Ionuţ Negoiţă, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din Capitală: Zona Pallady mai are peste 1.000 de hectare pentru dezvoltare şi are nevoie de un mall şi o zonă de office

Zona Pallady, între râul Dâmboviţa şi Republica-Industriilor, mai are disponibile peste 1.000 de hectare de teren amplasate în apropierea staţiilor de metrou. Mai mult, deja bulevardul Theodor Pallady a atras nume mari din retail, atât de mobilă, cum este Ikea, cât şi din bricolaj precum Dedeman sau Leroy Merlin sau food - Auchan, Lidl sau Kaufland.

„Avem în zonă linii de metrou, tramvai, autobuz, bulevard cu trei benzi pe sens şi potenţial de dezvoltare. Estimez că sunt circa 1.000 de hectare disponibile pentru dezvoltare, teren unde construcţii vechi nu prea sunt. Mai ales în ultimii 10 ani a existat o dezvoltare rapidă, interval în care s-au construit 20-25 de mii de locuinţe. Mai mult, aici discutăm despre o suprafaţă compactă care nu mai există în altă parte în Bucureşti, atât ca extindere. cât şi ca mijloace de transport în comun, facilităţi sau infrastructură“, a spus Ionuţ Negoiţă, cel mai activ dezvoltator de rezidenţial din Capitală, dezvoltator imobiliar, CEO şi fondator al HILS Development, compania care ridică în partea de est a Capitalei proiectele HILS Pallady şi HILS Brauner.

Dezvoltatorul vrea inclusiv să investească într-un proiect de birouri care să completeze componenta de comercial din zonă.

„Intenţionez ca în aproximativ un an să încep proiectarea unei dezvoltări de birouri pe un teren de 18.000 mp aproape de metrou şi în vecinătatea Ikea. Sunt optimist. Va ieşi o clădire de 50.000 -60.000 mp de birouri. Obligatoriu se va crea un pol de office acolo. Va fi precum un oraş nou cu tot ce are nevoie“, a subliniat Ionuţ Negoiţă.

Dincolo de o componentă de office, care să vină alături de comercial şi rezidenţial, Pallady are nevoie şi de un mall, cu elemente precum un cinematograf modern care să completeze lista de funcţiuni.

„Zona Pallady are nevoie de clădiri de birouri şi un mall. Odată ce am deschis clinica medicală, am fost plăcut surprins că interesul pentru angajări în cadrul clinicii a fost unul ridicat deşi sectorul medical este unul cu deficit. Explicaţia a fost simplă - mulţi dintre angajaţi deja stau în sud, est sau vest şi lucrează în nord, fac şi o oră şi jumătate până la locul de muncă şi petrec mult timp în maşină. Ei vor să lucreze cât mai aproape de casă. Acum avem de-a face cu o «dictatură» a angajatului şi nu a angajatorului, cum era vremea când se construiau birouri în zona Pipera fără metrou, iar companiile vor veni după angajaţi, iar distanţa faţă de locul de muncă este în top trei priorităţi dincolo de climatul la locul de muncă şi salariu“, a subliniat Ionuţ Negoiţă.

El explică faptul că în 2022 vânzările de locuinţe au fost afectate de contextul eco­nomic şi războiul din Ucraina, iar creşterea dobânzilor şi-a pus amprenta asupra vânzărilor de locuinţe de segment mediu.

„Cererea pentru locuinţe în zonă a fost una bună şi foarte bună, dar odată cu începerea războiului lucrurile s-au schimbat şi aici, cum s-au schimbat în toată piaţa de rezidenţial şi a scăzut la 40% din ce era. Dar piaţa va reveni. Noi vindeam circa 80 de unităţi pe lună, iar acum vindem 35. Cred că toată zona vindea 2.000 -2.500 de locuinţe pe an, iar acum volumele au scăzut la circa 1.000. Publicul-ţintă este clasa medie şi în viitor putem discuta de o ridicare a nivelului de calitate peste mediu. Zona are potenţial de mediu plus şi noi vrem să venim şi cu produse de acest nivel“, a subliniat Ionuţ Negoiţă

El explică faptul că Pallady continuă să fie un pol de interes pentru investitori şi clienţi în condiţiile în care aceasta continuă o zonă deja existentă şi are deja infrastructura necesară, atât pentru transport în comun, cât şi când vine vorba de străzi, iar în plus sunt în construcţie două noi pasaje realizate de Primăria Sectorului 3 în partea de est tocmai pentru a fluidiza traficul rutier.

„Cele două pasaje – unul care traversează un giratoriu şi celălalt peste un alt rond pentru acces spre zona comercială –, amintesc de Băneasa, unde cele două pasaje au ajutat enorm fluidizarea traficului şi dezvoltarea zonei. Orice element care îmbunătăţeşte infrastructura este bine-venit. Există deja extindere şi dincolo de centura actuală, există un outlet, dar şi alte proiecte mai mici sau mai mari de case plus logistică. Blocuri nu ar avea logică acolo cât timp sunt terenuri în oraş“, a spus Ionuţ Negoiţă.

Grupul de firme condus de Ionuţ Negoiţă lucrează în prezent la proiecte cu un total de peste 5.000 de apartamente care vor fi gata treptat în următorii patru ani.

„Am finalizat HILS Pallady vizavi de Ikea compus din 1.908 apartamente, unde există şi o clinică medicală cu o suprafaţă de 1.500 mp cu 30 de specialităţi. Mai avem şi o clădire de birouri pentru firmele proprii unde ne vom muta în două-trei luni -4.000 mp are clădirea şi va avea inclusiv magazin alimentar, farmacie, cafenea şi alte servicii. Avem spaţii verzi, locuri de joacă, parcare supraetajată, parcări la suprafaţă şi metrou la 50 de metri de ieşirea din cartier. În lucru avem un proiect pe str. Brauner de 1.350 de apartamente, ridicat integral şi în curs de finisare. În martie 2024 va fi gata. Acolo avem o parcare supraetajată. Tot în zona Pallady mai avem un proiect de 1.200 de apartamente cu parcări subterane, două niveluri în subsol şi un demisol. Acolo tocmai ce am început lucrările care se vor termina în circa doi ani. Un alt proiect de 400 de apartamente este început acum. Va avea tot două niveluri de parcări în subteran, este început şi va fi gata la final de 2024. Mai lucrăm şi pe alte terenuri şi am iniţiat procedurile.“ 

„Spre exemplu avem un teren cu un PUZ mai vechi şi încă valabil şi vrem să îl punem în valoare“, a subliniat dezvoltatorul.

Înainte de boomul imobiliar din ultimul deceniu, zona Theodor Pallady era recunoscută drept una industrială, unde dezvoltările de rezidenţial erau la un nivel scăzut. Însă odată cu dezvoltarea comercială, aceasta s-a transformat într-unul dintre cele mai fierbinţi poluri de rezidenţial din Bucureşti.

„Zona Pallady era în 2009 o zonă gri, unde erau multe fabrici, uzine, industrie. Lucrurile s-au schimbat mult odată cu apariţia centrelor comerciale moderne care au dat cu totul altă perspectivă zonei. Şi apariţia dezvoltărilor rezidenţiale, desigur. Acum lucrurile stau cu totul altfel şi odată cu noile investiţii, zona a fost subestimată, însă pe de-o parte a fost bine pentru că preţurile n-au urcat prea mult, însă sunt destul de ridicate şi investitorii iau zona în serios“, a conchis Ionuţ Negoiţă.

Bucureştiul poate să mai absoarbă în continuare un număr mare de locuinţe, nevoia de dezvoltare rezidenţială fiind în continuare ridicată, este de părere Ionuţ Negoiţă.

„În următorii 20 de ani se va construi mult în România, dar va fi o selecţie a dezvoltatorilor. Acum există concurenţă pe piaţă şi asta este bine, deoarece clientul are de unde alege. În criză se face o selecţie naturală“, a spus Ionuţ Negoiţă.

HILS Pallady (cu 1.908 apartamente finalizate) şi HILS Brauner (cu 1.350 de apartamente, ridicat integral şi în curs de finisare, cu termen de predare în martie 2024) sunt doar două dintre zecile de proiecte rezidenţiale care au fost demarate în ultimii ani în zona Theodor Pallady din Bucureşti. Cel mai aproape de metrou - staţia Anghel Saligny - este HILS Pallady.

„Acolo avem un grad de ocupare a parcărilor de 50%. Sunt alte zone, mai departe de metrou, unde e nevoie mai mare de parcări. Noi avem acces la metrou, la autobuz, avem aproape un bulevard larg, infrastructură bună, ceea ce este foarte bine, pentru că altfel ar fi greu de făcut.“

Ionuţ Negoiţă spune că potenţialii cumpărători de locuinţe sunt astăzi mai cunoscători decât în anii trecuţi şi caută produse de calitate, dar potrivite cu bugetul avut la dispoziţie. Proiectele HILS din Pallady se adresează zonei middle market, aşadar clienţilor cu venituri medii.

„În proiectele noastre sunt oameni care îşi doresc să locuiască aproape de locul în care au crescut, de familie, de prieteni, mulţi dintre ei fiind originari din cartierul Titan, a cărui extensie este zona Pallady. Cam 60% din cumpărători vin din această categorie. Avem însă şi studenţi care vin să înveţe în Bucureşti sau străini care vor să investească.“

Investitorii reprezintă aproximativ o treime din cumpărătorii HILS, cei mai mulţi având câte opt-zece apartamente pe care le închiriază. Cererea de locuinţe a crescut în condiţiile în care şi chiriile au urmat un trend ascendent.

„Preţurile noastre sunt de circa 80.000 de euro pentru două camere şi 120.000 de euro pentru trei camere. Ce frânează achiziţiile este limitarea la pragul de 5% TVA doar pentru o singură achiziţie“, a mai spus Ionuţ Negoiţă.

Dezvoltatorul a mai precizat că vânzările au frânat în ultimele luni, astfel că, dacă în trecut vânzările acopereau întreaga ofertă disponibilă, astăzi ele sunt la circa 60%. Totuşi, pe termen lung, el nu anticipează o scădere consistentă a preţurilor.

În condiţiile scăderii actuale, Ionuţ Negoiţă a spus că va alege să închirieze o parte din apartamente, o strategie pe care se aşteaptă s-o vadă şi la alţi dezvoltatori în perioada următoare.

„Vom mobila cam 15-20 de apartamente pe lună şi le vom scoate la închiriere. Avem deja primele 25 de apartamente gata. Chiriile sunt de 450-480 de euro la apartamentele cu două camere, aliniate la preţul zonei.“

Ionuţ Negoiţă a mai dezvoltat, în aceeaşi zonă a Capitalei, ansamblul Palladium Residence şi spunea recent că să investească şi într-un proiect de birouri care să completeze componenta comercială din zonă.

Zona Pallady, între râul Dâmboviţa şi Republica-Industriilor, mai are disponibile peste 1.000 de hectare de teren amplasate în apropierea staţiilor de metrou. Deja bulevardul Theodor Pallady a atras nume mari din retail, atât de mobilă, cum este Ikea, cât şi din bricolaj precum Dedeman sau Leroy Merlin sau food - Auchan, Lidl sau Kaufland.