Pentru a eficientiza dezvoltarea marilor oraşe, tot mai mulţi dezvoltatori mizează pe proiecte mixte, „minioraşe“ care includ locuinţe, birouri, spaţii comerciale şi servicii precum clinici medicale, tocmai pentru ca cei care trăiesc sau lucrează acolo să găsească tot ce au nevoie, reducând astfel timpul petrecut în trafic.
În Bucureşti, cei de la Estoria City vor să dezvolte în estul Capitalei, pe bdul Theodor Pallady, un proiect mixt cu 1.200 de apartamente, 50.000 mp de birouri, 40.000 mp de spaţii comerciale, 25.000 mp de spaţii verzi şi 3.000 de locuri de parcare, fiind în proximitatea noului magazin Ikea. „Noi vom veni cu toate serviciile care sunt cerute de piaţă. Suntem deja al doilea pol comercial din Bucureşti. Acest lucru ne ajută foarte mult şi avem şi o prezenţă rezidenţială în spate, care este puternică. Estul Bucureştiului este cel mai puţin populat, cel mai puţin poluat, cu un mare potenţial de creştere. Estoria City este bazată pe o zonă cu potenţial de creştere. Prezenţa Ikea a demonstrat ca estul Bucureştiului este al doilea pol comercial şi are cel mai mare potenţial de dezvoltare“, a spus Christian Hiver, development director la Estoria City, în cadrul conferinţei ZF „Birouri & rezidenţial 2019“.
Evenimentul a fost organizat de ZF cu sprijinul Estoria City, Arabesque, Iulius Town, Metropolitan, AcoperişBun, AFI Europe, Alesonor, Cordia, Crosspoint, Savills, Cushman & Wakefield Echinox, Forte Partners, Filip & Company, Genesis Property, Impact, Nordis, One United Properties, Popovici, Niţu, Stoica & Asociaţii şi Signify.
În cazul dezvoltatorilor specializaţi pe proiecte de birouri, aceştia mizează pe zone din proximitatea cartierelor de locuinţe şi a centrelor comerciale.
„Cred că atunci când începem un proiect nou de birouri trebuie să determinăm ce e mai bine să construim şi unde. Noi încercăm se ne creăm propriile noastre oportunităţi. În centrul oraşului avem un proiect pentru crearea unui nou sector, sectorul 0. Oamenii vor să lucreze mai aproape de casele lor, dar dacă acest lucru nu este posibil, atunci ei vor mai aproape de centrul oraşului. Încercăm să urmărim un anumit tipar al oraşului şi în lipsa unei strategii municipale vrem să ajutăm cum putem“, a spus Geo Mărgescu, CEO şi cofondator al Forte Partners.
Forte Partners, unul dintre cei mai activi dezvoltatori români, controlat de fraţii Jabra şi Geo Mărgescu, a demarat construcţia viitorului proiect de birouri de pe calea Şerban Vodă din Capitală, aproape de staţia de metrou Tineretului. Proiectul se va numi U Center Campus. Forte a închiriat deja din vara acestui an birourile viitoarei clădiri Matei Millo din spatele Palatului Telefoanelor de pe Calea Victoriei americanilor de la WeWork, clădirea cu 8.000 mp fiind încă în construcţie. Tot pe str. Matei Millo din Capitală Forte Partners a cumpărat anul trecut clădirea Tandem de la Telekom alături de un teren de lângă aceasta, pentru a construi acolo un nou proiect de birouri în care se va afla viitorul sediu central al companiei Telekom. Dezvoltatorul a vândut anul trecut proiectul The Bridge către Dedeman, în cea mai mare tranzacţie office de pe piaţa locală, evaluată la 200 mil. euro, şi mai deţin proiectul Ştefan cel Mare Building.
„Avem în plan refacerea pasajului Basarab, dar deocamdată avem în vedere doar o revigorare. Este un proiect al unei centuri verzi a Bucureştiului care sperăm că va fi aprobat. Acum 10-15 ani era o teamă de relaţia între privat şi primării, dar directorii de investiţii de la primării sunt mult mai deschişi acum“, a subliniat Geo Mărgescu.
În ceea ce priveşte piaţa rezidenţială, Beatrice Dumitraşcu, VP Residential Sales, One United Properties, spune că România are o medie de 340 unităţi locative la mia de locuitori. Avem nevoie de 200.000 de apartamente în piaţă.
Laurenţiu Manea, manager for office buildings, Iulius Town
♦ Timişoara avea nevoie de un centru de business care să îl facă mai atractiv pentru investitorii străini. Avem clienţi şi din Serbia şi din Ungaria la mall. Investiţia totală e de 442 mil. euro. Include cea mai înaltă clădire din România, 155 metri. Probabil va include şi un hotel, dar nu în etapa aceasta.
♦ Pe piaţa din Timişoara, locaţia biroului este foarte importantă, să fie centrală şi să aibă multe servicii în proiect.
♦ Ne adresăm unei generaţii tinere, cu un set de aşteptări. Din experienţa proiectului mixt de la Iaşi am adus la Timişoara funcţiuni mult mai largi, inclusiv servicii din administraţia publică, gen servicii de înmatriculare maşini, Serviciul Paşapoarte, şcoală de soferi, un centru educaţional cu grădiniţă şi şcoală, avem în dezvoltare centre medicale, dar şi zona de parc (8 mil. euro) şi entertainment.
♦ Cred că în Timişoara 20 de minute în trafic spre muncă este limita critică.
♦ Am avut o relaţie foarte bună cu autorităţile locale din Timişoara. Am investit mult în parcul amenajat în centrul proiectului, în infrastructura rutieră, am lărgit străzi pentru a fluidiza accesul, am realizat un tunel rutier şi am închis astfel al doilea inel de circulaţie din oraş.
George Stamate, director department key accounts, Arabesque
♦ Există o presiune pe costuri, dar este foarte important să ai stocuri, să poţi livra atunci când constructorul are nevoie. Preţul contează 30%, iar restul de 70% contează să ai stocul şi să poţi livra la timp. Altfel el nu are ce face. Să ai material de calitate, certificate şi livrat clientului la timp.
♦ Costurile de construcţie pot fi optimizate prin folosirea anumitor materiale, pornind de la tipul de ciment ales. Tehnologiile şi materialele moderne oferă mai multă libertate de mişcare constructorilor. Înainte nu puteai lucra iarna, de exemplu, dar acum se poate, doar să nu plouă.
♦ Observ interes pentru calitatea materialelor folosite, dezvoltatorii îşi promovează proiectele şi prin brandurile folosite în construcţie.
♦ Văd o creştere importantă pe cererile venite de la clădiri noi, cam 30%. Spre 40% creşterea cererii din rezidenţial. Mai puţin pe mari construcţii.
♦ Optimizarea costurilor de transport se face cu ajutorul unui soft, care calculează gradul de încărcare.
♦ Pentru anul următor mă aştept la creşterea pieţei de construcţii.
♦ Preţul de producţie în construcţii este mult mai mic decât în alte ţări din estul Europei, aşa că pentru dezvoltatori este interesant să construiască acum, să profite de preţurile de acum.
Christian Hiver, development director, Estoria City
♦ Estul Bucureştiului este cel mai puţin populat, cel mai puţin poluat cu un mare potenţial de creştere. Estoria City este bazată pe o zonă cu potenţial de creştere.
♦ Prezenţa Ikea a demonstrat că estul Bucureştiului este al doilea pol comercial şi are cel mai mare potenţial de dezvoltare.
♦ Succesul operaţional vine din oameni şi cea mai importantă resursă pe care o avem este timpul.
♦ Noi vom veni cu toate serviciile care sunt cerute de piaţă. Suntem deja al doilea pol comercial din Bucureşti. Acest lucru ne ajută foarte mult şi avem şi o prezenţă rezidenţială în spate, care este puternică.
♦ Discuţiile pe care le avem cu autorităţile locale s-au schimbat. Eu cred că la orice autoritate locală, dacă proiectul dezvoltă zona respectivă asta înseamnă o susţinere din partea lor şi o uşă deschisă, dar asta nu înseamnă că autorizaţiile vor fi eliberate mai repede.
♦ Piaţa de birouri din Bucureşti este puţin diferită faţă de Timişoara. Ce este interesant este acel vacancy rate care rămâne destul de stabil din an în an. Bucureşti are această particularitate datorită lipsei de infrastructură de a avea nevoie de aceste spaţii de birouri, huburi, care să iniţieze dezvoltarea unei zone noi.
Victor Vremera, director vânzări, Metropolitan Residence
♦ În zona de sud aducem clienţilor plusvaloare oferind tehnologii noi în construcţie şi încercăm să creăm un model metropolitan. Noi intenţionăm să ne lansăm în zona de luxury şi ne vom adresa investitorilor care îşi doresc o proprietate într-o zonă selectă. Învăţăm clienţii de ce ar trebui să facă un upgrade şi în cele mai multe cazuri convingem clienţii să cheltuiască cu aproximativ 10% mai mult pentru a putea avea toate opţiunile pe care le vor.
♦ O mare provocare va fi pe construcţii, forţa de muncă şi materialele de construcţii.
Beatrice Dumitraşcu, VP residential sales, One United Properties
♦ Studiile arată că România are o medie de 340 unităţi locative la mia de locuitori. Avem nevoie de 200.000 de apartamente în piaţă. Este loc pentru toată lumea pe piaţă, cererea creşte, nevoia există pe toate segmentele. Există piaţă şi pentru clientul final, şi pentru investitori.
♦ Piaţa de închirieri se va dezvolta. Preţurile vor creşte şi mulţi vor prefera să închiriereze. Plus că milenialii nu vor să cumpere case.
Geo Mărgescu, CEO şi cofondator, Forte Partners
♦ Sunt foarte multe proiecte de birouri anunţate şi vedem undeva la 450.000 mp anunţaţi pentru anul acesta, iar tendinţa se va menţine şi în anii următori.
♦ În centrul oraşului avem un proiect pentru crearea unui nou sector, sectorul 0. Oamenii vor să lucreze mai aproape de casele lor, dar dacă acest lucru nu este posibil, atunci ei vor mai aproape de centrul oraşului. Încercăm să urmărim un anumit tipar al oraşului şi în lipsa unei strategii municipale, vrem să ajutăm cum putem.
Mihaela Pană, partner residential Agency, Cushman & Wakefield Echinox
♦ Segmentul de lux este în efervescenţă, dar are un număr redus de proiecte faţă de cele pe zona medie, mediu-plus. Sunt clădiri cu 10-15 apartamente, cu preţuri ce ajung la 5.000 euro/mp. Cumpărătorii sunt atipici, sunt interesaţi în primul rând de locaţie, apoi de finisaje, facilităţi. Yieldul este mai mic, cam 5-6%, şi nu merită să cumperi un astfel de proiect pentru a-l închiria.
Răzvan Ionescu, director de marketing, Impact Developer & Contractor SA
♦ Anul 2019 a avut un nivel mai mic de locuinţe predate şi de tranzacţii, dar mare parte din cele finalizate în 2020 sunt deja pre-vândute. Cred că vom avea o creştere de 30% a numărului de trazacţii în 2020.
♦ Vedem un grad mare de precauţie la investitorii străini de a veni în România, spre deosebire de ce vedem în alte ţări, ca Polonia.
Alexandru Mihai, partener, Nordis
♦ Proiectul de aparthotel va fi livrat din iunie 2020 şi vrem să mergem la Sinaia, Poiana Braşov. E un proiect nişat şi atractiv pentru investitori. Noi facilităm închirierea apartamentelor cumpărate, noi plătim chiria şi ne ocupăm apoi de închirierea apartamentului. Clienţii sunt tot mai educaţi, cer tot mai multe. Noi oferim un yield de 8% la închiriere.
Florian Niţu, managing partner, Popovici Niţu Stoica & Asociaţii
♦ Vedem profesionalizarea sectorului de office, şi de la dezvoltatori, şi din partea autorităţilor. Consultarea publică pe proiect este foarte importantă. Există încă reticenţă la discuţiile dintre companii şi autorităţi, există încă idei năstruşnice - este un proiect în Parlament care prevede că nu poţi demara un proiect imobiliar înainte de finalizarea infrastructurii edilitare.
Mădălina Cojocaru, partner office & industrial Cushman & Wakefield Echinox
♦ Noi am făcut un studiu şi 80% din respondenţi spun că decid dacă rămân sau nu la un job în primul rând în funcţie de salariu, apoi de pachetul de beneficii, de flexibilitatea de a lucra de acasă şi abia pe locul 4 menţionează sediul companiei. Oamenii se uită şi la zona de servicii, gen bucătăria, o sală de fitness.
Emma Toma, head of office division, AFI Europe Romania
♦ Există companii noi care intră acum pe piaţă. Se văd relocări, cu chiriaşii mari din piaţă care se extind, dar şi companii noi care consideră că România este o ţară atractivă la raportul performanţă-costuri. Sunt multe tranzacţii cu chiriaşii deja existenţi. La trecerea de la clădirile de clasa B la A contează foarte multe lucruri, inclusiv iluminatul, iar la cele verzi trebuie să primeze lumina naturală, deci contează faţada.
Cosmin-Victor Smighelschi, senior account manager office agency, Cross Point
♦ Este o diferenţă mare între oraşe în relaţiile dintre companii şi autorităţi.
♦ Primăria din Bucureşti ar putea negocia diferite aspecte cu dezvoltatorii, care încearcă să crească anumite zone. La Timişoara, de exemplu, Iulius a făcut un tunel rutier pe care l-a pus la dispoziţia primăriei. AFI Tech Park poate atrage angajaţi din Drumul Taberei, dar ştim cum e transportul acolo şi de când se aşteaptă metroul.
Rafaela Nebreda, owner and managing partner at Imoteca, The Residential Experts
♦ Au fost 8.500 de locuinţe vândute anul trecut, se vorbea la începutul anului de 13.000 locuinţe pentru 2019, dar vor fi 11.000 locuinţe de fapt, ceea ce va aduce o presiune mai mare pe dezvoltator, să fie mai creativ. Şi va fi şi presiunea pe preţ.
♦ Văd o schimbare de trend, combinaţia între volum mare şi detalii de confort pe care le vedeam înainte mai ales pe zona de boutique. Un volum mai mare nu înseamnă neapărat poziţionarea pe o nişă mică.
Mauricio Mesa Gomez, country manager Cordia România şi membru în consiliul de administraţie, Cordia
♦ Când vorbim despre proiecte trebuie să facem diferenţa între cumpărători. În primul caz este vorba despre posibilitatea de a închiria, iar în al doilea caz, cumpărătorii se uită dincolo de finisaje şi iau în calcul transportul în comun, tehnologia şi toate nevoile pe care vor să le îndeplinească la cumpărarea unei locuinţe. Componenta emoţională este foarte importantă pentru client, iar aceasta nu poate fi evaluată sau măsurată.
Bogdan Iliescu, associate director residential, Cross Point
♦ Observăm clienţi care cumpără pentru investiţii şi cei care cumpără pentru uz propriu. Vom vedea cât de bine îşi vor calibra dezvoltatorii investiţiile pentru aceste două tipuri de clienţi. Piaţa de investiţie în rezidenţial este la început şi nu avem investitori reali care să cumpere un proiect întreg. Cu siguranţă pe măsură ce se vor dezvolta noi proiecte, vor creşte şi serviciile care vor completa această piaţă.
Alex Skouras, managing partner, Alesonor
♦ Preţul este un criteriu foarte important, dar în ziua de azi ne uităm la multe alte lucruri pe lângă preţ. Să ai o comunitate, un ecosistem care să răspundă nevoilor reale privind infrastructura şi accesul, va conta.
♦ Nu încercăm sa le spunem clienţilor să cumpere mai scump, dar încercăm să le explicăm printr-o analiză cât va trebui să plătească în timp pentru opţiunile alese.
Diana Nanu, strategic advisor, One Office, divizia de birouri One United Properties
♦ One Floreasca City, One Verdi Park, One Cotroceni Park vin în atenţia clienţilor, care sunt mult mai educaţi. Oamenii ştiu ce funcţionează, ce vor, iar generaţiile mai tinere nu au nicio ezitare în a-şi verbaliza ce îşi doresc. Acest lucru ne-a făcut să ne îndreptăm spre aceste proiecte multifuncţionale. Studiile arată că peste 70% din chiriaşi declară că sunt nemulţumiţi de condiţiile spaţiilor de birouri. Este esenţial să calibrăm tot ce gândim astăzi la aşteptările oamenilor care vor ocupa aceste spaţii de birouri.
Ioana Roman, partner & head of real estate, Filip & Company
♦ Observăm ca în anumite zone s-a venit în sprijinul dezvoltatorilor. Este clar o îmbunătăţire. Autoritatea merge în direcţia corectă şi se vrea scurtarea timpului pentru obţinerea certificatului de urbanism.
♦ Din perspectiva tranzacţiilor suntem oarecum într-un alt ciclu economic. Suntem în faza în care trebuie să cumpărăm inteligent. Investitorii se uită foarte atent.
Silviu Bulzan, head of sales office, Industry, retail & hospitality SEE, Signify
♦ În ultimii doi ani s-a început o diversificare mai mare. Este foarte greu pentru companii să găsească oameni. Spaţiile de birouri devin organisme vii, dinamice, care sunt într-o continuă schimbare. Soluţia corectă de iluminat contează foarte mult.
Florin Mariş, managing partner, Estoria City
♦ Suntem aproape de închiderea unui ciclu imobiliar complex. Ne îndreptăm spre o zonă în care cererea întâlneşte oferta. Suntem parte a unei economii mondiale. Cu toate acestea se observă o problemă privind forţa de muncă.
♦ Pentru a scădea costul de producţie trebuie să inovăm astfel încât o manoperă să fie făcută o singură dată, nu de mai multe ori.
