Birourile pe timp de pandemie: Peste 60.000 mp de birouri s-au închiriat în S1/2020, însă munca de acasă a câştigat teren pe fondul distanţării

Piaţa locală a birourilor a adus în primele şase luni ale anului 2020 şase proiecte de birouri cu o suprafaţă de peste 106.000 mp, iar în al doilea se­mes­tru urmează să se mai finalizeze alte şase proiecte de birouri cu o suprafaţă to­tală de approximativ 96.000 mp, având o su­prafaţă de 50% preînchiriată, potrivit datelor companiei de consultanţă CBRE.

„În primul semestru al anului 2020 s-au tranzacţionat peste 95.000 mp de spaţii de birouri în Bucureşti. Topul celor mai mari 10 tranzacţii realizate în această pe­rioada este deschis de UniCredit Bank, cu 15.500 mp într-o tranzacţie de tip rene­go­ciere. De altfel sectorul financiar repre­zin­tă o treime din acest top. Cererea estimată pentru anul 2020 va atinge pragul de 200.000 mp, iar dacă în anii anteriori cere­rea netă reprezenta în medie 25%-30% din suprafaţa totală, în acest an esti­măm că procentele o să varieze între 35% şi 40%. Pentru anul 2021 previzionam că cererea netă să revină la media din anii anteriori“, a spus Daniela Gavril, Head of Research în cadrul CBRE Romania.

Cât de mult va evolua conceptul de „work from home“ în următorii ani? Aceasta este întrebarea de un milion de do­lari în imobiliare deoarece aceasta are un impact direct atât asupra birourilor, o piaţă care a înregistrat o creştere puternică în ultimii ani, cât şi asupra rezidenţialului, pe măsură ce oamenii vor fi interesaţi de apartamente mai mari şi chiar cu impact asu­pra mobilei, pe măsură ce fiecare va dori să îşi reamenajeze locuinţa. Este po­si­bil să vedem mai mulţi oameni care să pre­fere să lucreze parţial sau total de acasă? 

„Estimăm că în următorii ani aproxi­mativ 10% din totalul forţei de muncă vor op­ta pentru a lucra predominant de acasă, care este un standard UE pe care Româ­nia încă nu îl atinsese până le izbucnirea pandemiei - statisticile oficiale indicând un grad de sub 1% pentru ţara noastră, având opţiunea de a reveni la birou atunci când lucrul / productivitatea impune acest fapt“, explică Daniela Gavril.

Transformarea biroului de astăzi pen­tru obiectivele de atins mâine ţine de mul­te as­pecte, printre care şi flexibilitatea mo­du­lui de a lucra. Birourile s-au rein­ventat întotdeauna şi acum industria trece prin­tr-o altă perioadă de adaptare. Aceasta va deveni cu atât mai critică pen­tru compa­niile care îşi doresc să rămână com­petitive prin amplificarea puterii dată de spaţiul fi­zic ca integrator facil cu lumea şi munca digitală.

În ceea ce priveşte politicile şi regulile interne particulare fiecărei companii, este de aşteptat ca lucrul de acasă să fie aco­pe­rit de un cadru legal dedicat. Acest cadru le­gal va lămuri condiţiile, obligaţiile şi res­pon­sabilitatea celor care optează pentru lucrul de acasă.

„Gradul de ocupare este în uşoară creş­tere faţă de momentul iunie 2020; pla­nu­rile de revenire au fost afectate de nu­mă­rul în creştere de cazuri de COVID-19 din această perioadă. Lipsa de claritate cu pri­vire la revenirea în şcoală pentru anul şco­lar 2020-2021 contribuie şi ea într-o bu­nă măsură. Revenirea la birou depinde însă, pe lângă decizia locală sau regională a companiilor, de măsurile de health & safety luate de fiecare proprietar de birou şi de disponibilitatea serviciilor din ime­dia­ta apropiere, precum restaurantele / ca­feteriile de la parter deschise. Astfel, ne aş­tep­tăm ca pe viitor clădirile unde pro­prie­tarii investesc în măsurile de prevenţie să aibă un grad de utilizare mai ridicat“, a explicat Tudor Ionescu, Head of Advisory & Transaction Office, CBRE România.

Consultanţii explică faptul că chiar dacă sunt industrii pentru care impactul din­spre „work from home“ poate fi mai ma­re, pentru că pandemia le-a forţat să des­co­pere noi valenţe de lucru şi rea­li­zea­ză că se poate şi acasă, există în acelaşi timp sectoare unde vedem că nevoia de creş­tere datorată distanţării sociale va de­păşi 15% (de exemplu: industria out­sour­cing) sau unde investiţiile în birou pentru dez­vol­ta­rea acestuia ca şi catalizator al ener­giilor vor creşte, şi vor conduce la creş­terea su­pra­feţei închiriate (sector tehnologie).

„Credem însă că pe termen mediu ten­dinţa este de a crea o flexibilitate sporită, ajus­tând relaţiile şi spaţiile de lucru în aşa fel încât să permită cu uşurinţă alternarea dintre lucrul de acasă şi cel de la birou. În prezent, gradul de ocupare al birourilor nu poate trece peste 50 % cu respectarea dis­tan­ţării fizice impusă de măsurile de si­gu­ranţă în condiţiile actuale de pandemie. Într-un moment viitor postvaccin, nu se va reveni brusc la densitatea din trecut, însă nici nu va rămâne spaţierea condusă de pandemie. Se va reface un echilibru în care distanţarea fizică va aduce confortul nor­mal necesar fiecăruia, fără excese de zone tampon şi suprafeţe goale“, a spus Daniela Gavril.

În aceste condiţii, spaţiul fizic dedicat unui angajat în birou poate creşte cu până la 20-30% în anumite industrii sau spaţii de birouri care erau amenajate deficitar prepandemie. Această creştere va fi echi­li­brată de proporţia celor care aleg să lu­creze de la distanţă, regăsindu-se în su­pra­faţa pe care companiile o vor închiria pe viitor“, a subliniat consultantul.

De asemenea, este posibil să existe por­to­folii de real estate descentralizate, care se vor baza pe o strategie de tip biro­uri-satelit: o reţea de spaţii de lucru carac­te­rizate de accesibilitate uşoară, grad înalt de dotări şi un branding puternic care să evoce valorile companiei pentru a conso­li­da sentimentul de apartenenţă la organizaţie.

Ce va urma?

„Sunt anunţate deja 18 proiecte de birouri cu livrare în perioada 2021-2022, însu­mând o suprafaţă de aproximativ 450.000 mp (2021: 270.300 mp; 2022: 180.700 mp). Din suprafaţa anunţată, 72% sunt în faza de construcţie şi estimăm că nu vor fi modificări în ceea ce priveşte da­ta de finalizare“, a subliniat Daniela Gavril.

Peste 40.000 - 45.000 de corporatişti şi-ar putea schimba clădirea în care lucrează în următorii doi ani, potrivit datelor com­paniei de consultanţă imobiliară CBRE.

„În perioada 2020 -2021 în Bucureşti urmează să expire contracte de închiriere pentru circa 370.000 mp de birouri în toate zonele din Capitală, o suprafaţă în care îşi desfăşoară activitatea 40.000 - 45.000 de angajaţi. În acelaşi timp, până la finalul anului urmează a fi livrate noi proiecte de birouri cu o suprafaţă de peste 120.000 mp, dintre care jumătate sunt deja preînchi­riaţi“, a spus Alina Calciu, Head of Advisory & Transaction, Office Occupiers în cadrul CBRE.

Miza o reprezintă contracte cu o va­loare de 400 mil. euro, dacă luăm în calcul o chirie medie de 18 euro/mp pe o perioadă de cinci ani, pentru 370.000 mp suprafaţă închiriabilă, potrivit calculelor ZF.