• Leu / EUR4.9250
  • Leu / GBP5.7274
  • Leu / USD4.7278
Supliment ZF Birouri 2021

Stocul modern de birouri din Bucureşti a depăşit 3 mil. mp în 2021, iar tranzacţiile cu spaţii de birouri au apărut din nou pe radarul dezvoltatorilor

15 sep 2021 Autor: Bogdan Alecu

Volumul total tranzacţionat pe piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti a fost de 112.000 mp în prima jumătate de an, valoare cu 17% mai mare comparativ cu cea înregistrată în primele şase luni ale anului 2020, când au fost tranzacţionaţi 95.500 mp de birouri, potrivit CBRE Research.

Spre comparaţie, în 2019, în Bucureşti, volumul închirierilor de spaţii de birouri s-a ridicat la 204.000 mp, cu 37% mai mult faţă de aceeaşi perioadă din 2018, când au fost închiriaţi 149.000 mp.

„La sfârşitul primului semestru din 2021, stocul de birouri din Bucureşti numără 3 mil. mp de spaţii moderne, fiind cel mai mare volum de spaţii noi clasa A & B într-un singur oraş din România. Cele mai importante centre regionale care au o piaţă de birouri de asemenea dezvoltată sunt oraşele universitare Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, unde stocul de birouri moderne cumulat reprezintă puţin peste un sfert din suprafaţa regăsită în Bucureşti, respectiv circa 825.000 mp, potrivit datelor CBRE Research“, a spus Daniela Gavril, Head of Research, CBRE România.

În ceea ce priveşte cererea de spaţii de birouri din prima parte a anului, în Bucureşti şi cele trei centre regionale au fost închiriaţi aproximativ 138.000 mp din care Bucureştiul a atras 82%, Cluj- Napoca 10%, Timişoara 6% şi Iaşi 2%.

Activitatea de pe piaţa de birouri a rămas relativ redusă în prima jumătate a anului 2021, cu semne limitate de revenire la nivelurile pre-pandemice, în contextul în care companiile încă nu au claritate asupra momentului în care majoritatea angajaţilor va reveni la birou, potrivit raportului de piaţă al Colliers pentru primul semestru din 2021. Cererea totală pentru spaţii de birouri moderne s-a contractat cu aproape 10%, până la 112.000 de metri pătraţi, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, iar cererea nouă a fost de aproximativ 38.000 de metri pătraţi, în scădere cu 15% la sfârşitul primului semestru şi cu 22% faţă de perioada similară din 2019. Consultanţii Colliers au observat că firmele au început deja organizarea, redimensionarea şi reconfigurarea birourilor pentru a se potrivi nevoilor unei lumi postcoronavirus şi faptul că piaţa muncii îşi revine rapid ar trebui să protejeze într-o oarecare măsură piaţa de birouri şi, în special, clădirile de birouri clasa A, ocupate de companii solide de tip blue-chip, cu cifre de afaceri semnificative.

În prima jumătate a anului au fost livraţi doar 36.000 de metri pătraţi de spaţii moderne de birouri. Finalizarea Campus 6.2 de către Skanska (aproape 19.800 de metri pătraţi) şi a Ţiriac Tower din portofoliul Ţiriac Imobiliare (16.500 de metri pătraţi) reprezintă completările majore care au ridicat stocul modern de birouri al Bucureştiului peste nivelul de 3 milioane de metri pătraţi. Cum estimarea iniţială pentru 2021 a fost de livrare a aproximativ 260.000 de metri pătraţi de noi birouri moderne, se anunţă o a doua jumătate a anului destul de aglomerată, deşi unele dintre livrările viitoare ar putea mai degrabă să fie amânate pentru prima parte a lui 2022.

„Managerii încă explorează noul sistem de lucru postpandemic, mixul dintre birou şi munca la distanţă fiind decis de fiecare companie în parte. Aceştia abordează nevoile imobiliare cu precauţie, iar pentru unii modelul de lucru hibrid generează nevoia unor spaţii mai mici de birouri în viitor. În general, cererea nouă scăzută de birouri poate fi explicată şi prin faptul că există noi preocupări cu privire la un nou val de coronavirus, în special pe fondul faptului că România ar putea fi lovită mai puternic decât majoritatea ţărilor din regiune din cauza unei rate de vaccinare mult mai scăzute. În prezent, între 10 şi 20% dintre angajaţi lucrează din birouri în mod constant, iar mult-aşteptata întoarcere la birouri pentru cel puţin 50% dintre angajaţi va mai avea probabil de aşteptat cel puţin câteva trimestre. Contextul actual este totuşi un bun moment pentru companii să-şi transforme birourile şi să le adapteze la viitorul mod de lucru“, explică Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.

Colliers inovează şi răspunde provocărilor actuale şi nevoilor viitoare pe piaţa de birouri cu Office 360°, o abordare completă a birourilor, din toate punctele de vedere, realizată printr-un proces unic şi extrem de complex, adaptat până la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor şi planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului oferă economii suplimentare care depăşesc de multe ori 10-15% faţă de valorile obţinute de obicei de la contractori, în cadrul negocierilor din etapa de licitaţie.

În ceea ce priveşte rata de neocupare, la sfârşitul primului semestru a crescut la un nivel maxim al ultimilor 7 ani, până la 15,75%, de la 11,25% în anul precedent. Totuşi, piaţa este mult mai dezvoltată decât în 2014, când rata de neocupare atingea astfel de niveluri, iar stocul modern de birouri era de aproximativ 1,7 milioane de metri pătraţi, faţă de puţin peste 3 milioane de metri pătraţi în prezent. Totuşi, clădirile mai noi şi cu specificaţii tehnice calitative stau mult mai bine la capitolul grad de ocupare generală, datorită atractivităţii lor, dar şi pentru că sunt închiriate de companii solide, dintre care destul de multe continuă să se extindă.

Consultanţii Colliers apreciază că piaţa de birouri este în mod clar în favoarea chiriaşilor, şi, prin urmare, au observat presiuni asupra nivelului agreat al chiriei, deşi mai degrabă la niveluri nete efective decât la nivelul chiriilor brute. Aceştia mai menţionează că, deşi chiria medie netă pentru Bucureşti este probabil cu aproximativ 10% mai mică decât înainte de pandemie, această dinamică a fost generată de clădirile mai vechi şi mai puţin calitative, care au fost forţate să ofere mai multe stimulente pentru atragerea sau păstrarea chiriaşilor. De asemenea, stocul de spaţii pentru subînchiriere, de cel puţin 80.000 de metri pătraţi, potrivit  măsurătorilor Colliers (şi probabil o cifră subestimată), oferă alternative bune pentru chirii foarte atractive, ceea ce pune şi mai mare presiune pe spaţiile de birouri mai puţin competitive. În cazul clădirilor noi, la standardele moderne comparabile cu pieţele dezvoltate din Europa de Vest sau SUA, lucrurile nu s-au schimbat şi, probabil, nu se vor schimba prea mult din punct de vedere al chiriei. IT&C-ul rămâne motorul pieţei, cu aproape jumătate din tranzacţiile raportate, dar o contribuţie semnificativă au în 2021 şi serviciile industriale şi alte servicii profesionale.

Piaţa de birouri din Bucureşti rămâne destul de complicată, dar consultanţii Colliers apreciază că efectele pandemiei nu au fost uniforme. Este de remarcat faptul că două dintre cele mai noi clădiri finalizate din Bucureşti - Campus 6.2 şi 6.3 ale Skanska - au fost vândute unui investitor pentru un randament record post-2008, de 6,75%. Deci, pentru unii, următorii câţiva ani vor fi buni, în timp ce alţii vor avea de suferit. Decalajul dintre proiectele vechi şi mai puţin calitative şi clădirile mai vechi/noi se va lărgi probabil pe toate fronturile: chirie, grad de ocupare, randament investiţional.

„Întrebările cu privire la viitor rămân şi, ca o observaţie pur empirică, consultanţii noştri au sesizat (inclusiv în contractele încheiate) că destul de multe companii par să se gândească la faptul că, după pandemie, este posibil să nu aibă mai mult de 50-60% din angajaţi la birou în acelaşi timp. Acest lucru, împreună cu un procent de 10-15% pentru potenţialele creşteri viitoare de personal, înseamnă că ar trebui ca spaţiul de birouri ocupat în prezent să se scadă cu 20-30% la reînnoire. Totuşi, această situaţie este departe de a fi o regulă, iar deciziile sunt luate de la caz la caz, deoarece companiile care s-au extins destul de mult recent (cum ar fi companiile IT&C) ar putea foarte bine să-şi păstreze spaţiul actual la reînnoirea contractului, iar nevoia redusă de birouri, cauzată de sistemul de lucru hibrid, ar fi echilibrată de noi angajări“, spune Sebastian Dragomir.

Sondajele Eurostat arată intenţii de angajare pe termen scurt deja peste media istorică - deci se află într-o perioadă de extindere - pentru majoritatea sectoarelor de servicii comerciale, cu unii indicatori de angajare deja la niveluri comparabile cu maximele pre-pandemice. Cu alte cuvinte, piaţa muncii este, de fapt, un element pozitiv pentru evoluţia pieţei de birouri.

Pe de altă parte, această piaţă provocatoare, plus costurile de construcţie mult mai mari, vor diminua probabil entuziasmul pentru noile dezvoltări, în timp ce, începând cu 2022, livrările vor rămâne sub 100.000 de metri pătraţi pe an, ceea ce ar trebui să accelereze eventuala recuperare a pieţei de birouri locale. Mai departe, consultanţii Colliers consideră că oferta redusă de birouri moderne din Bucureşti pe cap de locuitor este un factor izolator pe termen lung şi se aşteaptă mai degrabă ca stocul modern de birouri să înceapă din nou să crească în câţiva ani. În consecinţă, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul  5 milioane de metri pătraţi, dacă nu va exista altă criză (economică).