♦ La Viena, în sălile pline ale CEE Property Forum – probabil ultimul mare eveniment imobiliar al anului pentru Europa Centrală şi de Est – România e prezentă în prezentări, pe hărţi şi în paneluri ♦ Dar, atunci când discuţia coboară la nivel de tranzacţii şi proiecte concrete, Bucureştiul şi oraşele din ţară rămân mai degrabă exemple punctuale, nu repere regionale ♦ În timp ce Polonia, Cehia sau Ungaria vin cu volume şi deal-uri, România apare mai ales ca „piaţă cu potenţial“, încă în aşteptarea următorului val de investiţii mari.
„Vechea ordine mondială dispare, iar noile reguli nu sunt încă scrise. Avem AI, schimbări climatice, reaşezarea lanţurilor de aprovizionare – iar CEE seamănă tot mai mult cu Singapore ca poziţie: un nod între lumi, nu doar un teritoriu periferic”, a spus James Dearsley, CEO EMEA, Verv în deschiderea CEE Property Forum. James Dearsley este un jucător important în industria PropTech şi un avocat pentru transformarea digitală a industriei imobiliare.
Mesajul revine în aproape toate panelurile: regiunea devine unul dintre cele mai dinamice huburi de investiţii în real estate, cu tot mai mult capital local şi regional, dar „nu suntem încă acolo unde ar trebui să fim”. Comparativ, CEE ajunge deja să fie pusă în aceeaşi discuţie cu Spania ca mărime a pieţei, în timp ce destinaţiile tradiţionale din sudul Europei pierd din avantajul de cost.
Pentru România, această schimbare este o şansă, dar şi un avertisment: regulile jocului se rescriu acum, iar cine nu e prezent cu proiecte clare riscă să rămână în afara noului „manual” de investiţii.
Defence trage după el logistica. Automotive încetineşte
Una dintre temele dominante la Viena este reconfigurarea priorităţilor de investiţii sub presiunea războiului din Ucraina şi a programelor de apărare. Întrebarea pusă de moderatorii din banking este directă: „Vom vedea mai mulţi bani pentru defence decât pentru real estate? Se bat aceste bugete între ele?”.
„Nu”, răspunde Hannes Wimmer, Managing Director Loan Capital Markets la Erste Group. „Uniunea Europeană sau statele naţionale finanţează apărarea, dar aceşti bani înseamnă centre de R&D, linii de producţie, depozite. Toate au nevoie de clădiri, deci, în final, capitalul se duce tot în imobiliare – în special în logistic şi industrial”.
Dacă industria auto încetineşte, platformele de defence, electronica, producţia de componente şi centrele logistice pot prelua ştafeta. În panelurile de investiţii, CEE este descrisă ca locul unde „vechiul capital industrial venit din vest se întâlneşte cu noul capital din est”, iar acest mix alimentează cererea pentru hale, parcuri industriale şi spaţii de depozitare.
Când vin marile nume în România?
În culise, discuţiile devin mai nuanţate. Oficialii de la Panattoni, unul dintre cei mai mari dezvoltatori industriali din Europa, nu ocolesc subiectul României:
„Vom veni în România, cu siguranţă, dar nu acum. Mediul concurenţial din România nu este cel mai bun şi este foarte greu ca un jucător nou să poată intra eficient pe piaţa românească în acest moment. Dar cu siguranţă urmărim ce se întâmplă acolo şi vom reveni în România la un moment dat”, spun reprezentanţii companiei.
România nu mai este o „foaie albă”, ci o piaţă în care câţiva jucători mari deja au ocupat poziţiile cheie, iar intrarea unui nou competitor cere fie un proiect de anvergură, fie o fereastră de oportunitate creată de o schimbare de ciclu.
Pe de altă parte, investitorii deja prezenţi transmit un mesaj diferit. Reprezentanţii Olympian Parks, activi pe piaţa locală, văd România ca pe unul dintre pariurile principale în industrial:
„România e un mediu economic cu foarte mare potenţial pe sectorul industrial şi vom dezvolta în continuare. Suntem flexibili şi ne uităm la noi oraşe, noi tipuri de proiecte”, spun aceştia.
Împreună, cele două perspective descriu poziţia actuală a României: suficient de mare şi stabilă pentru a reţine jucătorii existenţi, dar încă insuficient de clară şi predictibilă pentru a declanşa o nouă rundă de intrări de calibrul lui Panattoni.
Capital occidental în retragere, capital regional la rampă
În panelul dedicat „vânătorii de capital”, şefii de fonduri şi consultanţii descriu un peisaj în schimbare rapidă. Volumele globale de investiţii imobiliare au coborât de la peste 1,3-1,4 trilioane de dolari în 2021 la circa 700 de miliarde în prezent, iar CEE atrage doar aproximativ 1% din acest total.
„Fundamentele Europei Centrale sunt mai bune decât media europeană. Pariul meu este că vom continua să creştem mai repede decât restul continentului”, spune Charles Boudet, CEO al iO Partners, compania care a preluat operaţiunile JLL din România, Cehia, Ungaria şi Slovacia. Problema nu este apetitul pentru regiune, ci reflexul conservator al investitorilor vestici în perioade de criză: „Când eşti francez şi ai testat Europa Centrală, în perioade dificile te reconcentrezi pe ceea ce cunoşti bine. Dezinvesteşti din CEE ca să reinvesteşti în Franţa”, explică el.
În acest gol lăsat temporar de banii occidentali intră capitalul regional. Cehia devine exportator net de capital, Ungaria îşi împinge fondurile dincolo de graniţe, iar Polonia îşi creşte accelerat ponderea investitorilor locali în tranzacţii. În unele pieţe, peste 60% din volumele de investiţii sunt deja generate de jucători din regiune, nu de fondurile tradiţionale din Vest.
Pentru România, asta înseamnă că marile proiecte ale următorilor ani vor avea, cel mai probabil, în spate capital ceh, maghiar, polonez sau local – nu doar capital „made in London” sau Frankfurt.
România: un jucător mic, dar vizibil la capitolul retail şi mixed-use
În sala în care sunt anunţaţi câştigătorii CEE Property Forum Awards 2025, România apare pe ecran odată cu „Retail Project of the Year”: extinderea Iulius Mall Suceava, semnată de Iulius şi Atterbury Europe. Este un semnal că oraşele regionale româneşti intră tot mai des în radarul investitorilor de retail, într-un moment în care prezentările CBRE de la Viena vorbesc clar: „Retail is back”.
„În ultimele 12 luni, retailul a fost segmentul cu cea mai rapidă creştere a volumelor de tranzacţii în Europa, cu plus 40% la nivel continental şi o dublare a volumelor în CEE”, arată datele prezentate pe scenă. Cererea vine la pachet cu un nou tip de consumator, orientat spre „micro-luxul de zi cu zi” – experienţe, food, leisure – iar centrele comerciale sunt definite ca „al treilea loc” după casă şi birou.
La nivel de oameni, România este prezentă şi în juriu şi în paneluri, prin nume precum Marius Perşenea (Iulius), Robert Ioniţă (NEPI Rockcastle), Roxana Frăţilă (CMS România) sau Răzvan Gheorghiu-Testa (Ţuca Zbârcea & Asociaţii). La capitolul proiecte industriale sau office premiate însă, harta este dominată de Polonia, Cehia, Slovacia şi – tot mai mult – de destinaţii din sud-estul Europei.
AI, birouri şi „manualul nou” pentru oraşe
Un alt fir roşu al conferinţei este impactul tehnologiilor noi asupra modului în care se lucrează şi se construieşte. „Avantajul de cost al regiunii faţă de sudul Europei se reduce. Creşterea sustenabilă depinde acum de eficienţă şi de urcarea pe lanţul de valoare, în contextul în care AI rescrie modelul pentru call-centere sau servicii suport”, explică Daniel Bienias, Managing Director CEE & Poland la CBRE.
Pe zona de birouri, cifrele sunt clare: cererea medie post-Covid este cu 25-27% sub nivelul din 2019, iar pieţele mari din regiune au intrat într-o fază de maturitate, cu riscuri de vacanţă ridicată şi nevoia de investiţii mari în capex. În paralel, tot mai multe clădiri sunt convertite în rezidenţial sau hotel, trend devenit deja dominant la Amsterdam şi Madrid şi care începe să prindă contur şi la Viena.
Pentru Bucureşti – o piaţă încă sub nivelul de saturaţie din oraşe precum Varşovia sau Praga – mesajul este dublu: există încă loc de creştere pentru birouri moderne, dar fereastra pentru proiecte speculative se îngustează, iar criteriile ESG şi calitatea spaţiilor vor conta mai mult decât randamentele pe hârtie.
„Rinocerul din cameră”: războiul şi revenirea capitalului în CEE
În spatele optimismului moderat pentru 2026, toţi vorbitorii admit că există un factor care poate schimba radical calculele: războiul din Ucraina. Charles Boudet îl numeşte „rinocerul din cameră”: un risc suficient de mare pentru ca mulţi manageri de fonduri din SUA şi Vest să decidă pur şi simplu „să nu se apropie de regiune”.
Scenariul de bază prezentat la Viena este însă că, odată încheiat conflictul, argumentul geopolitic va dispărea, iar capitalul occidental va reveni treptat în CEE în următorii doi ani. Ucraina, o ţară de dimensiunea Franţei, este văzută ca o gigantică piaţă de reconstrucţie, în care capitalul autohton va fi absorbit în interior, iar ţările vecine – inclusiv România – pot deveni platforme logistice şi industriale de sprijin.
Pentru moment însă, regiunea trăieşte din bani regionali, din lichiditatea băncilor locale şi din capacitatea dezvoltatorilor de a-şi diversifica finanţarea, de la bonduri la împrumuturi sindicalizate şi surse alternative.
România, între potenţial şi aşteptare
Privită de la Viena, România arată ca o piesă importantă pe tabla CEE, dar încă una nelucrată intens. Are un proiect de retail premiat, un portofoliu de jucători regionali activi, o piaţă industrială în creştere şi o poziţie geografică ideală pentru defence, reconstrucţia Ucrainei şi legătura între vestul şi estul continentului.
În acelaşi timp, lipsesc încă proiectele de referinţă noi, de sute de milioane de euro, care să pună ţara, din nou, în centrul hărţii de investiţii. Iar mesajul cel mai frecvent auzit pe coridoarele conferinţei este simplu: „România are potenţial, dar trebuie să-l transforme în pipeline clar – proiecte concrete, bancabile, cu parteneri solizi”.
Cum arată 2026 depinde, în mare măsură, de capacitatea pieţei locale de a se mişca înaintea revenirii capitalului occidental. Când „manualul nou” pentru CEE va fi terminat de scris, marile parcuri industriale, proiectele mixed-use şi schemele de retail care vor conta în următorul ciclu trebuie să fie deja desenate – ideal, şi în România, nu doar la nord şi vest de graniţă.
Mesaje-cheie de la CEE Property Forum Viena pentru România
♦ România rămâne un jucător mic în CEE, cu vizibilitate mai ales prin proiecte punctuale, nu prin volume mari de tranzacţii.
♦ Industria apărării şi reconstrucţia Ucrainei pot deveni principalii motoare pentru noi proiecte industriale şi logistice în regiune.
♦ Marile fonduri vestice s-au retras temporar, iar locul lor este luat de capitalul ceh, maghiar, polonez şi local.
♦ Retailul modern revine puternic, iar extinderea Iulius Mall Suceava confirmă potenţialul oraşelor regionale româneşti.
♦ Jucători globali precum Panattoni urmăresc România, dar aşteaptă un mediu concurenţial mai clar şi proiecte de anvergură pentru a intra.
Pentru România, această schimbare este o şansă, dar şi un avertisment: regulile jocului se rescriu acum, iar cine nu e prezent cu proiecte clare riscă să rămână în afara noului „manual” de investiţii.
