Supliment ZF Birouri

Victor Coşconel, Head of Leasing Office & Industrial Agencies la Colliers: Bazându-ne doar pe portofoliul nostru de contracte şi pe felul în care se simt actorii din piaţă, activitatea de închiriere de birouri ar putea reveni la nivelurile de vârf de dinainte de pandemie în termen de doi ani, dacă tendinţa recentă se menţine şi dacă nu vor fi luate decizii radicale de către cei mai mari chiriaşi, cu câţiva ani mai devreme decât am fi anticipat în mod normal.

Analiză. Cererea de spaţii de birouri a revenit la valorile prepandemie însă livrările de birouri vor accelera abia după 2024

26 sep 2022 Autor: Bogdan Alecu

Cu 76% din stocul modern de spaţii de birouri în Bucureşti, segmentul de birouri a ajuns la peste 4,3 milioane mp la nivel naţional în primul semestru al anului 2022, conform raportului Romania Office Destinations 2022, lansat de CBRE. Rata de neocupare pe segmentul de birouri este de doar 12%, fiind pe un trend descendent faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.

Cererea anualizată de spaţii de birouri a ajuns oficial la intensitatea de dinaintea pandemiei, revenind la nivelul din 2019, dar încă există multe provocări la orizont, arată raportul de piaţă al Colliers privind evoluţia pieţei imobiliare în primul semestru din 2022.

Cererea de spaţii de birouri moderne şi-a continuat redresarea, al doilea trimestru din 2022 fiind şi cel mai bun după trimestrul patru din 2019. Cererea nouă a ajuns la 73.500 de metri pătraţi în prima jumătate a lui 2022, aproape dublă faţă de anul trecut, în timp ce cererea totală de spaţii de birouri moderne s-a ridicat la peste 130.000 de metri pătraţi, de ase­menea în creştere faţă de primul semestru al anului trecut, deşi cu un nivel mai puţin spectaculos de 16%. Accelerarea bruscă a cererii noi este alimentată de faptul că o parte dintre companii au stat pe margine în cea mai mare parte a perioadei de pandemie, iar acum, când simt că au mai multă claritate, apasă pe acceleraţie, sunt de părere consultanţii.

Cele mai importante inaugurări din prima jumătate a anului au fost clădirile Oslo şi Londra ale River Developments, parte din proiectul Sema Parc (31.500 mp), clădirea Tandem a Forte Partners (21.000 mp) şi prima clădire din proiectul @Expo al Atenor (21.000 mp). De asemenea, pentru a doua jumătate a anului, consultanţii Colliers se aşteaptă la o suprafaţă similară a clădirilor finalizate.

„Împreună cu un număr oarecum re­dus de clădiri noi care urmează să fie li­vra­te în următorii ani, sectorul birourilor în­cepe să se resimtă ca fiind condus de pro­priet­ari în anumite subpieţe sau zone. Trebuie totuşi să subliniem faptul că cel puţin câţiva chiriaşi mari care aveau spaţii mari închiriate înainte de pandemie încă în­cearcă să subînchirieze o parte din bi­rourile lor, ca urmare a unei ajustări a stra­te­giei. De asemenea, discrepanţa dintre ce­rerea totală şi cererea nouă, în care una se extinde uşor, iar cealaltă creşte expo­nen­ţial, este probabil una dintre cele mai in­teresante tendinţe din ultima perioadă şi arată că numărul de companii care îşi reduc prezenţa la birou pe fondul muncii hi­bride a fost supraestimat pentru 2021-2022.

Totuşi, transformarea într-un model de lucru hibrid este în plină desfăşurare, astfel că unele companii ar putea lua în curând deciziile pe care le-au tot amânat, aşa că mai există încă loc pentru surprize negative în ceea ce priveşte gradul de ocupare. De asemenea, se impune o oarecare prudenţă, având în vedere contextul actual de incertitudine economică la nivel global“, explică Victor Coşconel, Head of Leasing Office & Industrial Agencies la Colliers.

Daniela Gavril, Head of Research, CBRE România, explică faptul că în următorii trei ani livrările de proiecte de birouri se înscriu pe o traiectorie fluctuantă, determinate în special de impasul generat de criza autorizaţiilor din ultima perioadă.

„Acest lucru este foarte vizibil pe intervalul următoarelor 18 luni, când nu­mărul de proiecte de birouri suferă con­tracţii: dacă în 2022 se vor livra apro­xi­mativ 140.000 mp, în 2023 numărul de spaţii de birouri urmează să scadă la 93.000 mp. Estimăm ca în 2024-2025 li­vră­rile să se reînscrie pe trendul ascendent cu care eram obişnuiţi“, a spus Daniela Gavril.

Conform rapoartelor de research ale CBRE România, până la sfârşitul anului 2022 vor fi adăugate la stocul modern circa 41.400 mp în două clădiri de birouri. 83% din suprafaţa totală ce urmează a fi livrată va fi adăugată la stocul zonei centru - vest, într-o singură clădire, respectiv One Cotroceni - faza 2 cu o GLA de 34.500 mp dezvoltată de One United; restul de 17% este revendicat de subpiaţa centru care va primi schema de birouri Tudor Arghezi, un proiect de 7.000 mp închiriabili dezvoltat de Hagag.

Până la sfârşitul anului viitor, con­sul­tanţii estimează că se vor adăuga încă apro­ximativ 94.000 de metri pătraţi la stocul modern de birouri din Capitală. Re­pre­zentând 45% din viitoarea ofertă nouă, se aşteaptă ca subpiaţa centru să pri­mească cea de-a doua fază din U-Center Campus (35.000 mp închiriabili) dezvoltat de Forte Partners şi proiectul Arghezi 4 cu o GLA de 7.500 mp dezvoltat de Strabag, având un grad de ocupare de 100%.

 

Alte două proiecte în construcţie care urmează să fie finalizate în subpiaţa Nord-Vest reprezintă 34% din noile livrari şi sunt reprezentate de faza a doua a proiectului @Expo (suprafaţă închiriabilă de 25.000 mp) şi de Muse Project, o clădire de birouri de 7.000 mp dezvoltată de ACMS Primavera. Cu o cotă de 21% din pipeline-ul 2023, Floreasca/ Barbu Vacarescu, îşi va lărgi stocul modern cu Equilibrium-Building B dezvoltat de Skanska având 19.400 mp închiriabili.

Scăderea ratei de neocupare de la 16,50% la sfârşitul anului trecut la 15,25% la jumătatea lui 2022 este un alt indicator al unei pieţe în curs de redresare, dar şi mai semnificativ este faptul că rata de neocupare pentru clădirile bune este mult mai mică, mergând spre 10% în clădirile mai noi/cu poziţie bună. Mai mult, gradul de ocupare a crescut pe majoritatea pieţelor mari de birouri, în unele dintre ele rata de neocupare a spaţiilor vacante fiind acum la un nivel de o singură cifră.

Consultanţii Colliers observă şi presiunile în creştere asupra chiriilor, iar chiria medie pentru clădirile de birouri noi care urmează să fie livrate în următorii doi ani este în creştere constantă. Totodată, chiriile pentru clădirile de birouri mai vechi, deşi bune, rămân stabile în momentul în care contractul de închiriere urmează să fie reînnoit, ceea ce nu a fost o practică obişnuită în urmă cu câţiva ani, când proprietarii încercau să atragă chiriaşii cu condiţii mai atractive.

„Bazându-ne doar pe portofoliul nostru de contracte şi pe felul în care se simt actorii din piaţă, activitatea de închiriere de birouri ar putea reveni la nivelurile de vârf de dinainte de pandemie în termen de doi ani, dacă tendinţa recentă se menţine şi dacă nu vor fi luate decizii radicale de către cei mai mari chiriaşi, cu câţiva ani mai devreme decât am fi anticipat în mod normal. Împreună cu un grafic de livrări mai puţin consistent, de aproximativ 120.000 de metri pătraţi de birouri noi aşteptate pe an între 2022 şi 2024, ne-am aştepta la o creştere a presiunilor asupra chiriilor pentru clădirile bune în următoarele trimestre. Inflaţia este, de asemenea, un argument pentru chirii mai mari. În general, pe baza acestei cereri puternice, rata de neocupare ar putea scădea spre un nivel de o singură cifră în termen de doi ani, de la peste 16% la sfârşitul anului 2021. Gradul de neocupare pentru birourile bune este probabil în teritoriul unei pieţe neutre, nu mai este o piaţă a chiriaşilor“, arată Victor Coşconel.

Consultanţii Colliers subliniază, de asemenea, că în perioada post-pandemică apar două subiecte majore interconectate. Unul dintre ele este reorganizarea spaţiului de birouri pentru a fi mai în concordanţă cu un program de lucru hibrid, spre care majoritatea companiilor par să încline, iar celălalt subiect se referă la readucerea angajaţilor la birou, pentru că acum se întâmplă rar ca firmele să aibă mai mult de 40-50% dintre angajaţi la birou într-o zi normală de lucru.

Colliers punctează că Bucureştiul începe să devină o piaţă a proprietarilor de clădiri de birouri.

„Ritmul anualizat al cererii noi este comparabil valoarea înregistrată în anul 2019, chiar dacă se află cu aproximativ o treime sub valoarea record înregistrată în 2017. Cu toate acestea, în acei ani s-au construit, în medie, peste 200.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri moderne pe an, în condiţiile în care, în perioada 2022-2024, scenariul optimist indica o medie de aproximativ 120.000 metri pătraţi pe an. În prezent, nu suntem încă la nivelul din 2017-2019 de cerere, dar suntem mai aproape de acele valori decât de minimele din pandemie. Această revenire a venit la pachet şi cu un volum destul de mic de livrări noi, ceea ce pentru chiriaşi înseamnă mai puţine opţiuni atunci când decid să închirieze un spaţiu de birouri“, explică Victor Coşconel.

După integrarea muncii la distanţă în modelul de lucru obişnuit al majorităţii companiilor, piaţa de birouri se va schimba drastic, sunt de părere consultanţii Colliers. Totuşi, tranziţia către un mod de lucru hibrid nu va însemna neapărat o reducere a suprafeţelor ocupate, în condiţiile în care firmele vor urmări mai degrabă să maximizeze calitatea timpului petrecut de angajaţi la birou. Concret, dispare nevoia de suprafeţe întinse de mese pentru birouri şi apar tot mai multe suprafeţe dedicate pentru activităţi specifice, precum colaborare, conferinţe, discuţii unu la unu, zone de întâlnire mai relaxate, zone de relaxare şi chiar distracţie. În consecinţă, tendinţa actuală este cea de transformare şi remodelare a spaţiilor de birouri, pentru a putea facilita acest nou mod de lucru.