media City 

► Faţă de alte ţări din vestul Europei, ţările foste comunis­te au un stoc de locuinţe care astăzi este încă peste 80-85% din totalul clădirilor rezidenţiale. 

► Este nevoie de programe guvernamentale care să susţină reabilitarea clădirilor. 

► Diferenţa dintre unităţile locative vechi şi cele noi se accentuează de la un an la altul. 

► Nu putem să aruncăm stocul vechi. De aceea este necesar să apară un set de legi, de măsuri care să încerce să aducă la zi şi apartamentele vechi. 

► În 10-20 de ani vom avea nevoie de un program complet de retehnologizare şi refacere a acestor clădiri foarte vechi. 

► Avem un proiect de reconversie urbană - fosta fabrică de oţet din zona Moşilor, care are şi o poveste interesantă. Avantajul acestor proiecte de reconversie urbană este că vin şi cu o poveste în spate.

► Este un proiect tip boutique cu 200 de unităţi, o zonă preponderent de vile. 

► La sfârşitul iunie-iulie vrem să facem recepţia, urmând ca finalizarea să se întâmple în 2-3 luni după aceea.

► Suntem la 50-60% cu vânzarea în clipa asta. 

Beatrice Dumitraşcu, CEO, Residential Division, One United Properties 

► Pentru a susţine dezvoltarea imobiliară trebuie să existe în primul rând un cadru legislativ care să seteze regulile şi premisele pentru viitor. 

► În Bucureşti există un stoc de apartamente învechit. În toate cartierele din Bucureşti există oameni care aleg să schimbe locuinţa veche cu una nouă, care, în primul rând, să fie performantă energetic. 

► Proiectul dezvoltat pe locul fostei platforme ROCAR va avea peste 3.000 de unităţi locative, este un teren de 21,5 hectare, un mixed-use care include şi facilităţi de şcoală, grădiniţă plus toate nevoile pe care le are o comunitate. Este un fel de oraş în oraş. 

► Comunităţile urbane vor fi utile dacă ele sunt mixt-uri cu clădiri de birouri şi cu zonă comercială. Pentru că acestea sunt şi trendurile din toată lumea. 

► Nu reinventează nimeni roata, ci trebuie să fie atent la cum se comportă utilizatorul final şi care este viaţa pe care acesta îşi doreşte să o ducă peste 15-20 de ani.

► Trebuie să iei fiecare detaliu în parte şi trebuie să te gândeşti la un concept care să fie benefic, să fie funcţional. 

►  One United are în construcţie 665.000 de metri pătraţi, mai mult decât tot ceea ce a livrat până acum.

Bogdan Gubandru, chief operation officer, Redport 

► Există o discrepanţă tot mai mare între apartamentele vechi şi cele noi, care se măreşte de la an la an; apartamentele noi se degradează, iar cele noi vin cu tehnologii şi cu soluţii tot mai moderne.

► Focusul Redport, în momentul de faţă, este pe regenerare urbană: luăm terenuri industriale şi le transformăm în proiecte cu facilităţi moderne. 

► Lansăm un proiect în zona de est a Bucureştiului, în sectorul 3, unde există un model de dezvoltare foarte coerent atât în ceea ce priveşte dialogul cu autorităţile locale cât şi în ceea ce priveşte infrastructura, zonele verzi şi zonele de agrement

► Ritmul de dezvoltare a oraşului este dat de jucătorii privaţi, nu de autoritatea locală.

► La nivel central se întâmplă lucruri, dar ne-am dori să se întâmple ceva şi la nivel local. 

► Bucureştiul a ajuns în topul capitalelor din UE. Vrem ca acest loc să fie păstrat sau chiar îmbunătăţit pentru că asta înseamnă atragere de noi investiţii. 

Victor Terheş, director vânzări, Bellemonde
 

► Avem în construc­ţie proiectul Bellemonde, situat în Pipera, o dezvoltare mixtă, dispusă pe un teren de peste 4 hectare, compus din apartamente şi case şi care oferă facilităţi atât rezidenţilor, dar şi celor care locuiesc în zonă.

► Proiectul a avut o inerţie bună pe piaţă, de aceea am decis extinderea acestuia cu un teren de 30.000 metri pătraţi pe care urmează să dezvoltăm alte 80 de unităţi locative. 

► Clădirile vechi, dacă ne raportăm la zona centrală, ar trebui, în primul rând, să intre pe o formă de reglementare guvernamentală. Ar trebui impusă, după caz, renovarea lor de către actualii proprietari sau prin eventuale programe, răscumpărate de către autorităţi şi introducerea lor într-un program de renovare, regenerare.

► Proiectele de case atrag clienţi care pleacă dintr-o zonă de apartament, se mută într-o unitate mai mare datorită spaţiului de care au nevoie atunci când îşi întemeiază o familie, datorită proximităţii faţă de tot ceea ce înseamnă zonă de office, şcoli, centre comerciale, parcuri etc

► Zona Pipera oferă deocamdată viitorilor rezidenţi cea mai mică densitate din nordul Bucureştiului cu o preponderenţă mare în proiectele de case.

Anca Nuţiu, director executiv, retail customer value vanagement, BRD Groupe Société Générale 

► Piaţa creditelor imobiliare merge foarte bine: dacă ne referim la evoluţia 2024 vs. 2023, am avut o creştere în volume de peste 60%, iar anul acesta, în prima parte, avem creşteri de aproape 50% faţă de aceeaşi perioada anului trecut.

► Trebuie să corelăm aceste cifre cu statistica, care, de fapt, ne arată tranzacţiile pe piaţă, pe tipologii de imobile, terenuri, case, hale industriale etc.

► Clienţii sunt foarte atenţi la ofertă, la eventuale virgule din ofertă şi, de asemenea, au început să înţeleagă că este mult mai bine atunci când vine vorba de o finanţare pentru o investiţie atât de importantă, respectiv casa familiei, să-şi aleagă şi soluţia de finanţare care să-i protejeze cât mai mult. 

► În structura noastră, finanţările de anul trecut, din 2024, au fost în procent de 30% pe produsul de credite cu dobândă fixă pe 30 de ani. Deci, practic, toată durata de finanţare a creditului.

► 70% am avut finanţări pe credite cu dobândă mixtă, adică fixă în prima perioadă şi ulterior variabilă. Nu am avut deloc finanţări pe dobândă variabilă. 

► Din punct de vedere volume, vedem creşteri frumoase. Deocamdată ne păstrăm optimismul. E adevărat, uşor rezervat, pentru că avem în faţă multe incertitudini şi avem şi un context macroeconomic care, practic, nu permite dobânzilor să se ducă în trendul descrescător mult aşteptat.

Gabriel Voicu, vicepreşedinte executiv, SVN România 

► Continuă trendul de creştere a numărului de tranzacţii imobiliare şi în primul trimestru din acest an, evoluţie care a început să se manifeste în ultimul trimestru din 2023 şi a continuat pe tot parcursul anului 2024.

► Accesibilitatea creditelor ipotecare este destul de bună şi atunci, cumva, este normal să avem o piaţă stabilă şi o creştere de tranzacţii. 

► În ceea ce priveşte oferta avem, cel puţin în Bucureşti şi Ilfov, o scădere foarte mare pe numărul de unităţi livrate, unităţi noi puse pe piaţă, doar 17.000, iar previziunile pe care le avem sunt că nu vom depăşi 18.000. 

► În ultimii doi ani este pentru prima dată în istorie când oferta din Ilfov a depăşit-o pe cea din Bucureşti. 

► Preţurile au avut o evoluţie ascendentă, de maxim 10%, dar absorbită destul de bine de piaţă. Pentru anul acesta previzionăm o creştere de aproximativ 15% faţă de anul trecut.

► Oferta a scăzut, dar numărul de tranzacţii nu neapărat se duce spre vechi, ci spre tot ce înseamnă unităţi din piaţă. 

► A început să fie presiune foarte mare pe stoc, pe ce este finalizat.

Răzvan Brasla, CEO, Cloud9 Residence

► Dezvoltăm 612 apartamente în faza a doua a proiectului şi vom lansa în 2025 şi faza a treia, cu încă 560 de aparta­mente. În total, 1.200 de apartamente pe această platformă de 3,2 ha din nordul Bucureştiului.

► Investiţia pentru faza a doua a proiectului Cloud9 Residence este în jur de 80 de milioane de euro.

► Suntem aliniaţi cu preţurile de pe zona de nord, preţurile pornesc acum de la 2.500-2.600 şi ajung până la 2.800 euro/mp utili.

► Noi am micşorat avansul până la 10-15%. În proiecţia noastră de cash-flow nu luăm în calcul avansurile de la clienţi, le ţinem într-un cont separat. 

► În faza 3 luăm în calcul să păstrăm un corp pentru închiriere, adică aproximativ 200 de apartamente. 

► Vom avea o şcoală în Cloud9 şi suntem în discuţii avansate cu mai mulţi operatori.

► Vedem cerere din partea celor care au cumpărat în faza 1 şi care vor să se mute în faza 2, de la două camere spre trei sau patru camere. Avem printre clienţi şi investitori amatori, dar şi familii.

Yannick Van de Parre, country manager, Speedwell Romania

► Vrem să începem în vară construcţia Queens District, cu un mix de rezidenţial şi birouri. Acolo vom merge spre net zero absolut, nu va exista conexiune pe gaz, totul va fi electric. 

► Construcţia Queens District va dura un an şi jumătate, deci estimăm că putem termina spre finalul anului 2026. 

► Pentru zona Bucureşti-Ilfov avem mai multe proiecte în construcţie în 2025, două dintre ele în Sectorul 2, două în Sectorul 1 şi unul în Ostratu, jud. Ilfov, la nord de Bucureşti.

► În proiectul Paltim din Timişoara am finalizat una dintre clădirile rezidenţiale şi vila monument pe care am renovat-o. Acum construim a doua clădire rezidenţială şi în vară începem a doua renovare, pentru o clădire pe care o remodelăm în retail. 

► A treia clădire rezidenţială din Paltim Timişoara este în curs de actualizare şi înseamnă 150 de apartamente. 

► Speedwell crede în continuare cu tărie în piaţa imobiliară din România. 

► Am mers în Polonia pentru diversificare. 

Bogdan Bălaşa, general manager, HILS Development

► Avem trei proiecte în construcţie, care însumează peste 2.000 de apartamente. Şi avem şi un stoc de aproximativ 160 de apartamente finalizate la vânzare în proiectul HILS Brauner.

► În 2025 ne vom atinge probabil ţinta noastră de 1.000 de locuinţe finalizate anual.

► Vom finaliza în aproximativ în mai-iunie prima fază din HILS Republica, un proiect de regenerare urbană pe o platformă de 18 ha, unde am debutat cu un prim lot care conţine 369 de apartamente în două blocuri. 

► Vom finaliza în toamnă construcţia primei faze din proiectul HILS Titanium, aproximativ 500 de apartamente, în proximitatea staţiei de metrou Nicolae Teclu.

► Cred că putem asista la o creştere de 10-15% a preţurilor în acest an, dar trebuie să contextualizăm în funcţie de zonă, de produs, nu se poate pune o etichetă generală. Dacă vorbim de o medie, ne aşteptăm la o creştere de două cifre în 2025.

► Am făcut un mic bilanţ asupra T1 2025 şi am constatat o uşoară creştere a numărului de tranzacţii, cu 10-12% faţă de T1 2024.

Alex Skouras, managing partner, Alesonor

► Ne uităm la mai multe terenuri pentru următorul proiect, analizăm diferite oportunităţi, în principal situate dinspre nord-vestul spre nord-estul Capitalei

► Amber Forest este un proiect mixed-use care se întinde pe 31 ha, atât cu rezidenţial, cât şi cu retail şi facilităţi.

► Din cele 700 de unităţi din Amber Forest am vândut mai mult de 550.

► Ne-am concentrat pe utilizatorul final, avem în proporţie de 95% clienţi care cumpără pentru a locui.

► Am închiriat în prezent mai mult de două treimi din spaţiile de retail din Amber Forest şi începem construcţia luna aceasta. 

► Cred cu tărie în piaţa din România, sunt aici de 23 de ani. Cred în viitor, mă consider jumătate român şi văd restul vieţii personale şi de business în România pentru că eu cred că are potenţial şi vreau să continui să investesc în această piaţă.

► Amber Forest va avea Carrefour, cinci restaurante, măcelărie, brutărie, hub de coworking, spaţii de joacă, parc de 5 ha şi zone verzi. Vom avea Verita International School şi un club sportiv Pescariu Sports & Spa.

Ioana Necula, CEO şi fondatoare, Genesis College

► Nu e suficient să aducem doar o grădiniţă într-un proiect rezidenţial, trebuie să gândim de la început spaţiul inclusiv pentru şcoală primară şi gimnazială, asta înseamnă câteva mii de metri pătraţi.

► Noi avem 500 de elevi, odată cu mutarea în noua clădire ajungem la 1.000 şi sper să ne apucăm de construit pe terenul pe care l-am cumpărat în zonă în 2018 şi să devenim pe viitor o şcoală cu 3.000 de copii.

► Găsim puţin cam scump spaţiile pentru facilităţile educaţionale în proiectele rezidenţiale. Nu suntem atât de bogaţi pe cât părem că suntem, educaţia este un business social.

► Am investit peste 2 milioane de euro pentru a schimba destinaţie Petrom Tower şi să o facem şcoală.

► Am cumpărat un teren în zona Petrom City în 2018 şi, spre surprinderea noastră, am rămas înţepeniţi în povestea PUZ-ului, chiar dacă suntem şcoală.

► De multe ori, când o familie trebuie să ia decizia de a se muta îşi pune o întrebare aparent simplă: unde va învăţa copilul meu? Care este mediul educaţional din zona respectivă?

Ioana Roman, partener, Filip & Company

► Schimbările legislative venite peste noapte sunt un risc de ţară în România. E o realitate cu care ne confruntăm de mai mulţi ani şi e un aspect pe care noi, consultanţii juridici, încercăm să îl mitigăm într-o anumită măsură cu investitorii şi clienţii noştri. 

► Sunt foarte multe contracte care se semnează în piaţă în care cumpărătorul nu beneficiază de asistenţă juridică. Fie este vorba de cost, fie de încrederea pe care o are cumpărătorul în forţele proprii, fie iluzia că notarul este acolo să îţi apere interesele. Notarul nu va negocia niciodată pentru cumpărător, nu va expune riscurile. Notarul este acolo să aibă grijă să fie contractul făcut corect. 

► Nu avem legislaţie care să reglementeze avansul perceput de dezvoltator, nu suntem ca în Franţa şi având în vedere unde sunt proiectele de lege şi ce propuneri sunt pe masa, mă îndoiesc că o să ajungem prea curând acolo. 

► Prima analiză când cumperi un teren pentru dezvoltare este legată de titlu, să te asiguri că e curat, să nu ai surprize. 

Andreea Popa, senior consultant, Imobiliare.ro Market 360 

► Anul trecut la nivel naţional am avut o creştere a preţului mediu pe mp util de 13%. Avem un raport pe martie 2025 care arată o creştere de 15% a preţului la nivel naţional comparative cu martie 2024. Creşterea de preţ a accelerat. 

► În 2024 au fost cu 7% mai multe tranzacţii de unităţi individuale la nivel naţional. Şi pe marile oraşe au fost raportate mai multe tranzacţii. 

► Avem zone din marile oraşe în care oferta a scăzut şi cu 50% anul trecut, vorbim de zone din Cluj-Napoca, Bucureşti şi oraşele mari. Avem zone în care în anii anteriori aveai 2 cumpărători la o proprietate, iar acum raportul este de 7-12 potenţiali cumpărători la o proprietate. De aici putem înţelege şi de ce preţurile au continuat să crească şi vor creşte în continuare. 

► Vedem în Bucureşti un preţ mediu de aproape 2.000 de euro/mp în martie 2025, în creştere cu 18% faţă de martie 2024. În Cluj un preţ de peste 3.100 de euro, plus 17%, Braşov cu peste 2.100 de euro, plus 17%, Constanţa cu peste 1.830 de euro, plus 12%, Iaşi cu peste 1.810 euro, plus 15% şi Timişoara cu 1.750 de euro, plus 11%.