Anul 2020 a adus tranzacţii de 700 mil. euro cu proiecte de birouri în mai puţin de nouă luni

Piaţa investiţională din Româ­nia a rămas robustă în perioa­da pandemiei, tranzacţiile sem­nate în ultimele săptă­mâni având o valoare cu­mulată de peste 400 mil. euro, apreciază con­sultanţii firmei Cushman & Wakefield Echinox.

În acelaşi timp, lichiditatea în Bucureşti rămâne mai scăzută faţă de Varşovia, Praga şi Budapesta, iar până când acest lucru se va schimba, investitorii încă vor avea semne de întrebare cu privire la posibilităţile de a face exit din investiţiile realizate în momentul în care îşi doresc să facă acest lucru.

„Rezultatele înregistrate în ultimele luni vor trimite un mesaj pozitiv cu privire la evidenta maturizare a pieţei locale, reflectată de aceste tranzacţii. România a fost, în general, văzută ca o piaţă margi­nală a Europei Centrale şi de Est, dar ne aştep­tăm ca acest statut să fie modificat într-o di­recţie pozitivă. Treptat, observăm un nu­măr mai mare de investitori care înţe­leg fap­tul că România oferă randa­men­te atrac­tive pentru proprietăţi de o calitate ridicată, cu preţul unei uşoare ajustări a coeficien­tu­lui de risc, comparativ cu pieţele principale din Europa Centrală şi de Est“ a spus Bogdan Gubandru, Direc­tor Investment Agency, Cushman & Wakefield Echinox.

Printre contractele încheiate recent se nu­mără achiziţia proiectului de birouri Flo­reasca Park din Bucureşti de către un consorţiu format din Resolution Property şi Zeus Capital, în timp ce AFI Europe a fina­li­zat preluarea portofoliului de birouri deţi­nute de NEPI Rockcastle, respectiv pro­iectele Floreasca Business Park, The Lake­view, Aviatorilor 8 (toate în Bucu­reşti) şi City Business Center din Timişoara.

„În ultimele 12 luni, am reuşit să atra­gem în România Morgan Stanley - pen­tru achi­ziţia America House, Resolution / Fosun (via Zeus Capital Management) - pen­tru Floreasca Park, şi am sprijinit Equest la vânzarea principalului activ - Equest Logistic Park - trei tranzacţii cu o valoa­re cumulată de peste 200 de milioane de euro, două dintre acestea fiind închise în pe­rioada pandemiei. Ne aşteptăm că până la finalul anului să reuşim să mai închidem câteva tranzacţii impor­tan­te, astfel încât vo­lu­mul in­vesti­ţio­nal ar putea depăşi în 2020 pragul de 1 miliard de euro, pentru pri­ma dată din 2014“, a declarat Tim Wilkinson, Partner Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox.

Floreasca Park - cumpărat de chinezii de la Fosun

În timp ce evenimentele din 2020 arată fap­tul că piaţa imobiliară locală este rezis­ten­tă, schimbările din industrie, compor­ta­men­tul consumatorilor şi tendinţele ocu­pan­ţilor se schimbă rapid, accelerate de pandemia de Covid-19.

„Dezvoltatorii, investitorii şi băncile trebuie să evolueze rapid pentru a ţine pa­sul cu o lume aflată în schimbare. Vor exista obsta­cole, dar piaţa din România a depăşit multe astfel de provocări în ultimii 12 ani. Piaţa românească funcţionează în conti­nua­re la un nivel de activitate mai scăzut decât potenţialul său maxim, având în vedere fun­da­mentele şi dimensiunea sa, faţă de alte ţări europene. Investiţiile în infra­struc­tură sunt esenţiale pentru a spri­ji­ni în con­ti­nuare dez­voltarea imobiliară. În plus, so­luţii mai fle­xibile de finanţare ar aju­ta piaţa să con­cureze mai bine cu vecinii săi din Euro­pa Centrală şi de Est, pentru a spri­jini investirea locală a capitalului propriu.“

Pandemia a încetinit tranzacţiile de in­ves­tiţii de pe piaţa locală, în special în tim­pul stării de urgenţă din primăvară, însă discuţiile s-au reluat odată cu intrarea în starea de alertă.

Cea mai importantă tranzacţie parafată în 2020 este cea dintre AFI Europe şi NEPI-Rockcastle în care grupul israelian a cum­părat de la sud-africani portofoliul de biro­uri în urma unui „deal“ de 307 mil. euro.

Având în vedere tranzacţiile, chiar şi în contextul pandemiei şi al schimbărilor din piaţa office, randamentul investiţional se menţine în jurul valorii de 7%, continuând astfel ritmul de comprimare, faţă de 7,25% în 2019.

„Randamentul prime pentru segmentul de birouri este de 7%. Până la sfârşitul aces­tui an nu estimăm o schimbare din punctul de vedere al randamentului „prime“, dar nu excludem posibilitatea unei modificări pe parcursul anului viitor“, a spus Daniela Gavril, head of research în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CBRE.

Robert Miklo, director investment services la Colliers International şi consul­tantul NEPI Rockcastle în tranzacţia cu AFI Europe, este de părere că nevoia de spaţii de birouri va exista în continuare, în ciuda contextului pandemic, iar oamenii vor reveni în spaţiul de lucru într-un număr mult mai mare faţă cel existent după ridicarea restricţiilor.

„Faptul că în România s-a închis o tranzacţie într-un sector de anvergură, puternic afectat de criză, ridică un semn de exclamare în sens pozitiv în rândul comunităţii de investitori, care vor prinde încredere şi vor putea să aducă această tranzacţie ca şi comparabilă în deciziile viitoare“, a declarat Robert Miklo.

Consultantul NEPI Rockcastle în cea mai mare tranzacţie de birouri din istoria pie­ţei din România consideră că munca în re­gim remote este posibilă, însă nevoia re­ve­nirii la birou se simte după o anumită perioadă.

„Pandemia a provocat un şoc în toate sectoarele şi o perturbare în piaţa de birouri. Eu am puţine dubii în ceea ce priveşte sustenabilitatea şi nevoia spaţiilor de birouri.“

Birourile rămân un sector foarte atractiv pe piaţa din România, iar printre argumentele oferite de Robert Miklo privind nevoia spaţiilor de lucru şi reîntoar­ce­rea fizică la serviciu a angajaţilor români se numără nevoia de a delimita zona de lu­cru de spaţiul de acasă, aspectul infra­structurii, nevoia de a colabora cu colegii şi de a organiza întâlniri cu clienţii într-un me­diu profesionist şi aspectul sănătăţii - care poate avea de suferit din cauza unui timp îndelungat petrecut în casă.

Piaţa birourilor trece printr-o nouă trans­for­mare, motiv pentru care, spre exemplu, munca de acasă a lăsat spaţiile de bi­rouri goale şi aproape a înjumătăţit, la 1,2 mld. euro, valoarea Globalworth, cel mai mare proprietar de birouri din România, şi care este controlat acum de un investitor din Cehia.

„Această tranzacţie se încadrează în totalitate în strategia noastră de a ne extinde por­tofoliul de proprietăţi cu randament ridicat în regiune, atât prin proiecte dez­vol­tate pe terenurile pe care le avem în pro­prie­tate, cât şi prin identificarea oportu­ni­tăţilor de achiziţii pe pieţele în care suntem activi. Suntem absolut convinşi de poten­ţialul ridicat al pieţei româneşti, pe termen lung“, a declarat Doron Klein, CEO al AFI Europe România & Republica Cehă.

Achiziţia a fost finanţată de un consor­ţiu de trei bănci: Erste, Deutsche Pfandbrief­bank şi Banca Comercială Română.

Robert Miklo, director investment services la Colliers International: Pandemia a provocat un şoc în toate sectoarele şi o perturbare în piaţa de birouri. Eu am puţine dubii în ceea ce priveşte sustenabilitatea şi nevoia spaţiilor de birouri.

Robert Miklo, director investment services la Colliers International: Pandemia a provocat un şoc în toate sectoarele şi o perturbare în piaţa de birouri. Eu am puţine dubii în ceea ce priveşte sustenabilitatea şi nevoia spaţiilor de birouri.

În perioada următoare, AFI Europe România va finaliza faza I a AFI Park Braşov, o nouă clădire de birouri clasa A situată în centrul oraşului Braşov, parte a proiectului mixt de retail şi birouri AFI Braşov, şi avansează cu lucrările de con­struc­ţii pentru AFI Tech Park 2, a doua fază a celui mai nou business campus din Bucu­reşti, situat în apropiere de centrul oraşului.

Vânzarea portofoliului de birouri al NEPI Rockcastle către AFI Europe, agreată iniţial la finalul anului 2019, este probabil cea mai mare tranzacţie cu imobile comerciale generatoare de venituri din România, concurând cu tranzacţii majore din regiunea Europei Centrale şi de Est.

În plus, este cea mai importantă vânzare strategică a unui portofoliu intermediată de Colliers International în România.

„Tranzacţia este de referinţă nu doar prin valoare şi prin complexitate. Faptul că a fost finalizată într-un context economic marcat de Covid-19, în termenii stabiliţi iniţial, confirmă încrederea investitorului în potenţialul activelor şi al pieţei. Totodată, dovedeşte că există lichiditate în sectorul imobiliar local, fiind de referinţă pentru tranzacţii viitoare şi contribuind la creşterea încrederii potenţialilor investitori noi în România“, a spus Robert Miklo, Director Investment Services la Colliers International.

Tranzacţia reprezintă o vânzare strategică a fondului de investiţii NEPI Rockcastle, unul dintre cei mai mari investitori din piaţa imobiliară din Europa Centrală şi de Est cu un portofoliu total evaluat la circa 6,1 miliarde de euro, axată pe sectorul calitativ şi dominant de retail.

La nivelul Europei Centrale şi de Est (CEE), piaţa locală a atras, în primul semestru al anului, aproape 6,5% din volumul total de investiţii de circa 6,3 miliarde de euro. Polonia şi Cehia sunt liderii regiunii pe piaţa de investiţii, cu o pondere cumulată de circa 78% din total, urmate de Ungaria şi România. Cel mai activ sector a fost şi în regiune tot cel de spaţii de birouri, cu o pondere de 41% din volumul total de investiţii, urmat la o distanţă destul de mare de cel de spaţii industriale şi logistice (22%), în vreme ce sectorul de retail a avut o pondere de 12% din total.

Floreasca Park este prima investiţie făcută de Resolution în România şi cea de-a cincea investiţie din portofoliul Zeus pe piaţa imobiliară din Bucureşti.

Resolution Property şi Zeus Capital Management au achiziţionat recent Floreasca Park, proiectul de birouri de aproximativ 40.000 mp, situat pe Şos. Pipera, aproape de Barbu Văcărescu.

Proprietatea a fost vândută celor două companii reunite într-un joint-venture de către un fond administrat de GLL Real Estate Partners GMBH (membru al Grupului Macquarie).

„În ciuda schimbării practicilor de lucru, cererea pentru spaţii de birouri bine echipate şi amplasate în zonele centrale de business va continua să fie ridicată. Suntem mulţumiţi de modul în care piaţa de real-estate continuă să evolueze şi ne mândrim prin faptul că am fost întotdeauna în fruntea acestor schimbări. Dorim să facem din achiziţia Floreasca Park următorul pas al prezenţei noastre extinse în România şi Europa Centrală şi de Est“, a declarat Scott O’Donnell, Resolution Property.

Floreasca Park este prima investiţie făcută de Resolution în România şi cea de-a cincea investiţie din portofoliul Zeus pe piaţa imobiliară din Bucureşti.

Ea reprezintă prima achiziţie a parteneriatului dintre cele două companii de top care se ocupă de investiţii şi administrarea activelor. Resolution este deţinut de grupul Fosun, una dintre cele mai mari companii de investiţii din China. Resolution Property Investment Management acţionează ca un manager de investiţii în proprietăţi imobiliare cu valoare adăugată. Resolution deţine 77 de proprietăţi, în 10 ţări prin 5 fonduri.

În cazul proiectului Floreasca Park, discuţiile s-au purtat în jurul unui randament investiţional de 7%, potrivit datelor ZF. Astfel, preţul de vânzare s-ar situa în jurul a 100-110 mil. euro. Nemţii de la GLL au cumpărat proiectul de la Portland Trust în 2015 contra sumei de 104 mil. euro cu un yield de 7,5%.

Proiectul al cărui principal chiriaş este compania Oracle este alcătuit din două clădiri moderne de birouri de clasa A, conectate printr-o parcare subterană cu o capacitate de 586 de maşini.

Alţi chiriaşi reprezentativi sunt Kellogg’s, BASF, Saint-Gobain, Ursus Breweries şi ENI. Proprietatea beneficiază de conexiuni la mai multe mijloace de transport în comun şi oferă o serie de facilităţi pentru chiriaşi, inclusiv o cafenea şi o unitate bancară. Astfel, prin această achiziţie, americanii de la Oracle vor deveni chiriaşi într-o clădire deţinută de un fond chinez de investiţii.

„Aceasta este a cincea achiziţie a platformei noastre de investiţii, care se concentrează pe proprietăţi imobiliare de top din regiune. Suntem încrezători că acest activ premium în piaţa de birouri din Bucureşti, care are foarte mare potenţial, va aduce rezultate excepţionale investitorilor noştri“, a spus Stelios Zavvos, Preşedinte şi CEO al Zeus Capital Management.

Cumpărătorii au fost consiliaţi de către Kinstellar, Knight Frank, Ernst & Young şi Sentient. Achiziţia a fost finanţată de Erste Bank. GLL Real Estate Partners GMBH a fost consiliat de PeliPartners, Cushman & Wakefield Echinox şi Portland Trust în calitate de property manager.

Tim Wilkinson, partner Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox: Ne aşteptăm ca până la finalul anului să reuşim să mai închidem câteva tranzacţii impor­tan­te, astfel încât vo­lu­mul investi­ţio­nal ar putea depăşi în 2020 pragul de 1 miliard de euro pentru pri­ma dată din 2014.

Tim Wilkinson, partner Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox: Ne aşteptăm ca până la finalul anului să reuşim să mai închidem câteva tranzacţii impor­tan­te, astfel încât vo­lu­mul investi­ţio­nal ar putea depăşi în 2020 pragul de 1 miliard de euro pentru pri­ma dată din 2014.