Perspectiva pentru 2021 în ceea ce priveşte piaţa tranzacţiilor din România este una optimistă, susţine Anca Merdescu, director asociat investment services la Colliers, mai ales că în prima jumătate a acestui an volumul de tranzacţii a ajuns la circa 400 mil. euro, fiind aproape la jumătatea celui înregistrat anul trecut. Din acest volum de tranzacţii, circa 30% sunt deja semnate şi urmează să se închidă, precizează ea.
Până la finalul anului, spune aceasta, aşteptările sunt ca în piaţă să se vadă tranzacţii de încă 300-400 mil. euro, iar segmentele preponderente ar putea fi segmentele office sau retail, dar şi segmentul de hoteluri.
„Suntem optimişti cu privire la ceea ce urmează pentru că deja la jumătatea anului acesta vedem că ritmul volumului investiţional a revenit aproape la jumătatea celui de anul trecut. Aş zice că nu e puţin lucru pentru că anul trecut am avut un volum de investiţii chiar neaşteptat în România, de aproape 900 mil. euro, în condiţiile în care anul record în acest sens a fost 2017, când s-a înregistrat aproape 1 mld. euro. La mijlocul anului avem un volum de tranzacţii de aproximativ 400 mil. euro, dintre care circa 30% sunt deja semnate şi urmează să se închidă. Până la final de 2021 estimăm că vor fi tranzacţii de încă 300-400 mil. euro”, a spus Anca Merdescu, director asociat investment services la Colliers, la emisiunea online de business ZF Live.
Aceasta mai spune că segmentul de office este în continuare cel care atrage cel mai mult partea investiţională. Mai mult, menţionează aceasta, în contextul pandemiei, ritmul investiţiilor nu s-a blocat, există încă interes, iar randamentele de tranzacţionare nu au fost afectate major de situaţia actuală, ci chiar pentru anumite segmente se vede o compresie a acestora.
Totuşi, primul trimestru al anului 2021 a înregistrat o scădere a valorii totale a tranzacţiilor de 42% faţă de anul trecut. Spre comparaţie, la nivelul Europei Centrale şi de Est, în aceeaşi perioadă, s-a înregistrat o scădere a totalului tranzacţiilor de 48%.
„Această scădere cred că este de înţeles în contextul pandemiei. Piaţa din România este aliniată cu ceea ce se întâmplă în zona Europei Centrale şi de Est, ceea ce e un lucru bun, chiar dacă vorbim doar de o scădere. Vorbim de pieţe mai mature decât cea din România şi convergenţa pe zona randamentelor şi a alocării de fonduri pe anumite segmente cred că e importantă”, a mai spus Anca Merdescu.
Anul trecut, an în care a avut loc cea mai mare tranzacţie de investiţie din piaţa din România, vânzarea portofoliului NEPI către Afi, susţine ea, 80% din cei 900 mil. euro au fost alocaţi către zona de birouri. În 2021, se observă acelaşi trend, întrucât aproximativ 80% din tranzacţiile existente pe piaţă sunt pe segmentul de birouri.
Din perspectiva cumpărătorilor şi a investitorilor, dar şi a cifrelor, aceasta este de părere că nu există o reticenţă a investitorilor cu privire la acest segment, ci doar o posibilă reevaluare a modului în care îşi fac anumite calcule cu privire la modelul de business.
„Există schimbări în modul de lucru dar noi credem că birourile nu vor dispărea. Cred că am depăşit puţin momentul în care ne întrebăm dacă se va reveni la birou, ci mai degrabă ne întrebăm cum şi când vom reveni la birou”, crede ea.
Revenirea la birou a crescut semnificativ, consideră aceasta, astfel că rata medie de ocupare a birourilor, care era de 15-20% la începutul anului, acum se îndreaptă spre 30%. În plus, Anca Merdescu crede că pe măsură ce ritmul vaccinării va accelera, se va vedea o creştere şi în acest sens.
Au existat, în general, tendinţe de negociere şi probabil că punctual, în funcţie de nevoile fiecărui chiriaş, spune ea, au existat şi anumite perioade în care s-au acordat luni fără chirie. Totuşi, tendinţa a fost de a nu se exagera în acest sens.
O înţelegere între chiriaş şi proprietar a fost, după cum spune aceasta, aceea că proprietarii au folosit acele luni „rent free” din anii următori şi le-au alocat în timpul pandemiei, pentru că s-au confruntat cu o situaţie excepţională.
În ceea ce priveşte spaţiile de co-working, Anca Merdescu menţionează că sunt din ce în ce mai prezente, iar în viitor, ele pot reprezenta o soluţie pentru angajaţii care lucrează în birouri, întrucât vor funcţiona ca nişte birouri satelit sau ca nişte minihub-uri de lucru.
Aceasta mai spune că, în momentul de faţă, există cerere atât din partea investitorilor, cât şi din partea vânzătorilor, ceea ce e un lucru bun.
De asemenea, spune ea, se lucrează la tranzacţii pe fiecare segment de piaţă şi, în principal, sunt două tipuri de tranzacţii: on market, cele prin mandate oficiale şi off market, bazate pe discuţiile cu investitorii şi vânzătorii.
Anul acesta, mai adaugă Anca Merdescu, piaţa tranzacţiilor se îndreaptă spre 800 mil. euro, iar targetul pentru viitorul nu foarte îndepărtat este de a depăşi miliardul de euro şi de a duce volumele din piaţa din România cât mai aproape de cele din Polonia.
