ZF la 20 de ani. Evenimentul anului 2008: Boomul imobiliar, de la agonie la extaz în doar câteva luni. De la tranzacţii record şi achiziţii de pe machetă la proiecte abandonate şi falimente răsunătoare

În octombrie 2008 în nicio zonă din Bucureşti nu se mai vindeau apartamente vechi cu trei camere sub 100.000 de euro. Cele mai ieftine erau în zona 1 Decembrie, 100.000 de euro, iar cele mai scumpe la Unirii, 217.000 de euro.  

Vara anului 2008 avea să aducă în piaţa locală cele mai mari preţuri pentru terenuri, apartamente şi case sau vile. Totul creştea de la lună la lună la valori astronomice. Cum salariile pierduseră de multă vreme ritmul creşterilor, iar în discuţie sunt aduse creditele pe mai multe generaţii - în loc să laşi moştenire o casă, laşi un credit.

La acea vreme un metru pătrat util de apartament costa în medie peste 2.000 de euro în Bucureşti şi circa 1.400 de euro în Cluj. Clujul este singurul oraş care a recuperat scăderea din timpul crizei, însă trebuie menţionat că acum acolo salariile sunt de trei ori mai mari decât în 2008.

Cu toate că salariul mediu pe economie în 2008 era de sub 1.300 de lei pe lună, adică jumătate faţă de cât este acum, iluzia câştigului rapid din imobiliare făcea ca evoluţia consumului şi pieţelor să fie una explozivă. Tere­nurile se vindeau imediat şi cu preţuri astronomice. Orice deal, de la unul mic la unul mare, era încheiat rapid, altfel vânzătorul găsea un alt client, iar piaţa deja semăna cu un joc piramidal.

Fie că voiai o casă nouă sau un automobil, băncile susţineau puternic creditarea în franci elveţieni. Dobânda mai mică, aparent riscul mai redus erau folosite drept principalele argumente. Ulterior francul s-a apreciat brusc, iar ratele au explodat, clienţii ajungând să plătească de patru sau chiar de cinci ori valoarea reală a apartamentului. Băncile au vândut ulterior creditele către recuperatorii de creanţe, astfel încât acestea şi-au curăţat portofoliile.

Ca exemplu, un credit ipotecar în valoare de 200.000 de lei acordat pe 30 de ani avea o rată de 1.750 de lei în mai 2008, în timp ce în 2014 rata actuală pentru acelaşi credit scăzuse la 1.150 de lei. Dobânda medie era de 10% pe an în 2008, a scăzut la 5,5% pe an în 2014 şi a ajuns la circa 6,5% în toamna acestui an, pe fondul creşterii dobânzii de referinţă ROBOR.

În ceea ce priveşte chiriile,  dacă în 2008 pentru garsonierele din Titan chiriile ajunseseră chiar şi la 300 de euro (echivalentul a 1.000 de lei la un curs de 3,3 lei/euro), valoarea a scăzut spre 200 de euro în 2014, pentru ca în prezent să urce din nou spre 250, însă nu spre 300 de euro.

Anii 2007-2008 au fost marcaţi de startul unor proiecte rezidenţiale gigant în Bucureşti, precum Asmita Gardens sau altele din zona Pipera. Pentru că proiectele nu au fost realizate pe faze, s-a ajuns ca vânzarea acelor apartamente să se deruleze până în ziua de astăzi.

Boomul imobiliar a adus şi o dezvoltare haotică. Tocmai pentru că în zonele bune preţurile imobilelor erau exorbitante pentru omul de rând, atunci au prins contur „proiecte” precum Confort City, blocuri înalte, departe de zona urbană, dar cu preţuri accesibile. La acea vreme aproape orice se vindea direct de pe planşă.

Şi acum spre exemplu au început să se tragă semnale de alarmă cum că unii dezvoltatori rezervă apartamente în proiecte pentru care nici macăr terenul nu este cumpărat.

Tocmai boomul din 2008 a dus la adevărate drame imediat după prăbuşirea pieţei. Spre exemplu, pro­iectul Planorama din Colentina a intrat în faliment, iar 300 de cumpă­rători au ajuns la acea vreme să plătească rate la bancă pentru un apartament care fie nu exista, fie nu se puteau muta în el din cauza lipsei utilităţilor, iar ei erau ne­voiţi să plătească şi chirie pentru o altă locuinţă în care să stea, în timp ce dezvoltatorul israelian insista în 2009 „să nu se mai vorbească despre trecut”.

Pe lângă Planorama, şi alte proiecte din Capitală erau vândute fără să fie gata, precum în Blue Towert Colentina sau ansamblul Global City din Pipera. În cazul acestuia din urmă, proiectul a fost anulat de greci, iar cumpărătorii şi-au primit banii înapoi. Construcţia a fost reluată anul trecut, după ce proiectul a fost vândut către un alt dezvoltator.

Potrivit Indexului Imobiliar ZF realizat în parteneriat cu Coldwell Banker, în octombrie 2008 în nicio zonă din Bucureşti nu se mai vindeau apartamente vechi cu trei camere sub 100.000 de euro. Cele mai ieftine erau în zona 1 Decembrie, 100.000 de euro, iar cele mai scumpe la Unirii, 217.000 de euro. Media fiind de 139.000 de euro. În mai puţin de un an, în august 2009, media ajungea la 97.000 de euro, iar din cele 20 de zone, doar în cinci mai erau preţuri de peste 100.000 de euro. În prezent media este de 90.500 de euro şi tot doar cinci zone din 20 au preţuri de peste 100.000.

Piaţa de birouri din România era dominată exclusiv de Bucureşti. Nici nu se punea problema existenţei unor pieţe secundare.

În septembrie 2007 s-a parafat pe piaţa locală de office cea mai impor­tantă tranzacţie – vânzarea birourilor America House de către dezvoltatorul Globe Trade Center (GTC), condus pe atunci de Shimon Galon. Clădirea a fost vândută unui grup financiar fran­cez cu suma de 120 mil. euro. Suma era atât de mare încât randamentul – yieldul investiţional – era de 5,6%, valoare incredibilă pentru România acelor vremuri şi similară cu cea întâlnită în Europa de Vest. Ulterior yieldurile au ajuns la peste 10%, pentru ca în 2015 să revină spre 7,5%, iar în prezent sunt la 7,25% în cazul celor mai bune şi noi clădiri de birouri.

În 2008 singura zonă importantă de birouri era Piaţa Victoriei, iar Pipera se dezvolta tot mai bine. Tot la acea vreme tot mai mulţi chiriaşi se mutau în proiectul West Gate dezvoltat de Liviu Tudor în zona Preciziei din Militari, iar printre cei mai importanţi era şi Grupul Renault.

Tot în 2008 se punea problema unui nou pol de birouri la Orhideea. Fondul austriac de investiţii Europolis, condus de Marian Roman, anunţa la Grozăveşti proiectul Orhideea Busi­ness Center.

Ulterior, în 2010 CA Immo cumpără Europolis, iar Orhideea Business Center devine Orhideea Towers, a cărui construcţie a început efectiv în 2016 pentru a fi gata în toamna acestui an, la zece ani distanţă de prima declaraţie cu privire la proiect.

Ulterior, în special după 2014 dez­voltările imobiliare au renăscut, por­nind cu proiectele de birouri şi con­tinuând cu centrele comerciale şi pro­iectele rezidenţiale. În 2009 gu­-vernul Boc lansa proiectul Prima casă pentru a susţine piaţa imobiliară, iar acesta a avut o însemnătate foarte mare, pentru că a atenuat prăbuşirea cererii de case. Ulterior preţurile au revenit pe plus, iar în prezent cererea pe Prima casă este tot mai mică.